Per medio november treedt in Nijmegen de opkoopbescherming in. Advocaat Bart van Hoof over de gevolgen.

Op 2 november jl. heeft de gemeenteraad van Nijmegen unaniem ingestemd met de invoering van opkoopbescherming in de gemeente Nijmegen. Anders dan verwacht, zal de opkoopbescherming al gaan gelden met ingang van medio november, en dus niet pas per 1 januari 2023. Wat zijn de gevolgen van de opkoopbescherming? En hoe ga je als verhuurder, belegger of projectontwikkelaar in Nijmegen om met de opkoopbescherming?

Wat is opkoopbescherming?

Opkoopbescherming houdt in dat een woning gedurende vier jaar na de aankoop niet mag worden verhuurd, tenzij de gemeente daarvoor een vergunning verleent.

De woning waar het om gaat, moet vallen onder de categorie woningen die voor opkoopbescherming is aangewezen. In Nijmegen zijn alle woningen binnen de gemeentegrenzen met een WOZ-waarde tot en met € 350.000 voor opkoopbescherming aangewezen. Woningen met een hogere WOZ-waarde vallen dus niet onder de opkoopbescherming. Voor de verhuur van deze woningen is geen verhuurvergunning nodig. Woningen met een lagere WOZ-waarde vallen in beginsel wel onder de gereguleerde woningen.

Maar niet álle woningen met een lagere WOZ-waarde vallen per definitie onder de opkoopbescherming. Als de woning op de datum van eigendomsverkrijging (de overschrijving van de eigendom in het kadaster) al voor een langere periode dan zes maanden verhuurd werd (of op andere wijze in gebruik werd gegeven), geldt de opkoopbescherming niet. De bestaande, verhuurde staat wordt dan gerespecteerd, ook als de woning in eigendom overgaat van de ene verhuurder aan de andere verhuurder, en ook als hiervoor een nieuwe huurovereenkomst wordt aangegaan. Uitzondering hierop is weer als reeds verhuurd werd met een verhuurvergunning voor opkoopbescherming. Dan komt de woning bij een eigendomsoverdracht weer onder de opkoopbescherming te vallen.

Verhuur door een hospes of hospita is in Nijmegen niet vergunningplichtig voor opkoopbescherming.

Verhuurvergunning voor opkoopbescherming

Zoals hiervoor al aangehaald, heeft opkoopbescherming tot gevolg dat de woning gedurende vier jaar na de aankoop niet mag worden verhuurd. Strikt genomen is niet de datum van aankoop (lees: de datum van het ondertekenen van de koopovereenkomst), maar de datum van eigendomsoverdracht (lees: de datum van de inschrijving van de notariële akte in het kadaster) het ijkpunt. Naast dat de woning niet mag worden verhuurd, mag deze ook niet op andere wijze aan een derde in gebruik worden gegeven, bijvoorbeeld door de woning om niet – kosteloos – in gebruik te geven aan een derde.

Het is mogelijk een verhuurvergunning bij de gemeente Nijmegen aan te vragen om een woning in strijd met de opkoopbescherming te mogen verhuren of in gebruik te geven aan een derde. De vergunning móet door de gemeente in ieder geval worden verleend 1) als de woning wordt verhuurd aan een bloed- of aanverwant in de eerste of tweede graad, 2) als de eigenaar ten minste een jaar de eigendom van de woning heeft gehad en deze dan tijdelijk, voor maximaal een jaar, verhuurt aan een derde, 3) als de woonruimte onlosmakelijk deel uitmaakt van een winkel-, kantoor- of bedrijfsruimte.

De vergunning kán door de gemeente worden verleend als het belang dat gediend wordt met het verhuren van de woonruimte naar het oordeel van het College van B&W zwaarder weegt dan het belang van het behouden van de woonruimte voor de kopersmarkt. De praktijk zal moeten uitwijzen op welke wijze het College van B&W met deze bevoegdheid zal omgaan, voor zover mij bekend heeft het College van B&W hiervoor nog geen beleid vastgesteld. Naar verwachting zal het College van B&W terughoudend met deze bevoegdheid omgaan, en een vergunning énkel verlenen in zwaarwegende gevallen.

Verhuren zonder verhuurvergunning

De gemeenteraad laat met de nieuwe regelgeving zien weinig geduld te hebben met verhuurders die een voor opkoopbescherming aangewezen woonruimte zonder verhuurvergunning verhuren.

Overtreding van het verbod opkoopbescherming kan resulteren in de oplegging van een bestuurlijke boete van maximaal € 22.500. Dat is op zichzelf al een fors bedrag, maar dat is het zeker ook in relatie tot de boetebedragen die staan voor overtredingen van andere bepalingen van de Huisvestingswet en Huisvestingsverordening, waarbij men uitgaat van bedragen van € 5.000 tot € 10.000 voor een eerste overtreding. Overtreding van de regels kan ook (of daarnaast) resulteren in een intrekking van een eerder verleende vergunning, in de oplegging van een last onder dwangsom, of in de oplegging van last onder bestuursdwang. Het is daarom raadzaam om u zich voorafgaand aan de aankoop van een woonruimte goed te laten informeren, als u voornemens bent deze te gaan verhuren of op andere wijze in gebruik te geven aan een derde. Overweegt u een vergunningsaanvraag in te dienen om af te mogen wijken van de regels? Doet u dit dan tijdig, omdat de beoordeling van een aanvraag de nodige tijd in beslag kan nemen, en u wilt voorkomen dat u hierdoor in de knoop komt met belangrijke beslissingsmomenten in het kader van de aankoop.

Tips van advocaat bij vergunningsaanvraag

Voor iedere vergunningsaanvraag geldt dat het verstandig is deze goed voor te bereiden, dus ervoor te zorgen dat u beschikt over alle (of zoveel mogelijk) gegevens en documenten, voordat u de aanvraag indient. Tegelijkertijd is het bij opkoopbescherming raadzaam de aanvraag op tijd in te dienen, zodat u op een later moment niet geconfronteerd wordt met de situatie dat u de woonruimte daadwerkelijk wil gaan verhuren, of dat u zelfs al met een huurder heeft afgesproken de woning vanaf een bepaalde datum aan hem/haar te zullen verhuren, maar dat de vergunning hiervoor nog niet verleend is. Kortom, start op tijd met het vergunningstraject!

Voldoet u aan één van de gevallen waarin de gemeente de vergunning móet verlenen? Geef dit dan duidelijk aan in uw aanvraag, zodat hierover geen discussie kan komen te bestaan. Bent u van mening dat uw situatie een zwaarwegend geval is waarvoor de gemeente bij wijze van uitzondering een vergunning zou moeten verlenen? Geef ook dit dan duidelijk aan, het liefst met een onderbouwing en bewijsstukken.

Advocaat bij handhavend optreden

Naar mijn verwachting zal er de komende jaren de nodige discussie tussen woningbezitters en de gemeente Nijmegen zijn over een overtreding van de regels van opkoopbescherming. Denkbaar is bijvoorbeeld dat een verhuurder van mening is dat de door hem/haar aangekochte woning reeds langer dan zes maanden verhuurd werd op het moment van eigendomsoverdracht, en dat de woning daarom níet onder de beschermde woonruimten valt, terwijl de gemeente hier anders over denkt. Of dat voor de woning een verhuurvergunning verkregen is, maar dat niet voldaan wordt aan de voorwaarden die in de vergunning zijn opgenomen. In dit soort gevallen is te verwachten dat de gemeente handhavend zal optreden, bijvoorbeeld door de oplegging van een bestuurlijke boete, een last onder dwangsom of de intrekking van de vergunning. Discussie is daarnaast te verwachten over de weigering van de gemeente een verhuurvergunning te verlenen. In al deze gevallen doet u er als woningeigenaar raadzaam aan u goed te laten informeren, en zo nodig te laten bijstaan door een advocaat opkoopbescherming.

Verzamel bewijs!

Een laatste tip: verzamel bewijs! Neem het voorbeeld hiervoor van de verhuurder die van mening is dat de door hem/haar aangekochte woning al langer dan zes maanden verhuurd werd op het moment van de aankoop, en de woning daarom niet onder de opkoopbescherming valt. In een discussie of procedure met de gemeente zal het waarschijnlijk aan deze eigenaar zijn om aannemelijk te maken (of zelfs te bewijzen) dat de woning inderdaad al langer dan zes maanden verhuurd werd. Om hieraan te kunnen voldoen, is het wenselijk om over bewijsmiddelen te beschikken waaruit dit blijkt, bijvoorbeeld bankafschriften waaruit blijkt van huurbetalingen, of schriftelijke huurovereenkomsten.

Advocaat Nijmegen

Wilt u meer weten over de nieuwe regels voor opkoopbescherming in Nijmegen? Of wordt u geconfronteerd met handhaving (bijvoorbeeld een last onder dwangsom) door de gemeente? Neemt u dan gerust vrijblijvend contact op met mij (Bart van Hoof, 06-41565134 of bart@ijzeradvocaten) of een andere handhavingsadvocaat van IJzer Advocaten. Ons kantoor is gevestigd in Nijmegen, maar wij kunnen u ook informeren over opkoopbescherming en zelfbewoningsplicht in andere gemeenten, bijvoorbeeld Arnhem, Amsterdam, Rotterdam, Utrecht, Den Haag, Delft, Groningen, Maastricht, Eindhoven, Breda, Tilburg, Leeuwarden, Almere en Amersfoort.