Wat is een verhuurvergunning?
Met de invoering van de Wet goed verhuurderschap wordt het mogelijk voor gemeenten om een verhuurverordening in te voeren. Daarin kan een verbod worden opgenomen om te verhuren zonder verhuurvergunning. De vergunningplicht kan zien op een bepaalde categorie woonruimte in een bepaald gebied, of een bepaalde categorie verblijfsruimte voor arbeidsmigranten in de hele gemeente.
Wanneer moet ik een vergunning aanvragen?
In de verhuurverordening wordt geregeld wanneer de vergunningplicht ingaat. Voor nieuwe huurovereenkomsten kan die regel meteen ingaan. Voor lopende verhuringen geldt een overgangstermijn van minimaal 6 maanden na invoering van de verordening. Het is verstandig om de vergunning op tijd aan te vragen.
Welke eisen kan de gemeente stellen?
De wet noemt enkele gronden voor afwijzing van de vergunningaanvraag:
- Als er een vergunning ontbreekt die nodig was om de woonruimte te mogen realiseren (bouwvergunning of afwijken van het bestemmingsplan);
- Als de gemeente in de voorafgaande 8 jaar handhavend heeft opgetreden tegen de verhuurder op grond van de Wet goed verhuurderschap of andere met huisvesting samenhangende voorschriften, waaronder de zorgplicht uit de Woningwet en de Huisvestingswet;
- Als een of meer woningen van de verhuurder in beheer zijn genomen (zie deel 7 van deze reeks)
- Als de verhuurder niet door de Bibob-toets komt.
Wordt je vergunningaanvraag geweigerd? Dien daar dan tijdig bezwaar tegen in. De bestuursrechtspecialisten van IJzer Advocaten kunnen je adviseren over hoe je dat bezwaar het beste kunt insteken. Als de vergunning wordt geweigerd terwijl de woning al verhuurd is, kan de gemeente de woning in beheer nemen. Dat betekent dat je je zelf (tijdelijk) niet met de verhuur mag bemoeien. Hoe dat zit lees je in deel 7 van deze blogreeks.
Kan de gemeente een maximale huurprijs voorschrijven?
Bij de vergunningverlening kan het college van burgemeester en wethouders voorwaarden stellen. De onderwerpen waar die voorwaarden op kunnen zien zijn beperkt in de wet: ze mogen alleen gaan over (1) de maximale huurprijs, (2) een verplicht onderhoudsplan en (3) de manier waarop je als verhuurder moet bewijzen dat je je aan de regels van goed verhuurderschap houdt.
De vergunning kan dus onder andere voorschrijven dat de huurprijs niet boven een bepaald maximum uitkomt. De gemeente kan zelfs eisen dat je bepaalde onderhoudsmaatregelen treft. Gemeenten wegen zelf af hoe ze met deze bevoegdheid omgaan. Voorschriften omtrent de huurprijs kunnen alleen worden gegeven voor kamerverhuur of voor zelfstandige woonruimte waarvan de puntentelling niet boven de liberalisatiegrens uitkomt. De voorwaarde houdt dan in dat de huur niet hoger mag zijn dan op basis van het puntenstelsel is toegestaan. De gemeente stelt het aantal punten vast in de vergunning. Dat betekent dat je als verhuurder gedwongen kunt worden om de huurprijs in een lopende huurovereenkomst moet verlagen, ook als de huurder eigenlijk al niet meer via de Huurcommissie kan afdwingen dat de huurprijs getoetst wordt.
Let op: ben je het niet eens met de puntentelling, dan moet je bezwaar aantekenen tegen de vergunning. Wil je nog wijzigingen aanbrengen om het aantal punten te verhogen, dan moet je dat tijdens de bezwaarperiode doen. Dat kun je zo nodig in kort geding afdwingen. Als de vergunningvoorwaarden ingrijpen op bestaande huurovereenkomsten – bijvoorbeeld door een verplichte huurprijsverlaging – dan is de kans groot dat dat niet rechtsgeldig is. Als je het met die voorwaarde niet mee eens bent, zul je ook tijdig bezwaar moeten maken tegen de vergunning.
Bij een vergunning voor de verhuur aan arbeidsmigranten kunnen andere regels worden gesteld. Daarover lees je meer in deel 2 van deze blogreeks. Gaat het om huisvesting van arbeidsmigranten in een ‘gewone’ woning, dan kan ook de maximale huurprijs als voorschrift worden opgenomen in de vergunning.
Wanneer kan de vergunning worden ingetrokken?
Onderdeel van het sanctiepakket waar burgemeester en wethouders gebruik van kunnen maken is het intrekken van de verhuurvergunning. De vergunning kan worden ingetrokken in de volgende gevallen;
- Herhaalde overtreding ‘goed verhuurderschap’ of vergunningvoorwaarden
- Verstrekken onjuiste / onvolledige gegevens bij aanvraag
- Intrekking omgevingsvergunning voor bouw of gebruik
- Intrekking onttrekkings- / omzettings- of splitsingsvergunning
- Overtreding huisvestingsvergunningplicht, omgevingsvergunningplicht bouwen of gebruiken
- Als een bestuurlijke boete van de zwaarste categorie is opgelegd vanwege overtreding van de Huisvestingswet 2014: herhaalde overtreding huisvestingsvergunningplicht, verbod onttrekking, samenvoeging, omzetting of verbouwing, overschrijding max. aantal toeristische verhuringen of toeristische verhuur zonder vergunning
- Op grond van een Bibob-toetsing.
Intrekking van de vergunning is een ingrijpende maatregel en zal niet snel mogen worden toegepast. Als de intrekking gebeurt als de woning verhuurd is, zal het college de woning ook in beheer moeten nemen (zie deel 7).
Welke gemeenten hebben een verhuurverordening ingesteld?
De eerste aangekondigde verhuurverordening is die in Rotterdam: verhuurders van woningen in de wijk Carnisse moeten een verhuurvergunning aanvragen. De exacte inhoud van de verordening is nog niet bekendgemaakt. De verordening moet per 1 juli 2023 ingaan; verhuurders hebben tot 1 januari 2024 om een vergunning aan te vragen.
Ook de gemeente Den Haag heeft een vergunningstelsel aangekondigd. Dat gaat volgens het AD per 1 september 2023 gelden voor alle verhuurders van woningen in de wijken Transvaal en Laak. Er geldt een overgangsperiode: verhuurders hebben tot 1 maart 2024 de tijd om een vergunning aan te vragen.
[UPDATE] De gemeente Leiden heeft per 1 januari 2024 een verhuurverordening ingesteld voor een groot deel van de gemeente. Het gaat om de wijken Binnenstad Noord, de Pieterswijk, Levendaal Oost, Levendaal West, het Stationsdistrict, Leiden Noord, de Haagweg Noord, de Slaaghwijk, Merenwijk Centrum en Transvaal. Als je al een woning verhuurt in die wijken, moet je dus uiterlijk op 30 juni 2024 beschikken over een verhuurvergunning.
Daarnaast is in de gemeente Heerlen een verhuurverordening aangenomen. In de wijken Vrieheide en Uterweg is vanaf 1 januari 2024 een vergunning verplicht voor nieuwe verhuringen van woonruimte. Voor de verhuur van verblijfsruimte aan arbeidsmigranten geldt in de hele gemeente een vergunningplicht. Voor bestaande verhuringen geldt ook in Heerlen een overgangsperiode tot en met 30 juni 2024.
[UPDATE] De gemeente Oude IJsselstreek heeft een verhuurverordening ingesteld voor de verhuur aan arbeidsmigranten. Deze verordening is in werking getreden op 16 maart 2024. Voor bestaande verhuringen geldt een overgangsperiode tot en met 15 september 2024. Uiterlijk op die datum moeten alle verhuurders van verblijfsruimte voor arbeidsmigranten beschikken over een verhuurvergunning.
Ook de gemeente Valkenburg aan de Geul heeft een verhuurverordening ingesteld voor verhuur van verblijfsruimte aan arbeidsmigranten. De nieuwe regeling geldt voor de hele gemeente en treedt in werking vanaf 1 juli 2024. Voor bestaande verhuringen geldt een overgangsperiode tot en met 31 december 2024 (in de verordening staat abusievelijk 1 juli 2024 vermeld, maar dat is in strijd met de wet).
[UPDATE] De gemeente Aalten heeft een verhuurverordening ingesteld voor verhuur van verblijfsruimte aan arbeidsmigranten. De verordening geldt voor de hele gemeente en is op 18 juni 2024 in werking getreden. Voor bestaande verhuringen geldt een overgangsperiode tot en met 17 december 2024.
[UPDATE] De gemeente Moerdijk heeft een verhuurverordening ingesteld voor verhuur van verblijfsruimte aan arbeidsmigranten. De verordening geldt voor de hele gemeente en is op 4 juli 2024 in werking getreden. Voor bestaande verhuringen geldt een overgangsperiode tot en met 1 juli 2026. Dat is een ruimere overgangstermijn dan de wet voorschrijft (6 maanden).
[UPDATE] De gemeente Arnhem bereidt een verhuurverordening voor. Het lijkt erop dat de verordening in eerste instantie zal zien op verhuur aan arbeidsmigranten, maar later ook op reguliere verhuur van woonruimte.
Het is nog niet bekend welke andere gemeenten een verhuurverordening zullen instellen. Wij zullen deze blog updaten en hier vermelden welke gemeenten dat gedaan hebben.
Meer weten?
Wil je meer weten over de gevolgen van de Wet goed verhuurderschap? Wil je hulp bij het aanpassen van je werkwijze? Of ben je benieuwd naar de mogelijkheden voor een in-house training over dit onderwerp? Neem dan contact op met een van onze specialisten.
Ben je op zoek naar een informatieblad om te voldoen aan je informatieplicht jegens huurders? Als verhuurder kun je ons model voor jouw gemeente al vanaf € 45,00 bestellen in onze webshop. Voor woningcorporaties en voor verhuurbemiddelaars hanteren wij een abonnementstarief, zodat je altijd verzekerd bent van een geactualiseerd en gepersonaliseerd informatieblad voor de gemeenten waarin je actief bent. Daarover kun je contact opnemen met Laurens Vrakking (06 – 16 14 23 35).