In de voorbereiding van de Wet betaalbare huur stelden enkele kamerleden kritische vragen over onder andere de ingrijpende wijziging van de definitie van ‘onzelfstandige woonruimte’ die bij groepscontracten en friendscontracten grote gevolgen kan hebben voor de huurprijs. De minister blijft bij de voorgenomen wijziging van de definitie.
De minister rechtvaardigt de wijziging van de definitie van onzelfstandige woonruimte door te stellen dat het een ‘verduidelijking’ is. Die verduidelijking is hard nodig om handhaving van het dwingende WWS mogelijk te maken: als je boetes wilt opleggen voor overtreding van regels, dan moeten die regels wel duidelijk zijn. Maar met deze wijziging doorkruist de wet bestaande situaties en worden verhuurders ernstig benadeeld omwille van de duidelijkheid. De minister lijkt te willen ontkennen dat hij een ingrijpende wijziging aanbrengt door een definitie te hanteren die de huidige lijn in de rechtspraak doorkruist.
NOS-artikel als bronvermelding
De kamerleden vroegen naar voorbeelden van rechtspraak waarin het begrip ‘duurzaam gemeenschappelijk huishouden’ werd gehanteerd als criterium voor de toetsing of sprake was van zelfstandige of onzelfstandige woonruimte. Het antwoord van de minister op die vraag luidt in algemene zin dat de Huurcommissie nu ook al ‘vaak’ huurders in het gelijk stelt omdat sprake is van verkapte kamerverhuur. Ter onderbouwing van die stelling verwijst de minister naar een nieuwsbericht van de NOS over verkapte kamerverhuur. Hij noemt het onderscheid tussen zelfstandig en onzelfstandig ‘een belangrijk deel van de betaalbaarheidsdoelstelling van de wet’.
Concrete voorbeelden voert de minister niet aan. De reden daarvoor zal zijn dat dit criterium niet gebruikt wordt door de civiele rechter als het erom gaat te bepalen of sprake is van kamerverhuur. De kantonrechter (en de Huurcommissie die dezelfde toets moet aanleggen) beoordeelt hooguit of sprake is van verkapte kamerverhuur. Het gaat dan veel meer om de bedoelingen van huurder en verhuurder en de manier waarop de verhuurder de woning (of de kamers dus) feitelijk aanbiedt.
Overgangsrecht is niet van toepassing
Op de vraag van kamerleden of er rekening wordt gehouden met massaclaim van verhuurders als deze regel zonder overgangsrecht wordt ingevoerd, verwijst de minister naar het overgangsrecht dat geldt voor woningen die geliberaliseerd verhuurd zijn, maar minder dan 145 punten krijgen in het (nieuwe) WWS. Vanwege de noodzaak van de beoogde wijziging (‘verduidelijking’) is deze ingreep in het eigendomsrecht gerechtvaardigd, aldus de minister. Daarbij gaat hij eraan voor bij dat die overgangsregel alleen geschreven is voor de nieuwe regels over zelfstandige woonruimte. Voor de wijziging van de definitie van onzelfstandige woonruimte is geen overgangsrecht voorzien. [UPDATE] Dat lijkt op het eerste gezicht ertoe te leiden dat deze wijziging meteen op 1 juli 2024 van toepassing wordt op nieuwe huurovereenkomsten. Maar het ligt genuanceerder. In ons stroomschema met toelichting is uitgewerkt hoe het volgens ons werkt voor bestaande contracten.
Op de vraag of de regering het gevaar onderschrijft dat verhuurders geconfronteerd worden met een significante verlaging van de huuropbrengsten, schrijft de minister: “Significante verlaging van de huuropbrengsten is ten eerste te voorkomen door als verhuurder het huur(prijs)recht correct toe te passen.” En: “Omdat zonder inzicht in individuele contracten en feitelijke woonomstandigheden onmogelijk kan worden bepaald of woonruimten terecht te boek staan als zelfstandig, kan ook geen inschatting gegeven worden van eventueel verlies aan rendement.”
De minister framet het gebruik van groepscontracten dus als per definitie het omzeilen van het WWS, heeft geen zicht op hoeveel verhuurders worden benadeeld door de aanpassing van de wettelijke definitie en voorziet niet in passend overgangsrecht. Daarbij wordt ten onrechte – en zonder onderbouwing – aangevoerd dat deze wijziging alleen maar een ‘verduidelijking’ is. Na het debat op 24 april 2024 moet blijken of de regel daadwerkelijk wordt ingevoerd.
Hoe pakt kamerverhuur uit in jouw geval?
De puntentelling voor kamerverhuur wordt ingrijpend herzien als onderdeel van de Wet betaalbare huur. Daardoor kan het zijn dat een huurprijstoetsing op basis van de puntentelling voor onzelfstandige woonruimte niet zo nadelig uitpakt als je misschien verwacht. Met onze rekentool kun je de berekening nu alvast zelf maken. Wil je ook weten wat de woning als zelfstandige woning kan opbrengen? Overweeg dan ons voordeelpakket: daar zit naast de rekentool voor kamerverhuur, ook de rekentool voor zelfstandige woonruimte in. En je betaalt minder dan voor beide tools afzonderlijk!