Advocaat bestemmingsplan
De omgeving waarin we wonen, werken en leven is aan regels gebonden. De overheid stelt die regels, bijvoorbeeld door voor het grondgebied in de gemeente een bestemmingsplan vast te stellen. Of door regels te stellen voor het bouwen van een nieuwe woning, het omzetten van een pand naar kamerverhuur, het transformeren van een monument. Om deze activiteiten uit te mogen voeren, is vaak een vergunning van het College van B&W vereist. Maar het kan ook zijn dat u een vergunning nodig heeft van een hoger overheidsorgaan, bijvoorbeeld de provincie of de rijksoverheid. In deze laatste gevallen is vaak sprake van vergunningen die het belang van de gemeentegrens overschrijden, bijvoorbeeld een milieu- of natuurvergunning.
Bestemmingsplan
In een bestemmingsplan beschrijft de gemeente wat er met de ruimte in een bepaald deel van de gemeente mag gebeuren. Voor ieder afzonderlijk perceel is bepaald welke soort bouwwerken (woningen, bedrijven, detailhandel, horeca) hier mogen worden gebouwd, en op welke wijze deze gebouwen mogen worden gebruikt. Bent u voornemens een activiteit te verrichten die níet in strijd is met het bestemmingsplan? Dan heeft u voor deze activiteit geen afwijkingsvergunning nodig (ook wel activiteit planologisch strijdig gebruik genoemd). Bent u voornemens een activiteit te verrichten die wél in strijd is met het bestemmingsplan? Dan heeft u hiervoor een vergunning van het College van B&W nodig, ténzij u de activiteit vergunningsvrij kunt realiseren.
Via de website www.ruimtelijkeplannen.nl kunt u voor uw eigen perceel nagaan welke zaken hierop gebouwd mogen worden, en op welke wijze u dit perceel mag gebruiken. Een bestemmingsplan bestaat uit de plankaart die u op deze website aantreft, en een set bijbehorende regels. Als u wilt afwijken van het bestemmingsplan, kan dit op vier mogelijke manieren. Via vergunningsvrije realisatie, waarbij geen vergunning van het College van B&W nodig is, of via een planafwijking, waarbij wél een vergunning van het College van B&W nodig is. Bij dit laatste geval kennen we drie soorten: 1) de binnenplanse afwijking, 2) de buitenplanse afwijking via de kruimelgevallenregeling, en 3) de grote planafwijking, vroeger ook wel het ‘projectbesluit’ genoemd, en tegenwoordig ook wel aangeduid met ‘postzegel’-besluit of -plan. Uiteraard is het ook een optie dat het bestemmingsplan gewijzigd wordt, maar deze route loopt via de gemeenteraad.
Planologische instrumenten die kenmerken vertonen die het bestemmingsplan ook heeft, zijn de beheersverordening, het exploitatieplan en het voorbereidingsbesluit.
Vergunning
We spreken in het juridische legoland over een ‘vergunning’ wanneer je toestemming van de overheid vraagt (en krijgt) om iets te mogen doen. Bijvoorbeeld een huis bouwen. Of een evenement organiseren. In andere gevallen spreken we weer over een ‘ontheffing’. Lang niet altijd wordt een aangevraagde vergunning of ontheffing ook verleend. Bijvoorbeeld omdat de aanvraag in strijd is met het bestemmingsplan. Of omdat de welstandscommissie het niet eens is met de aanvraag. Dat zorgt voor een onaangename verrassing, omdat de persoon die de vergunning of ontheffing had aangevraagd er wél op had gerekend dat de vergunning verleend zou worden. Tegen een afgewezen vergunning of ontheffing kunt u bezwaar maken. Doe dat wel binnen de bezwaartermijn, anders bent u te laat. Wilt u graag hulp bij een bezwaar tegen een afgewezen vergunning? Of bij een beroepsprocedure bij de rechtbank tegen een afgewezen vergunning? Neem dan op tijd contact met ons op, zodat we uw belangen optimaal kunnen beschermen.
Advocaat omgevingsvergunning
U kunt op het gebied van bestemmingsplannen, vergunningen en omgevingsrecht bij IJzer Advocaten terecht voor:
- het opstellen van een zienswijze en/of beroep tegen een bestemmingsplan;
- juridisch advies over een bestemmingsplan, beheersverordening, voorbereidingsbesluit of exploitatieplan;
- advies/begeleiding bij de aanvraag van een omgevingsvergunning voor bouwen, strijdig gebruik of andere activiteit;
- juridisch advies bij huisvestingsvergunning (kamerverhuur, splitsing in appartementen, onzelfstandig/zelfstandig);
- kwesties betreffende de brandveiligheid, constructie, geluid, volume/oppervlakte en vergunningen;
- zienswijze bij een voornemend handhavend optreden, bestemmingsplan en andere besluiten;
- bezwaar, beroep en hoger beroep bij vergunningen, ontheffingen en handhavingsbesluiten;
- reguliere en uitgebreide voorbereidingsprocedures;
- bouw, verbouw, renovatie en sloop van woningen, bedrijfspanden, kantoren en andere ruimte;
- bouwkundige wijziging en/of functiewijziging van bestaande gebouwen (splitsing, omzetting, onttrekking, samenvoeging);
- monumentale woningen en andere gebouwen;
- juridisch advies/begeleiding bij handhavend optreden (last onder dwangsom, last onder bestuursdwang, bestuurlijke boete).
- vergunningsvrij bouwen en vergunningsvrij verbouwen;
- overgangsrecht bij bouw, verbouw en gebruik;
- planschade en nadeelcompensatie;
- schadevergoeding na onrechtmatige overheidsdaad;
- overheidsaansprakelijkheid;
- onteigening;
- vastgoed-, project- en gebiedsontwikkeling;
- grondexploitatie, anterieure overeenkomsten, contracteren met de overheid;
- PPS-constructies en -samenwerking, kostenverhaal.
Contact advocaat omgevingsrecht
Wilt u meer informatie over dit onderwerp of direct contact met een omgevingsrecht advocaat?
U kunt ons vrijblijvend bereiken op telefoonnummer 024 – 30 30 365, een e-mail sturen aan info@ijzeradvocaten.nl, of hier een contactformulier invullen.
IJzer Advocaten is gevestigd in Nijmegen.