Wat is een verhuurvergunning?
Met de invoering van de Wet goed verhuurderschap wordt het mogelijk voor gemeenten om een verhuurverordening in te voeren. Daarin kan een verbod worden opgenomen om te verhuren zonder verhuurvergunning. De vergunningplicht kan zien op een bepaalde categorie woonruimte in een bepaald gebied, of een bepaalde categorie verblijfsruimte voor arbeidsmigranten in de hele gemeente.
Wanneer moet ik een vergunning aanvragen?
In de verhuurverordening wordt geregeld wanneer de vergunningplicht ingaat. Voor nieuwe huurovereenkomsten kan die regel meteen ingaan. Voor lopende verhuringen geldt een overgangstermijn van minimaal 6 maanden na invoering van de verordening. Het is verstandig om de vergunning op tijd aan te vragen.
Welke eisen kan de gemeente stellen?
De wet noemt enkele gronden voor afwijzing van de vergunningaanvraag:
- Als er een vergunning ontbreekt die nodig was om de woonruimte te mogen realiseren (bouwvergunning of afwijken van het bestemmingsplan);
- Als de gemeente in de voorafgaande 8 jaar handhavend heeft opgetreden tegen de verhuurder op grond van de Wet goed verhuurderschap of andere met huisvesting samenhangencde voorschriften, waaronder de zorgplicht uit de Woningwet en de Huisvestingswet;
- Als een of meer woningen van de verhuurder in beheer zijn genomen (zie deel 7 van deze reeks)
- Als de verhuurder niet door de Bibob-toets komt.
Wordt je vergunningaanvraag geweigerd? Dien daar dan tijdig bezwaar tegen in. De bestuursrechtspecialisten van IJzer Advocaten kunnen je adviseren over hoe je dat bezwaar het beste kunt insteken. Als de vergunning wordt geweigerd terwijl de woning al verhuurd is, kan de gemeente de woning in beheer nemen. Dat betekent dat je je zelf (tijdelijk) niet met de verhuur mag bemoeien. Hoe dat zit lees je in deel 7 van deze blogreeks.
Kan de gemeente een maximale huurprijs voorschrijven?
Bij de vergunningverlening kan het college van burgemeester en wethouders voorwaarden stellen. De onderwerpen waar die voorwaarden op kunnen zien zijn beperkt in de wet: ze mogen alleen gaan over (1) de maximale huurprijs, (2) een verplicht onderhoudsplan en (3) de manier waarop je als verhuurder moet bewijzen dat je je aan de regels van goed verhuurderschap houdt.
De vergunning kan dus onder andere voorschrijven dat de huurprijs niet boven een bepaald maximum uitkomt. De gemeente kan zelfs eisen dat je bepaalde onderhoudsmaatregelen treft. Het is nog niet duidelijk hoe gemeenten met deze bevoegdheid om zullen gaan. Het lijkt de bedoeling van de wetgever te zijn dat voorschriften omtrent de huurprijs (1) alleen gelden voor niet-geliberaliseerde huurprijzen en (2) niet een concrete maximale huurprijs bevatten, maar alleen de bepaling dat de huur niet hoger mag zijn dan op basis van het puntenstelsel is toegestaan. Als de gemeenten de bevoegdheid zo inzetten, zou het invoeren van een vergunningplicht geen gevolgen moeten hebben voor de huurprijs van lopende huurovereenkomsten. Grijpen vergunningvoorwaarden toch in op de huurprijs in een lopende huurovereenkomst, dan is het maar de vraag of dat rechtsgeldig is.
Bij een vergunning voor de verhuur aan arbeidsmigranten kunnen andere regels worden gesteld. Daarover lees je meer in deel 2 van deze blogreeks.
Wanneer kan de vergunning worden ingetrokken?
Onderdeel van het sanctiepakket waar burgemeester en wethouders gebruik van kunnen maken is het intrekken van de verhuurvergunning. De vergunning kan worden ingetrokken in de volgende gevallen;
- Herhaalde overtreding ‘goed verhuurderschap’ of vergunningvoorwaarden
- Verstrekken onjuiste / onvolledige gegevens bij aanvraag
- Intrekking omgevingsvergunning voor bouw of gebruik
- Intrekking onttrekkings- / omzettings- of splitsingsvergunning
- Overtreding huisvestingsvergunningplicht, omgevingsvergunningplicht bouwen of gebruiken
- Als een bestuurlijke boete van de zwaarste categorie is opgelegd vanwege overtreding van de Huisvestingswet 2014: herhaalde overtreding huisvestingsvergunningplicht, verbod onttrekking, samenvoeging, omzetting of verbouwing, overschrijding max. aantal toeristische verhuringen of toeristische verhuur zonder vergunning
- Op grond van een Bibob-toetsing.
Intrekking van de vergunning is een ingrijpende maatregel en zal niet snel mogen worden toegepast. Als de intrekking gebeurt als de woning verhuurd is, zal het college de woning ook in beheer moeten nemen (zie deel 7).
Welke gemeenten hebben een verhuurverordening ingesteld?
De eerste aangekondigde verhuurverordening is die in Rotterdam: verhuurders van woningen in de wijk Carnisse moeten een verhuurvergunning aanvragen. De exacte inhoud van de verordening is nog niet bekendgemaakt. De verordening moet per 1 juli 2023 ingaan; verhuurders hebben tot 1 januari 2024 om een vergunning aan te vragen.
Ook de gemeente Den Haag heeft een vergunningstelsel aangekondigd. Dat gaat volgens het AD per 1 september 2023 gelden voor alle verhuurders van woningen in de wijken Transvaal en Laak. Er geldt een overgangsperiode: verhuurders hebben tot 1 maart 2024 de tijd om een vergunning aan te vragen.
Het is nog niet bekend welke andere gemeenten een verhuurverordening zullen instellen. Wij zullen deze blog updaten en hier vermelden welke gemeenten dat gedaan hebben.
Meer weten?
IJzer Advocaten organiseert seminars over de aankomende regulering van de verhuur van woonruimte. Het eerste seminar vindt plaats op 23 mei 2023 in Nijmegen. Dat seminar is inmiddels volgeboekt.
Wil je een seminar in je eigen regio bijwonen? Laat het ons weten via info@ijzeradvocaten.nl, we komen graag naar je toe! Voor vragen kun je ook vrijblijvend contact opnemen met onze specialist op het gebied van huurrecht woonruimte: Laurens Vrakking (06 – 16 14 23 35).