In eerdere blogs heb ik, advocaat huurrecht Mark Wagemans, al geschreven over de huurprijsverhoging voor woningen (in de vrije sector en de sociale verhuur). In dit blog ga ik in op hetzelfde thema, maar dan voor bedrijfsruimte. Dat is andere kost vergeleken met woningverhuur.
290-bedrijfsruimte en 230a- bedrijfsruimte advocaat
In dit blog zet ik uiteen hoe een verzoek huurprijsverhoging of huurprijsverlaging tot stand kan komen met betrekking tot bedrijfsruimte, maar dan alleen voor zogenaamde ‘290-bedrijfsruimte’. In een later blog zal ik nog terugkomen op de mogelijkheden voor het aanpassen van de huurprijs bij 230a-bedrijfsruimte.
290-bedrijfsruimte en 230a-bedrijfsruimte zijn bedrijfsruimten waarbij in de benaming verwezen wordt naar de wetsartikelen in het Burgerlijk Wetboek. Deze bedrijfsruimten worden ook wel bedrijfsruimte (artikel 7:290 BW) en overige bedrijfsruimte (artikel 7:230a BW) genoemd.
Als verhuurder en huurder is het erg belangrijk om te weten welk soort bedrijfsruimte wordt verhuurd (‘290-bedrijfsruimte’ of ‘230a-bedrijfsruimte’). Dit omdat de rechten en verplichtingen van partijen sterk van elkaar verschillen, afhankelijk van het soort bedrijfsruimte. Zo heeft een huurder van overige bedrijfsruimte geen huurbescherming, maar alleen ontruimingsbescherming. Een huurder van bedrijfsruimte geniet wel huurbescherming.
Kwalificatie bedrijfsruimte
Het kwalificeren van het soort bedrijfsruimte dat wordt verhuurd is niet altijd makkelijk. Daarop zal ik in een later blog uitgebreider ingaan, maar ik zal hier (heel) kort door de bocht uitleggen wat het verschil is.
290-bedrijfsruimte is een gebouwde onroerende zaak bestemd voor kleinhandel, horeca of ambachten in een voor publiek toegankelijk lokaal waar zaken en diensten worden aangeboden. Gedacht kan worden aan supermarkten, cafés en (kleding)winkels, bijvoorbeeld Albert Heijn in Nijmegen of Arnhem. Verder zijn ook hotels en campings 290-bedrijfsruimte.
Overige bedrijfsruimte is alle bedrijfsruimte die geen 290-bedrijfsruimte is. Daarbij kunt u denken aan kantoorruimte, (opslag)loodsen en fabrieken. Bijvoorbeeld de kantoren in het 52-degrees gebouw in Nijmegen.
Overleg over huurprijsverhoging of – verlaging
In de regel geldt de huurprijs zoals die is overeengekomen bij het aangaan van de huurovereenkomst. Maar soms is deze huurprijs niet meer up-to-date na afloop van de eerste huurtermijn. Gemakshalve ga ik er in deze blog vanuit dat de eerste huurtermijn vijf jaar heeft geduurd.
De wetgever heeft bepaald dat een huurovereenkomst die langer dan twee jaar duurt, na vijf jaar van rechtswege wordt verlengd voor nog eens een periode van vijf jaar (art. 7:292 BW). Ook heeft de wetgever bepaald dat na ommekomst van de eerste huurtermijn van vijf jaar zowel huurder als verhuurder aan elkaar kunnen verzoeken de huurprijs aan te passen (art. 7:303 BW). In de regel zal dat voor huurder betekenen dat hij een huurprijsverlaging verzoekt en voor verhuurder een verhoging van de huurprijs.
Voor de partij die het verzoek om een huurprijsverlaging of -verhoging doet, is het verstandig goed vooronderzoek te doen naar de vraag of het voorstel enige kans van slagen heeft. Het kan namelijk zomaar zo zijn dat, als geen overeenstemming wordt bereikt over het voorstel tot huurprijsverhoging of -verlaging, de andere partij naar de rechter stapt en aan de rechter een nadere huurprijsvaststelling vordert. Mocht u dan uw huiswerk niet goed gedaan hebben, kunt u de deksel lelijk op de neus krijgen. Het is erg vervelend als u, zonder onderzoek gedaan te hebben, om een huurprijsverlaging verzoekt en daarmee uw verhuurder wakker schudt. Die kan er daardoor achter komen dat hij eigenlijk (veel) te weinig huur vraagt.
Verzoek huurprijsverlaging
Voordat een rechter uw verzoek om huurprijsverlaging of huurprijsverhoging inhoudelijk zal behandelen, moet u eerst met uw verhuurder of huurder een of meer deskundigen benoemen en die een huurprijsadvies laten afgeven. Pas als u en uw verhuurder er dan samen nog steeds niet uitkomen, kan de rechter besluiten een deskundige te benoemen (art. 7:304 BW).
Deze deskundige zal vervolgens een advies opstellen waar verhuurder en huurder hun licht over kunnen laten schijnen. Kennis van de lokale situatie, bijvoorbeeld een bepaald horeca-gebied in Nijmegen, de omgeving van het bedrijfspand en de huurmarkt voor vergelijkbare panden zijn daarbij essentieel.
Procedures over een huurprijsverhoging of -verlaging bij 290-bedrijfsruimte worden meestal beslecht in het voortraject en niet (meer) bij de rechter. Belangrijk is om een helder beeld te krijgen wat vergelijkbare (huur)panden in de buurt qua huurprijs jaarlijks opbrengen. Meestal is het raadzaam u hierin bij te laten staan door een advocaat huurprijsverhoging of een advocaat huurprijsverlaging.
Hebt u de wens om een verzoek tot huurprijsverhoging of – verlaging te richten tot uw huurder of verhuurder of hebt u hulp nodig bij een al opgestarte procedure, aarzelt u dan niet om contact met mij op te nemen.