Opvattingen over de inrichting van de beschikbare ruimte zijn aan verandering onderhevig. Wijziging in bevolkingssamenstelling of politieke overtuiging zijn meer dan eens aanjager van veranderend gemeentelijk beleid. Een gevolg hiervan werd in eerdere blog’s beschreven, waar gewijzigde beleidsregels hebben geleid tot strengere eisen aan het verkrijgen van een omzettingsvergunning in Nijmegen. Ook gewijzigde bestemmingsplannen, structuurvisies of parapluplannen kunnen ervoor zorgen dat bestaand, legaal gebruik van – bijvoorbeeld – een woning, niet zonder meer mag worden voortgezet. In de praktijk kan dit tot grote problemen leiden voor de eigenaar van een pand. Niet zelden zal, immers, sprake zijn van huurovereenkomsten die beheerst worden door het civiele recht. Kan een huurovereenkomst in een dergelijk geval beëindigd worden?
Civiel recht, bestuursrecht; recht is toch recht?
Van belang is te realiseren dat het huurrecht geregeld is in het Burgerlijk Wetboek (“BW”). Dit is civiel recht, oftewel het recht dat geldt tussen burgers of bedrijven onderling. De relatie tussen de huurder en verhuurder staat centraal; de betrokkenheid van de overheid is zéér beperkt. Sterker nog, één van de weinige voorbeelden waarin de ‘overheid’ enige rol van betekenis speelt in het huurrecht, is gegeven in artikel 7:231, tweede lid BW, waarin de verhuurder de mogelijkheid heeft een huurovereenkomst met zijn huurder buitengerechtelijk te ontbinden als het bevoegd gezag (lees: de gemeente) een pand heeft gesloten, bijvoorbeeld omdat in het pand gehandeld werd in drugs.
Gemeentelijk beleid is geregeld in beleidsregels, bestemmingsplannen, structuurvisies, verordeningen et cetera. Dit is bestuursrecht, oftewel het recht dat geldt tussen de burger of een bedrijf en de overheid. De relatie tussen huurder en verhuurder wordt in deze plannen niet, althans niet noodzakelijk, geregeld. Deze plannen, regels en verordeningen wijzigen regelmatig. Zie in dat kader de Beleidsregels omzetting en onttrekking van zelfstandige woonruimte Nijmegen 2018 (A) (B) en de eerder geschreven blog’s.
Het onderscheid tussen het civiele huurrecht en het bestuursrecht brengt met zich dat een verhuurder zich enerzijds heeft te houden aan zijn civielrechtelijke verplichtingen jegens huurder, anderzijds zich te houden heeft aan het door de gemeente opgelegde beleid. Concreet kan dit betekenen dat hij gehouden zal zijn de huurrelatie met zijn huurder voort te zetten, terwijl hem dit tegelijk door de gemeente verboden wordt. Een onmogelijke spagaat!
Bezwaar en beroep of beëindigen van de huurovereenkomst?
Vaststellen dát de situatie juridisch – laten we zeggen – uitdagend is, daar heb je als verhuurder weinig aan. Hoe hier mee om te gaan?
Per kwestie is telkens de afweging te maken of de bestaande, (voorheen) legale situatie te handhaven is. Alsdan (en zo mogelijk) is onverwijld te voorzien in – bijvoorbeeld – bezwaar tegen de gevolgen van het gewijzigde beleid. In een later blog zal ik hier verder op ingaan. Heeft het instellen van bezwaar geen zin of is een bezwaar ongegrond? Dan kan het beëindigen van de huurovereenkomst mogelijk aangewezen zijn. In dat kader zijn twee mogelijkheden interessant, de ontbinding en de opzegging wegens dringend eigen gebruik.
Ontbinding van de huurovereenkomst
In de kern komt de redenering neer op dat de gebruiksmogelijkheid van het gehuurde door de gewijzigde richtlijnen tenietgedaan worden. Zonder die gebruiksmogelijkheid mist het gehuurde een eigenschap, waardoor verhuurder niet langer aan huurder het genot kan verschaffen dat de huurder bij het aangaan van de huurovereenkomst kon verwachten.
Van belang daarbij is de overweging dat de gebruiksmogelijkheid van een zodanig belang is, dat zónder die gebruiksmogelijkheid het gehuurde als gebrekkig moet worden beschouwd. In dit verband zij gewezen op het arrest van het gerechtshof Amsterdam van 10 mei 2011. Houd er rekening mee dat ontbinding van de huurovereenkomst partijen – in dit geval verhuurder – niet ontslaat van de verplichting te voorzien in vergoeding van schade.
Opzegging wegens dringend eigen gebruik
Van belang hierbij is de overweging dat een wijziging van het gebruik wél tot een (bestuursrechtelijke) legale situatie kan leiden. Indachtig die wijzigingen is te voorzien in een onderbouwing van de aard, het nut en de noodzaak van de werkzaamheden. Mogelijk dat daarbij aan de orde te stellen is dat bij een ongewijzigde situatie, sprake zal zijn van een structurele wanverhouding tussen de exploitatiekosten en de huuropbrengsten.
Benevens de noodzaak tot verbouw, zal aangetoond moeten worden dat de werkzaamheden zodanig ingrijpend zijn dat het voortzetten van de huurrelatie niet aan de orde kan zijn. Een beëindiging door middel van opzegging is daarmee aangewezen. Let wel: bij een dergelijke beëindiging wordt ten behoeve van huurder een vergoeding ter tegemoetkoming in de verhuis- en inrichtingskosten betaald. Dit is een minimumbijdrage van bijna € 6.000,00!
IJzer Advocaten uit Nijmegen adviseert!
Wat voor de een een zegen is, betekent voor de ander een groot probleem. Telkens is te beoordelen op welke manier om te gaan is met een wijziging van beleid; ga ik in tegen de wijzigingen of pas ik me aan? De advocaten van IJzer Advocaten adviseren over de mogelijkheden en risico’s. Neem ook hiervoor eens vrijblijvend contact op.