Een verhuurder van winkelruimte of kantoorruimte kan door middel van een ‘indeplaatsstelling’ een nieuwe huurder van zijn bedrijfsruimte krijgen. Zie hiervoor mijn blog over indeplaatsstelling. Naast een indeplaatsstelling kan een verhuurder van bedrijfsruimte ook op een andere manier, en zonder daarmee te hebben ingestemd, een nieuwe huurder krijgen. Dit kan als de huurder een rechtspersoon (zoals een B.V. of N.V.) is en zichzelf juridisch splitst. Advocaat huurrecht Mark Wagemans vertelt in dit blog meer over splitsing en huur.
Wat is een splitsing?
Bij een splitsing van de onderneming wordt het vermogen van de (af)splitsende rechtspersoon geheel of gedeeltelijk verdeeld over één of meerdere rechtspersonen. Dat kan voor een verhuurder betekenen dat zijn huurder veel vermogen kwijtraakt of dat de huurrechten overgaan op een nieuwe huurder die minder waarborgen heeft voor de nakoming van de huurovereenkomst.
Voordat een splitsing definitief tot stand kan komen moet er eerst een voorstel worden gemaakt hoe de splitsing eruit komt te zien. Het lastige voor een verhuurder is dat dit voorstel niet rechtstreeks door de huurder van winkel – of kantoorruimte aan de verhuurder hoeft te worden toegestuurd. Het splitsingsvoorstel moet wel bij de kamer van koophandel worden neergelegd. Daarnaast moet de wens tot splitsing kenbaar worden gemaakt in een landelijk verspreid dagblad. Dat betekent dus dat het mogelijk is dat je als verhuurder pas met een splitsing geconfronteerd wordt als die al tot stand is gekomen.
Welke mogelijkheden heeft u als verhuurder van bedrijfsruimte om verweer te voeren tegen de wens van huurder om te splitsen?
Verzet tegen splitsen door verhuurder
Als verhuurder kunt u tegen een voorstel tot splitsing in verzet komen. Spijtig voor een verhuurder is dat de wetgever heeft bepaald dat een splitsingsvoorstel niet hoeft te voorzien in dezelfde waarborgen voor een verhuurder zoals dat wel het geval is bij een indeplaatsstelling. Er hoeft in veel mindere mate met schuldeisers (en dus ook met de verhuurder) rekening te worden gehouden. Bij een splitsing moeten alleen de bestaande huurpenningen gewaarborgd worden. Daarbij wordt niet alleen naar het nieuwe vermogen van de huurder na de splitsing gekeken. Ook wordt bekeken of een verhuurder zelf voldoende (persoonlijke of zakelijke) waarborgen heeft. Een gehele nakoming van het huurcontract, zoals wordt verlangd bij een indeplaatsstelling, is dus geen vereiste voorwaarde bij splitsing. Dat kan teleurstellend zijn voor een verhuurder, omdat een splitsing ertoe kan leiden dat de verhuurder in zijn verhaalsmogelijkheden naar de (nieuwe) huurder wordt beperkt.
Verweer na tot stand komen splitsing
Indien een verhuurder niet van de mogelijkheid tot verzet gebruik heeft gemaakt, kan de verhuurder binnen zes (6) maanden, nadat de akte van splitsing is neergelegd ten kantore van de openbare (handels)registers van de woonplaatsen van de verkrijgende rechtspersonen en de gesplitste rechtspersoon, naar de rechter te stappen met de vordering dat de overeenkomst van huur en verhuur ontbonden of gewijzigd moet worden.
De rechter kan dan de huurovereenkomst met terugwerkende kracht wijzigen of ontbinden als blijkt dat de splitsing onredelijk of onbillijk is. Mocht de rechter dit doen dan kan dit ongeveer hetzelfde resultaat met zich brengen als met het opleggen van een last of een voorwaarde bij indeplaatsstelling.
Vernietiging van de splitsing
Tot besluit heeft een verhuurder ook nog de mogelijkheid om na een splitsing bij de rechter te vorderen dat de splitsing vernietigd wordt. Wel moet de verhuurder dan bewijzen dat de verhuurder door het splitsingsbesluit is of wordt benadeeld. Ook hier wordt van de verhuurder enige voortvarendheid verwacht. Zo moet de verhuurder binnen 6 maanden nadat de akte van splitsing is gedeponeerd, naar de rechter stappen met de vordering dat de splitsing vernietigd wordt.
Met een splitsing kan dus op grond van het ondernemingsrecht, anders dan dat de wetgever heeft beoogd met het geldende huurrecht, een verhuurder zomaar geconfronteerd worden met een nieuwe huurder die misschien ook nog eens minder financiële waarborgen biedt. Als de verhuurder het niet eens is met deze wijziging, of ten minste meent hier nadeel van te zullen/kunnen ondervinden, is het zaak om op tijd in het geweer te komen.
Heeft u vragen over indeplaatsstelling, splitsing of andere aspecten van het huurrecht? Neem dan gerust contact op met Mark Wagemans, advocaat huurrecht en vastgoed in Nijmegen. Onze advocaten verhuur en huur zijn bereikbaar via telefoonnummer 024 – 30 30 365 of 06 – 41 42 22 94. Per e-mail is onze huurrecht advocaat bereikbaar via mark@ijzeradvocaten.nl.
IJzer Advocaten adviseert en procedeert over verhuur en huur landelijk. U kunt ons dus ook benaderen als u geconfronteerd wordt met een verhuur-vraag of -conflict als u een winkelruimte of andere bedrijfsruimte verhuurt in bijvoorbeeld Alkmaar, Amersfoort, Amsterdam, Apeldoorn, Arnhem, Breda, Delft, Den Bosch, Den Haag, Deventer, Dordrecht, Ede, Eindhoven, Emmen, Enschede, Groningen, Haarlem, Leeuwarden, Leiden, Maastricht, Middelburg, Roermond, Roosendaal, Rotterdam, Tilburg, Utrecht, Venlo, Vlissingen, Zaanstad, Zoetermeer, Zutphen of Zwolle.