Op 9 april 2024 is het eerder ingediende wetsvoorstel door de Tweede Kamer aangenomen waarin is bepaald, dat de tijdelijke Wet maximering huurprijsverhoging geliberaliseerde huurovereenkomsten met nog eens vijf jaar wordt verlengd. Deze tijdelijke wet geldt in principe tot 1 mei 2024 en regelt de maximale huurprijsverhoging voor geliberaliseerde (vrije sector) woningen. Wat houdt deze wetgeving nu precies in en wat verandert er per 1 mei 2024?
Wat houdt de wet in?
De Wet maximering huurprijsverhoging geliberaliseerde huurovereenkomsten stelt een maximum aan de jaarlijks door te voeren huurprijsverhoging voor geliberaliseerde huurwoningen. Tot 1 mei 2024 geldt op grond van deze wet een maximale indexatie van 5,5%. De huurprijsverhoging wordt onder de huidige wetgeving berekend aan de hand van of (1) de loonontwikkeling + 1% of (2) de inflatie + 1%. Tussen deze berekeningsmethoden wordt telkens een keuze gemaakt tussen het laagste percentage wat uit beide berekeningen komt.
Minister De Jonge was in eerste instantie voornemens om de maximale jaarlijkse huurprijsverhoging met ingang van 1 mei 2024 standaard vast te stellen op de loonontwikkeling + 1%. GroenLinks/PvdA diende hiertegen een voorstel in om vast te houden aan hetgeen tot 1 mei 2024 geldt. De reden hiervan is dat huurders hierdoor nog beter worden beschermd tegen exorbitante huurprijsstijgingen in extreme economische situaties. Het wetsvoorstel van GroenLinks/PvdA is aangenomen.
Wat betekent dit nu voor de huurverhogingen voor geliberaliseerde huurwoningen vanaf mei 2024? Hierbij verandert er eigenlijk niets. Bij de maximale huurverhoging bij geliberaliseerde huurwoningen blijft dit jaar (2024) een percentage van maximaal 5,5% gehanteerd. Dit omdat dit momenteel het laagste percentage van beide berekeningsmethoden is. Dit percentage betreft de gemiddelde inflatie (CPI) van 4,5% + 1%. Bij de berekeningsmethode aan de hand van de loonontwikkeling zou op dit moment namelijk een hoger gemiddeld percentage uitkomen van 5,8% + 1%.
Wat verandert er?
Hoewel de berekeningsmethodiek voor de maximale huurprijsverhoging bij geliberaliseerde woningen dus ongewijzigd blijft, is de wet daarentegen nu voor de duur van vijf jaar verlengd. Dit terwijl deze aanvankelijk in 2021 werd aangenomen voor de duur van in beginsel drie jaar.
Daarnaast wordt er met ingang van 1 juli 2024 een ingrijpende wijziging ten aanzien van de verjaringstermijn doorgevoerd. Deze wijziging geldt zowel voor het geliberaliseerde segment als voor de sociale huursector. Onder de huidige wetgeving geldt een verjaringstermijn van vijf jaar tot na de huurverhogingsdatum voor de (niet geïncasseerde) huurverhoging. Hierna verjaart de mogelijkheid om de huurverhoging alsnog te incasseren. Met ingang van 1 juli 2024 wordt deze verjaringstermijn aanzienlijk ingeperkt.
[UPDATE]: Meer over de nieuwe verjaringstermijn lees je in deze blog.
Let daarom op als verhuurder! Indien je aanspraak wilt maken op huurverhoging, dan dien je dit vanaf 1 juli 2024 binnen één jaar na de huurverhogingsdatum aan de huurder bekend te maken. Doe je dit niet, dan vervalt de mogelijkheid tot huurverhoging binnen één jaar na de huurverhogingsdatum. Heb je de huurverhoging wel doorgevoerd, maar betaalt de huurder de huurverhoging niet? In dat geval verjaart de vordering tot betaling van de huurprijsverhoging door verloop van twee jaar na aanvang van de dag, volgende op die waarop de vordering opeisbaar is geworden. Deze verjaringstermijn ziet daarmee op het verhoogde deel van de betreffende maand (dus niet op de gehele huur).
Deze wetswijziging brengt dus een aanzienlijke beperking van de verjaringstermijn met zich mee, zoals dit onder het huidige recht in het algemeen Burgerlijk Wetboek is geregeld. Deze wetswijziging zou huurders beter moeten beschermen tegen onverwachte aanzienlijke vorderingen van verhuurders achteraf, waarin de huurprijsverhoging over meerdere jaren wordt geïncasseerd. Je zou je kunnen afvragen waarom een dergelijke bescherming wel bij de huurprijsverhoging wordt doorgevoerd, maar bijvoorbeeld niet bij een naheffing van de Belastingdienst waarmee de kwetsbare burger ook nog vijf jaar lang kan worden geconfronteerd.
Geldt dit ook voor bestaande huurovereenkomsten?
Ja, beide regels gaan gelden voor bestaande huurovereenkomsten. Dus ook de verjaringstermijn. Heb je in de afgelopen jaren geen indexatie doorgevoerd? Doe dat dan alsnog. Maak daarbij aan de huurder duidelijk dat je wilt dat de achterstallige huur betaald wordt. Je kunt de verjaring van achterstallige huurverhogingen van vóór 1 juli 2024 nog stuiten tot 1 juli 2025. Tot die datum geldt de verkorte verjaringstermijn niet voor die vorderingen.
De wet moet wel nog door de Eerste Kamer worden aangenomen. Hij is dus nog niet helemaal definitief. Wij hebben nog geen signalen ontvangen dat deze wet weerstand zal stuiten in de Eerste Kamer. [UPDATE] De wet is aangenomen in de Eerste Kamer en is ingevoerd per 1 mei 2024 (behalve de verjaringstermijn, die treedt vanaf 1 juli 2024 in werking).
Indexatie aankondigen? Stuur een informatieblad mee!
Waarschijnlijk zit je als verhuurder niet met smart op deze wetswijziging en nieuwe verjaringstermijnen te wachten. Dit al helemaal niet vanwege het feit, dat daarnaast misschien ook nog eens de complexe Wet betaalbare huur vanaf 1 juli 2024 in werking treedt (zie ook onze blog: Puntentelling huurprijs woonruimte op de schop).
Daarnaast moet je ook nog eens als verhuurder, nu al bij nieuwe huurcontracten en vanaf 1 juli 2024 bij lopende huurcontracten, de huurder schriftelijk informeren over zijn rechten- en plichten uit de Wet goed verhuurderschap. Wij van IJzer Advocaten kunnen ons goed voorstellen dat je als verhuurder inmiddels ‘door de bomen het bos niet meer ziet’. Om die reden hebben wij in ieder geval alvast een informatieblad ontwikkeld om je een handje op weg te helpen. Het informatieblad bevat per gemeente alle informatie die je moet verstrekken. Het informatieblad is te vinden in onze webshop en dit heb je al vanaf € 45,00 inclusief BTW.
Heb je vragen of hulp nodig bij je huurovereenkomst met de aankomende wetswijzigingen? Neem dan gerust contact op met een van onze huurrechtadvocaten. Zij helpen je graag!