Gelijktijdig met de invoering van de Crisis- en herstelwet tijdens de vorige woning- en bouwcrisis in 2010, is ook de ‘omgevingsvergunning voor een aflopende activiteit’ ingevoerd. Daarmee werd het makkelijker om een vergunning te krijgen voor bijvoorbeeld de bouw van tijdelijke gebouwen. In de huidige woningcrisis biedt deze vergunning veel mogelijkheden voor tijdelijke woningen. Die mogelijkheden worden benut door woningcorporaties, maar ook door beleggers die tijdelijk woonruimte realiseren in bijvoorbeeld voormalige kantoorpanden. Zo’n transformatie wordt een stuk eenvoudiger met een tijdelijke vergunning. Hoe vraag je zo’n vergunning aan? Welke voorwaarden gelden bij de vergunningverlening? En hoe kun je zo’n tijdelijke woning het beste verhuren?
Vergunning voor een aflopende activiteit
De omgevingsvergunning voor een aflopende activiteit wordt geregeld in de Wet algemene bepalingen omgevingsrecht (Wabo), in artikel 2.23 en verder. Deze bepalingen maken het mogelijk een omgevingsvergunning een tijdelijk karakter te geven, bijvoorbeeld voor een tijdelijke transformatie of de realisatie van flexwoningen. Het kan hierbij gaan om verschillende varianten in tijdsduur. Er kan een concrete termijn worden gesteld, bijvoorbeeld drie dagen, tien maanden of tien jaren, maar er kan ook voor worden gekozen de duur van de tijdelijkheid afhankelijk te stellen van een bepaalde gebeurtenis, voorwaarde of omstandigheid. Er is slechts één beperking aan de termijn die wordt gesteld, en die is dat de termijn hooguit vijftien jaar mag bedragen. Het bevoegd gezag is verplicht in de vergunning op te nemen dat de vergunninghouder na verloop van deze termijn de situatie in de bestaande toestand (de legale toestand voorafgaand aan de vergunningverlening) hersteld dient te hebben. Bij een bouwwerk betekent dit meestal dat dit dient te worden afgebroken, gesloopt en/of volledig dient te worden verwijderd.
Tips aanvraag tijdelijke vergunning
Als aanvrager van een vergunning voor een aflopende of tijdelijke activiteit is het belangrijk van tevoren goed te bedenken voor wélke tijdelijke duur u de vergunning verleend zou willen krijgen. Veelal zal daarbij de vraag spelen hoe lang het (bouw)project of de transformatie ten minste moet blijven bestaan om het project economisch/financieel haalbaar te maken. Het is van belang deze tijdsduur aan te geven, omdat het bevoegd gezag dient te beslissen op de vergunningsaanvraag zoals deze door de aanvrager is ingediend (en eventueel door hem, op zijn verzoek of met zijn instemming) is gewijzigd. Het initiatief voor de duur van de tijdelijkheid ligt dus bij de aanvrager. Overigens is het mogelijk om bijvoorbeeld eerst een tijdelijke vergunning voor tien jaar, en vervolgens een tijdelijke vergunning voor vijf jaar te verkrijgen, zolang maar binnen het maximum van vijftien jaar gebleven wordt.
Voordat u een vergunningsaanvraag indient, is het verder belangrijk te inventariseren aan welke andere voorwaarden u mogelijk dient te voldoen om de aflopende activiteit (bijvoorbeeld de tijdelijke transformatie) uit te mogen voeren, en welke gegevens en/of documenten u daarvoor dient aan te leveren. Wilt u bijvoorbeeld een kantoorpand transformeren naar studentenkamers? Dan is dit mogelijk/waarschijnlijk in strijd met het geldende bestemmingsplan, en is het ook raadzaam te inventariseren in hoeverre u aan (zwaardere) eisen van het bouwbesluit dient te voldoen. Het is raadzaam dit gegeven te betrekken bij de vergunningsaanvraag. En wilt u flexwoningen tijdelijk nieuw gaan bouwen? Dan heeft u mogelijk ook nog te maken met eisen van welstand. Afhankelijk van uw situatie dient u bij het bevoegd gezag nadere gegevens en/of documenten in te dienen. Houd u er rekening mee dat de behandeling van een vergunningsaanvraag en eventuele bezwaar- en beroepsprocedures veel tijd in beslag kunnen nemen, en dat het daarom nog best enige tijd kan duren voordat u de beoogde ontwikkeling daadwerkelijk kunt gaan uitvoeren.
De verhuur van een tijdelijke woning (flexwoning)
Verhuur je een flexwoning met een tijdelijke vergunning, dan wil je zeker weten dat je niet aan de huurder vast zit als de vergunning afloopt. Wat moet je in zo’n overeenkomst opnemen? En hoe voorkom je dat de huurder teveel huurbescherming krijgt?
Voor reguliere woningen bestaat de mogelijkheid om een tijdelijke huurovereenkomst te sluiten voor 2 jaar of korter. Aan die contractvorm zitten wat nadelen, zowel voor de huurder als voor de verhuurder. Daarover lees je meer in deze blog.
Voor tijdelijke woningen (flexwoningen) is het niet nodig om een tijdelijke huurovereenkomst te sluiten. Je kunt gewoon een huurovereenkomst voor onbepaalde tijd aangaan. Wel moet in de huurovereenkomst vermeld worden dat de woning gebouwd is (of gebruikt wordt) op basis van een tijdelijke omgevingsvergunning en voor welk tijdvak die vergunning is verleend. Je kunt de huurovereenkomst dan opzeggen op de grond dat de tijdelijke vergunning afloopt.
LET OP: het is wel belangrijk om de overeenkomst tijdig op te zeggen vóór het einde van de looptijd van de vergunning. De opzegtermijn kan oplopen tot 6 maanden.
Heb je vragen over de vergunning voor een aflopende activiteit? Neem dan contact op met Bart van Hoof, advocaat ruimtelijke omgeving en bouw, (06-41565134 of bart@ijzeradvocaten.nl). Wil je advies over het opstellen van een (model)overeenkomst of een opzegbrief? Neem dan vooral contact op met huurrechtspecialist Laurens Vrakking (06-16142335 of laurens@ijzeradvocaten.nl).
IJzer Advocaten is gevestigd in Nijmegen.