De Tweede Kamer heeft op 16 mei 2023 ingestemd met het afschaffen van tijdelijke huurcontracten. Wat betekent dat voor verhuurders? Kun je überhaupt nog tijdelijk verhuren?
Welke soorten tijdelijke huurovereenkomsten zijn er?
Op dit moment bevat de wet diverse mogelijkheden voor het sluiten van tijdelijke huurovereenkomsten. Kort samengevat gaat het om de volgende soorten overeenkomsten:
- tijdelijke verhuur o.b.v. de huurtermijn (maximaal 2 of 5 jaar);
- verhuur van een woning waar een tijdelijke omgevingsvergunning voor verleend is;
- tijdelijke verhuur o.b.v. de doelgroep waar de woning voor bestemd is (aangepaste woningen voor gehandicapten, seniorenwoningen voor ouderen, woonruimte voor jongeren, studenten, promovendi of grote gezinnen);
- verhuur t.b.v. een gebruik dat ’naar zijn aard van korte duur’ is (ook wel ‘short stay’ genoemd);
- verhuur o.b.v. een ontruimingsbeding (‘tussenhuur’ of ‘diplomatenclausule’);
- verhuur op basis van de Leegstandwet;
In het coalitieakkoord is afgesproken dat verhuur voor onbepaalde tijd ‘de norm blijft’. Naar aanleiding van een initiatiefwetsvoorstel van PvdA en Christenunie is in de Tweede Kamer uitgebreid gedebatteerd over de vraag of de mogelijkheden voor tijdelijke verhuur niet beperkt moesten worden. Dat wetsvoorstel is – met een paar amendementen – op 16 mei 2023 aangenomen door de Tweede Kamer.
[UPDATE: De wet is in werking getreden op 1 juli 2024. In onze webshop vind je voor enkele categorieën huurders een update voor het ROZ-model uit 2017 en 2024, zodat je met die huurders nog tijdelijke huurovereenkomsten kunt sluiten.]
Wat gaat er veranderen?
Als deze Wet vaste huurcontracten definitief wordt aangenomen, wordt allereerst een deel van de mogelijkheden voor tijdelijke verhuur afgeschaft. Voor bepaalde categorieën blijft de tijdelijke verhuur in stand. Daarnaast komen er twee – beperkte – extra mogelijkheden voor verhuurders om de huurovereenkomst op te zeggen.
Afschaffing tijdelijke verhuur
De mogelijkheid om een tijdelijke huurovereenkomst te sluiten o.b.v. de huurtermijn (maximaal 2 jaar voor zelfstandige woonruimte, maximaal 5 jaar voor onzelfstandige woonruimte) wordt afgeschaft. De andere varianten blijven bestaan.
Invoering tijdelijke verhuur voor categorieën huurders
Tegelijk met de afschaffing van tijdelijke verhuur o.b.v. de huurtermijn wordt de mogelijkheid ingevoerd om tijdelijk – voor maximaal 2 jaar – te verhuren aan bepaalde categorieën van huurders. Die categorieën zijn:
- huurders die tijdelijk werken of studeren in de stad waar de woning staat. Let op: dat geldt niet alleen voor buitenlandse studenten, maar ook voor Nederlandse studenten die afkomstig zijn uit een andere gemeente dan waar zij studeren.
- huurders die tijdelijk moeten verhuizen in verband met renovatie of sloop gevolgd door vervangende nieuwbouw;
- huurders die afkomstig zijn uit maatschappelijke opvang;
- huurders in een sociale noodsituatie met een aantoonbaar urgente huisvestingsbehoefte (“zoals personen die gaan scheiden, ex-gedetineerden, slachtoffers van mensenhandel en personen waarbij gedwongen verkoop van de koopwoning heeft plaatsgevonden”);
- huurders die een tweede- of laatste-kans-huurovereenkomst sluiten in verband met eerdere tekortkomingen van de huurder;
- huurders die huren onder de voorwaarde dat ze begeleiding krijgen op basis van de Wmo;
- huurders die samenwoonden met hun ouder of voogd die van dezelfde verhuurder huurde en overleden is.
Tijdelijke verhuur aan expats, studenten en anderen die voor hun werk tijdelijk verhuizen blijft dus mogelijk. Het is nog niet duidelijk of deze categorie beperkt zal zijn tot huurders wiens tijdelijke studie of werk in totaal korter is dan 2 jaar. Ook blijft het mogelijk om in geval van bijzondere omstandigheden (een ‘sociale noodsituatie’) een woning voor maximaal 2 jaar te verhuren, zonder dat opzegging noodzakelijk is.
Let op: de laatste drie categorieën in de lijst hierboven lijken beperkt te blijven tot woningcorporaties. Omdat de categoriën worden uitgewerkt in een nadere regeling, is dit nog niet helemaal duidelijk.
Uitbreiding opzeggrond ‘dringend eigen gebruik’
In de wet is bepaald op welke gronden de verhuurder de huur kan opzeggen. Eén van die gronden is ‘dringend eigen gebruik’. Dat is vooralsnog beperkt tot het geval dat de verhuurder zelf de woning wil betrekken. Die opzeggrond wordt verruimd naar het geval dat de verhuurder de woning in gebruik wil geven aan een bloed- of aanverwant in de eerste graad. Dat betekent: ouders of kinderen en hun echtgenoten, adoptieouders en -kinderen daaronder begrepen.
De belangrijkste kanttekeningen hierbij zijn (1) dat deze opzegmogelijkheid expliciet in het contract moet zijn opgenomen, (2) dat de verhuurder zo nodig een opzegprocedure moet doorlopen en (3) dat de huurder in geval van zelfstandige woonruimte recht heeft op een verhuiskostenvergoeding (vanaf 1 maart 2023 minimaal € 7.156,00).
Toevoeging opzeggrond ‘verkoop na samenwonen’
De verhuurder die de woning voorheen zelf heeft bewoond en verhuurd heeft nadat hij is gaan samenwonen, kan bedingen dat hij de huur na maximaal 2 jaar kan opzeggen om de woning te verkopen. Voor een beroep op deze opzeggrond gelden verschillende vereisten die in een latere blog zullen worden bespreken. Kort en goed: de mogelijkheden om deze opzeggrond te gebruiken zijn bijzonder beperkt.
Kan ik straks nog wel tijdelijk verhuren?
Er blijven veel mogelijkheden voor tijdelijke verhuur over. Naast de tijdelijke verhuur aan de nog vast te stellen categorieën van huurders en de (beperkte) nieuwe opzegmogelijkheden blijven ook de andere in de aanhef van deze blog genoemde vormen van tijdelijke verhuur bestaan. Wil je tijdelijk verhuren, laat je dan goed adviseren over wat er in jouw geval mogelijk is.
Vanaf wanneer worden tijdelijke huurovereenkomsten afgeschaft?
De wet is door de Tweede Kamer aangenomen, maar daarmee is hij nog niet definitief. De Eerste Kamer moet er nog over stemmen (en mogelijk ook debatteren). De kans is groot dat de Eerste Kamer de wet aanneemt. De partijen die in de Tweede Kamer vóór hebben gestemd, hebben namelijk een ruime meerderheid in de Eerste Kamer. Als de behandeling in de Eerste Kamer snel verloopt, is het mogelijk dat de wijziging al per 1 juli 2023 ingaat. [UPDATE: De wet treedt op 1 juli 2024 in werking. De uitzonderingscategorieën zijn vastgesteld; daarover lees je meer in deze blog. Wil je je huurcontract aanpassen? Daarvoor vind je in onze webshop een toolkit voor sommige categorieën huurders.]
Geldt de afschaffing van tijdelijke huurovereenkomsten ook voor lopende contracten?
Nee, voor contracten die vóór de ingangsdatum van deze wet zijn afgesloten, gelden de oude regels. Als je dus al een tijdelijke huurovereenkomst van 2 jaar of korter hebt gesloten (of een kamerhuur voor 5 jaar of korter) dan eindigt die nog gewoon volgens de ‘oude’ regels. Dat geldt ook voor overeenkomsten die nog worden gesloten vóór de inwerkingtreding van de wet.
Meer weten?
Wil je meer weten over een van de vormen van tijdelijke verhuur? Ben je op zoek naar een modelcontract? Voor deze en andere vragen kun je vrijblijvend contact opnemen met onze specialisten op het gebied van huurrecht woonruimte.