De Raad voor Onroerende Zaken publiceert al tientallen jaren modellen voor verschillende huurovereenkomsten. Intussen zijn deze modellen verworden tot de meest gebruikte standaard in de vastgoedwereld. Op 23 januari 2023 werd de nieuwe versie gepubliceerd van de huurovereenkomst voor bedrijfsruimte met als bestemming horeca of retail. Sinds de vorige versie (uit 2012) is er veel gebeurd. Met deze update zijn veel van die ontwikkelingen verwerkt in het model. Wat is er veranderd?
Casco-plus en energiebesparende maatregelen
In artikel 9 is een gewijzigde regeling voor ‘casco-plus’ verhuur opgenomen. Daarmee kan concreet worden ingevuld welke zaken naast het casco onderdeel uitmaken van het gehuurde. Dat heeft gevolgen voor de onderhoudsverdeling en de opleveringsverplichting, maar komt met name ook terug bij de verdeling van kosten voor energiebesparende maatregelen. In artikel 15 is een uitgebreide regeling opgenomen voor duurzaamheidsmaatregelen. In het model van 2012 was die regeling beperkt tot een weinig concrete toezegging elkaar te ondersteunen in een streven naar duurzaamheid.
In het ROZ-model van 2022 is een uitgebreidere regeling opgenomen voor wanneer door de overheid zwaardere eisen aan de energieprestatie gesteld worden. Als te voorzien is dat het energielabel niet meer zal voldoen, moeten partijen uiterlijk een jaar voordien in overleg treden om te bespreken welke maatregelen zij zullen nemen. De kosten komen volgens dit model in principe voor rekening van de huurder, behalve als het gaat om wijzigingen aan het casco of casco-plus. In de regeling in het nieuwe model is ook opgenomen dat partijen moeten overleggen over een aanpassing van de huurprijs als de verhuurder aanpassingen heeft gedaan, rekening houdend met de besparingen die de huurder door die aanpassingen geniet.
Huurders en verhuurders die gebruik maken van deze mogelijkheid om de huurprijs aan te passen, moeten er rekening mee houden dat zo’n in overleg vastgestelde huurprijswijziging in de weg kan staan aan een latere huurprijsherziening op grond van de wet.
Verder wordt het de huurder verboden om wijzigingen aan te brengen aan het gehuurde waardoor de energieprestatie verslechtert (8.2 AB). De huurder wordt in artikel 15.1 AB verplicht om medewerking te verlenen aan duurzaamheidsmaatregelen door de verhuurder.
Huurprijsherziening
In de eerdere versies van het model stond een uitgebreide – van de wet afwijkende – regeling voor herziening van de huurprijs. Daarin waren concrete reactietermijnen opgenomen, maar ook een taxatieprocedure door drie taxateurs. Die regeling is in de nieuwe versie van het model geschrapt. Het enige dat resteert is een vormvoorschrift voor het voorstel tot wijziging van de huurprijs (artikel 20.5 AB). Huurders en verhuurders die een herziening van de huurprijs willen bewerkstelligen, kunnen de wettelijke regeling volgen. Hoe zo’n huurprijsherziening in zijn werk gaat, lees je hier.
Overheidsmaatregelen
Als gevolg van de coronapandemie en de daarmee samenhangende overheidsmaatregelen ontstond veel discussie over huurkorting. De Hoge Raad heeft uiteindelijk bepaald dat huurders recht hadden op een huurkorting (zie onze eerdere blog daarover) omdat de gevolgen van dit soort maatregelen niet voorzien waren in huurovereenkomsten van vóór de coronapandemie. Het nieuwe ROZ-model voorziet wel in een regeling voor dit soort overheidsmaatregelen. Die regeling houdt in dat partijen met elkaar in overleg moeten treden en dat de huurprijs in stand blijft totdat zij overeenstemming hebben bereikt.
Met deze regeling wordt de kans kleiner dat een beroep op onvoorziene omstandigheden slaagt in het kader van ingrijpende overheidsmaatregelen, zoals tijdens de coronapandemie. Sowieso is bij nieuwe huurovereenkomsten van na maart 2020 de kans kleiner dat een beroep op onvoorziene omstandigheden slaagt, als er opnieuw een pandemie uitbreekt waardoor overheidsmaatregelen getroffen worden. Na de coronapandemie zal eerder geoordeeld worden dat dit risico voorzien is in de huurovereenkomst.
Een beroep op onvoorziene omstandigheden is nooit volledig uit te sluiten. Huurders en verhuurders doen er goed aan om voor het aangaan van een overeenkomst goed na te denken over welke risico’s zij al dan niet voor hun rekening willen nemen – en daar duidelijke afspraken over te maken.
Omgevingswet
De invoering van de Omgevingswet laat al lang op zich wachten. Het blijft onduidelijk wanneer de wet daadwerkelijk in werking zal treden. In artikel 16 sorteert het ROZ-model daarop voor: daarin is bepaald dat de begrippen in de huurovereenkomst die niet aansluiten op de Omgevingswet, zoveel mogelijk overeenkomstig de nieuwe terminologie gelezen moeten worden. Daarmee zijn onduidelijkheden als gevolg van deze grote wetswijziging niet te voorkomen, maar het beding kan de ruimte voor discussie misschien iets meer beperken.
Openingstijden
In artikel 13 is een standaardbepaling opgenomen voor verplichte openingstijden. Met name voor winkelcentra is het belangrijk om daar afspraken over te maken, omdat de openingstijden van de verschillende winkels daar van invloed zijn op de kwaliteit van het gehele winkelcentrum. Concrete afspraken over de openingstijden kunnen ook helpen om discussie te voorkomen over de exploitatieverplichtingen: het is dan bij voorbaat duidelijk wat van de huurder verwacht wordt.
Wie deze bepaling gebruikt, moet er rekening mee houden dat het model lijkt uit te gaan van minimale openingstijden. Uit artikel 11 van de algemene bepalingen volgt dat de huurder in principe ruimere openingstijden mag hanteren. Voor retailverhuurders zullen minimale openingstijden belangrijk zijn, maar voor horecaverhuurders is goed denkbaar om uiterste sluitingstijden op te nemen in verband met overlast voor – bijvoorbeeld – andere huurders in de omgeving.
Bijzondere bepalingen
Het model bevat enkele conceptartikelen die niet in alle gevallen nodig zijn, maar goed bruikbaar zijn in andere gevallen. Zo is een artikel opgenomen voor het plaatsen van slimme meters of tussenmeters of handmatige verstrekking van gegevens over verbruik van nutsvoorzieningen. Ook is een bepaling gegeven voor verwerking van persoonsgegevens, in aanvulling op het artikel dat daarover in de algemene bepalingen is opgenomen. Zelfs in de mogelijkheid van elektronische ondertekening is voorzien.
Vergoeding kosten voor verzoeken en toestemming
Voor verschillende handelingen heeft de huurder toestemming van de verhuurder nodig. In artikel 17.2 AB is opgenomen dat de huurder de administratieve kosten moet vergoeden die de verhuurder maakt in het kader van die afwijking of aanvulling, als de verhuurder met de afwijking of aanvulling instemt. In het artikel is een minimumbedrag van € 300,00 genoemd.
Kleine wijzigingen
Verder zijn er enkele nuanceringen doorgevoerd die geen heel grote wijzigingen inhouden, maar wel meer balans in het van oudsher “verhuurder-vriendelijke” model brengen. Zo is in artikel 1.6 nu bepaald dat onder- of overmaat weliswaar geen invloed heeft op de huurprijs, maar wel op de verdeelsleutel voor servicekosten. De artikelleden over de werkwijze in geval van een voorgenomen renovatie (14.6-14.7 AB) zijn geschrapt. De bepaling over de boeterente in geval van te late betaling is ook verduidelijkt.
Met name in de algemene bepalingen bij de huurovereenkomst zijn veel artikelen herschreven waardoor het model beter leesbaar is. Verschillende bepalingen zijn scherper geformuleerd, zoals bijvoorbeeld de onderhoudsverdeling. De structuur van veel van de algemene bepalingen is daarbij ook verbeterd, waardoor de relevante bepalingen makkelijker terug te vinden zijn.
Wil je meer weten over dit ROZ-model, of over de andere modelovereenkomsten van de ROZ? Neem dan contact op met onze huurrechtadvocaten. Wij kunnen bijvoorbeeld helpen bij het opstellen van een huurcontract of bij geschillen over de inhoud van het ROZ-model. Voor vragen over bedrijfsruimte neem je contact op met Laurens Vrakking (laurens@ijzeradvocaten.nl, 06-16 14 23 35) of Mark Wagemans (mark@ijzeradvocaten.nl of 06 – 41 42 22 94).