Mensen die in een sociale huurwoning wonen zullen het ongetwijfeld kennen. Je wordt geconfronteerd met een brief van de verhuurder dat de huur verhoogd wordt. Mag dat eigenlijk altijd? Ook voor verhuurders zijn de regels omtrent huurprijsverhogingen relevant. Moet je als verhuurder de mogelijkheid om de huur te verhogen bijvoorbeeld vastleggen? En zo ja, hoe? Hieronder geef ik een kort overzicht van de regels met betrekking tot indexering.
Advocaat huurrecht over sociale huur
Omdat nog wel eens verwarring bestaat over wat nu een sociale huurwoning is, zal ik eerst kort uitleggen wat daaronder moet worden verstaan. Onder sociale verhuur vallen, anders dan mensen vaak denken, niet alleen (zelfstandige) woningen aangeboden door woningcorporaties (zoals bijvoorbeeld Stichting Portaal of Stichting Talis in Nijmegen).
Ook een woning die wordt verhuurd door een particulier kan gelden als sociale huurwoning. Het gaat er namelijk niet om wie er verhuurt, maar wat er verhuurd wordt. Valt een woonruimte binnen het woningwaarderingsstelsel (ook wel bekend als het puntensysteem), dan is sprake van sociale verhuur en is huurprijsbescherming van toepassing. Ook kamerverhuur aan bijvoorbeeld studenten valt daar dus vaak onder. Is het woningwaarderingstelsel op uw woonruimte van toepassing, of verhuurt u een woning waarop dat stelsel van toepassing is, dan is de inhoud van dit blog dus voor u van belang.
Kale huurprijs en indexeringsclausules
De kale huurprijs (dat is de huurprijs exclusief de servicekosten) kan eenmaal per jaar geïndexeerd worden. De grondslag daarvoor is te vinden in de huurovereenkomst of de wet. Bij sociale woonruimte moet de verhuurder zich, als er geen indexeringsclausule in de huurovereenkomst is opgenomen, aan een aantal vereisten houden.
Bij een indexeringsclausule is in de huurovereenkomst opgenomen met welk (vast) percentage de kale huurprijs ieder jaar op een vast moment wordt verhoogd (geïndexeerd). De kale huurprijs verandert overeenkomstig die expliciete afgesproken indexering van rechtswege. Dat betekent dat de verhuurder de huurder niet hoeft aan te schrijven om indexering te realiseren. Dit omdat de omvang en het moment van indexering bij aanvang is overeengekomen. Let wel, de hoogte van de indexering moet wel voldoen aan de door de overheid vastgestelde eisen.
Voorstel, termijnen en bezwaar
Is er geen vast percentage overeengekomen in het huurcontract, dan biedt de wet uitkomst. Wel wordt er dan aan de verhuurder een aantal eisen gesteld om de indexering te laten plaatsvinden.
Zo zal de verhuurder de huurder, twee maanden voor de datum waarop de indexering in zal moeten gaan, een voorstel moeten toesturen. In dat voorstel aan de huurder staat (in ieder geval):
- de op dat moment geldende kale huurprijs;
- het percentage (of het concrete bedrag) van de voorgestelde verhoging;
- de daaruit voortvloeiende nieuwe kale huurprijs; en
- de datum waarop de nieuwe huurprijs in moet gaan.
Als sprake is van een inkomensafhankelijke indexering, moet dat ook in het voorstel tot huurprijsverhoging staan.
Is de huurder het niet eens met het voorstel, bijvoorbeeld omdat de verhuurder hoger wil indexeren dan is toegestaan, dan kan de huurder bezwaar tegen het voorstel indienen. De manier waarop dat bezwaar kan worden gemaakt moet bovendien ook in het voorstel door de verhuurder worden aangegeven.
Wordt u geconfronteerd met een huurprijsverhoging waar u het niet mee eens bent? Wilt u meer informatie over bovenstaande of andere eisen waaraan voldaan moet worden bij een huurprijsverhoging? Neem dan gerust contact met mij of een van de andere advocaten van IJzer Advocaten op.