Recent heeft de kantonrechter zich uitgelaten over de vraag of een verhuurder van bedrijfsruimte een huurprijsverhoging (indexering) van 14,5% mag doorvoeren. De huurder vond dit veel te hoog, mede omdat het percentage van 14,5% beduidend hoger is dan het percentage per de huuringangsdatum (1,9%). Volgens de huurder zou een huurprijsverhoging tussen 7,6% en 8,1% redelijk zijn. De rechter gaat hierin mee en vindt een verhoging van 14,5% niet meer reëel, vanwege de invloed van de gestegen energieprijzen op het indexcijfer. Huurrecht jurist Özmen Kenç van IJzer Advocaten bespreekt de uitspraak en de gevolgen hiervan voor huurders en verhuurders van commerciële ruimte.
Huurovereenkomst praktijkruimte (230a-bedrijfsruimte)
Partijen hebben een huurcontract gesloten voor een praktijkruimte (230a bedrijfsruimte) waarbij huurder deze ruimte exploiteert als tandartsenpraktijk. In de huurovereenkomst is afgesproken dat de huurprijs jaarlijks wordt geïndexeerd op de wijze vermeld in de algemene voorwaarden (de artikelen 17.1 tot en met 17.3).
Eind 2022 deelt de verhuurder aan huurder mede dat de huurprijs met ingang van 1 januari 2023, conform de toepasselijke indexclausule, wordt verhoogd met 14,5%. Huurder vraagt hierop om een huurprijsaanpassing met een lager percentage, omdat het genoemde percentage vanwege de inflatie onredelijk hoog zou zijn. Verhuurder gaat hiermee niet akkoord.
Tijdens de zitting voert de huurder aan dat het CBS begin 2022 te kennen heeft gegeven dat de berekeningsmethode die ten grondslag ligt aan de in artikel 17.1 van de algemene voorwaarden genoemde indexcijfer (CPI, reeks alle huishoudens 2006=100) de inflatie niet juist weergeeft. Het CBS heeft momenteel in onderzoek hoe haar berekeningsmethode in verband hiermee is aan te passen. De eerste uitkomsten van het onderzoek wijzen op een lagere prijsstijging van energie, waardoor ook de inflatie lager zou zijn uitgevallen dan de gepubliceerde cijfers van de afgelopen maanden. Op 2 maart 2023 heeft het CBS meegedeeld dat zij inmiddels een nieuwe berekeningsmethode heeft vastgesteld.
Een indexering van 14,5% is niet reëel
Volgens de rechter is gebleken dat de door verhuurder gewenste huurprijsverhoging van 14,5% met ingang van 1 januari 2023 is gebaseerd op een aan de CPI ten grondslag liggende berekeningsmethode die volgens het CBS, vanaf het moment waarop de energieprijzen explosief gingen stijgen, niet (meer) adequaat is. Dit omdat de invloed van de gestegen energieprijzen op het indexcijfer volgens die berekeningsmethode niet juist is. Dit is ook de reden waarom het CBS die methode inmiddels heeft aangepast.
Dit brengt met zich mee dat partijen in verband hiermee overleg moeten voeren. Artikel 17.4 van de op de huurovereenkomst van toepassing zijnde algemene voorwaarden biedt hiervoor het kader, nu daarin is bepaald dat partijen, voor het geval het CBS de basis van de berekening van het indexcijfer wijzigt, een zoveel mogelijk daaraan aangepast of vergelijkbaar indexcijfer zullen hanteren.
Het feit dat het CBS de nieuwe methode pas met ingang van juni 2023 gaat toepassen, zodat per de in deze procedure aan orde zijnde huurprijswijzigingsdatum (1 januari 2023) nog sprake was van een door het CBS gepubliceerde prijsindexcijfer dat is berekend aan de hand van de oude methode, leidt volgens de rechtbank niet tot een ander oordeel. Het is voldoende aannemelijk dat de toepassing van de oude berekeningsmethode per die datum tot een te hoog, niet reëel prijsindexcijfer heeft geleid.
De gevolgen voor verhuurder en huurder
Eén zwaluw maakt nog geen zomer natuurlijk. Maar als u heeft gecontracteerd met een zogenoemde ROZ-huurovereenkomst bedrijfsruimte met bijbehorende algemene voorwaarden, is de doorgevoerde huurprijsverhoging van 2023 mogelijk te hoog. Het is goed denkbaar dat u door deze onredelijke huurverhoging honderden, zo niet duizenden, euro’s te veel betaalt (als huurder), danwel in rekening brengt (als verhuurder) waardoor de huurrelatie – onbedoeld – onder druk komt te staan.
Controleer daarom de huurprijsverhoging en maak dit tijdig met elkaar bespreekbaar. Heeft u hierbij hulp nodig? Onze specialisten op het gebied van huurrecht kunnen u hierbij helpen. Houd u er hierbij rekening mee dat deze uitspraak (mogelijk) ook kan gelden voor andere soorten bedrijfsruimte. In dit geval gaat het om een tandartsenpraktijk, maar mogelijk is de uitspraak ook interessant voor huurders en verhuurders van 290-bedrijfsruimte (bijvoorbeeld horeca en winkels).
Meer informatie? Neem contact op met IJzer Advocaten. Advocaat huur en verhuur Laurens Vrakking, bedrijfsruimte advocaat Mark Wagemans en huurrecht-jurist Özmen Kenç staan u graag te woord.