Op 8 februari 2024 hebben wij een blog gepubliceerd over de belangrijkste punten van de Wet betaalbare huur (hierna: ‘Wbh’). Sindsdien is het wetsvoorstel op diverse punten aangepast. Verder zijn er negen amendementen aangenomen. In deze blog bespreken wij de huidige stand van het wetsvoorstel dat in juni 2024 behandeld zal worden in de Eerste Kamer.
De definitie van een middeldure woonruimte is aangepast
In artikel 1 van de Huisvestingswet is de definitie opgenomen van een middeldure woonruimte. Hiervan is sprake als voor een zelfstandige woning als bedoeld in artikel 7:234 BW:
- de waardering van de kwaliteit (puntentelling) leidt tot een maximale huurprijs tussen € 879,66 en € 1.157,95 (prijspeil 1 juli 2024), of
- bij aanvang van de huurovereenkomst een huurprijs is overeengekomen tussen € 879,66 en € 1.157,95 (prijspeil 1 juli 2024).
Voorheen werd voor de ondergrens van de middenhuur verwezen naar de huurtoeslaggrens (dat is hetzelfde gebleven) en voor de bovengrens naar 186 punten. Met de nota van wijziging is die directe verwijzing naar 186 punten aangepast naar een verwijzing naar het bedrag, dat geregeld is in de Uitvoeringswet huurprijzen woonruimte (Uhw) en het Besluit huurprijzen woonruimte (Bhw). Deze wijziging zorgt ervoor dat de bovengrens eenvoudiger kan worden aangepast: er is geen formele wet meer voor nodig. De Eerste en Tweede Kamer kunnen wel ingrijpen om zo’n aanpassing tegen te houden, omdat dat besluit eerst in concept aan de kamers moet worden voorgelegd.
De aangenomen amendementen
Een negental amendementen zijn bij de stemming over de Wbh aangenomen. Deze amendementen zijn:
Huisvestingsvergunning: amendement 41 (De Hoop)
Een gemeente kan een huisvestingsvergunning verplicht stellen. Het doel daarvan is het bestrijden van onevenwichtige en onrechtvaardige effecten van schaarste aan woonruimte. Dat was al mogelijk voor sociale huurwoningen; de Wbh introduceert die mogelijkheid ook voor middeldure woonruimte.
Door dit amendement wordt de gemeenteraad verplicht om een expliciete keuze te maken om wel of niet van die mogelijkheid gebruik te maken. Bij de voorbereiding van de huisvestingsverordening moet de gemeenteraad in de woonvisie beargumenteren waarom ze wel of niet middeldure huurwoonruimte aanwijzen als categorie van woonruimte waarvoor een huisvestingsvergunning vereist is. Indien een gemeente een middeldure huurwoonruimte aanwijst als categorie van woonruimte, dan kunnen alleen woningzoekenden met een middeninkomen in aanmerking komen voor het verkrijgen van een huisvestingsvergunning.
Opslag rijksmonumenten: amendement 44 (Paternotte en Vedder)
Op dit moment worden 50 extra punten toegekend als een woning bestaat uit of deel uitmaakt van een rijksmonument. De huidige 50-puntenopslag wordt met de Wbh omgevormd tot een 30% maximale prijsopslag. Dit betekent dat eerst het puntenaantal van de woning moet worden bepaald, en de daarbij horende huurprijs. Vervolgens mag boven op deze huurprijs een opslag van 30% worden gerekend.
Met dit amendement wordt de maximale huurprijsopslag voor rijksmonumenten verhoogd van 30% naar 35%.
Servicekosten: amendement 45 (De Hoop en Vedder)
Een huurder in de sociale sector kan de Huurcommissie verzoeken om uitspraak te doen over de servicekosten. De Wbh voorzag al in de mogelijkheid voor huurders in de middenhuur om dat te doen. Met dit amendement wordt het ook mogelijk voor de huurders in de vrije sector om naar de Huurcommissie te gaan om de servicekosten te laten beoordelen.
Met de Wet goed verhuurderschap (ingegaan op 1 juli 2023) is geregeld dat de gemeenten handhavend kunnen optreden als servicekosten niet correct in rekening worden gebracht (ook in het vrije huursegment). De leden De Hoop en Vedder lichten in dit amendement toe dat de gemeenten niet goed geëquipeerd zijn om de servicekosten te beoordelen. De Huurcommissie zou meer expertise hebben opgebouwd.
Met dit amendement krijgen huurders de keuze om met een uitblijvende of onwelgevallige afrekening naar de gemeente stappen of naar de Huurcommissie. Wij vragen ons af of dit wel wenselijk is, nu de Tweede Kamer (inmiddels) blijkbaar van mening is dat gemeenten niet goed geëquipeerd zijn om de servicekosten te beoordelen.
Deze wijziging brengt ook een vervaltermijn met zich: als niet binnen 2,5 jaar na het einde van het kalenderjaar een afrekening is opgemaakt kan geen van beide partijen nog afrekening verlangen. Deze wijziging geldt, anders dan elders wel vermeld wordt, alleen voor nieuwe huurovereenkomsten.
Nieuwbouwopslag (1): amendement 48 (Flach)
In het ontwerpbesluit Besluit huurprijzen woonruimte (hierna: ‘ontwerpbesluit Bhw’) werd voorgesteld dat verhuurders een nieuwbouwopslag van 10% kunnen hanteren voor woningen die na inwerkingtreding van de Wbh voor het eerst in gebruik komen, maar waarvan de start van de bouw voor 1 januari 2026 ligt. Dit amendement regelt dat de termijn van deze nieuwbouwopslag wordt doorgetrokken tot 1 januari 2028.
Uiterlijk op 1 juli 2027 zal geëvalueerd worden of het noodzakelijk is om de nieuwbouwopslag ook voort te zetten voor middenhuurwoningen waarvan de start bouw na 1 januari 2028 ligt.
Nieuwbouwopslag (2): amendement 61 (Paternotte en Grinwis)
Met dit amendement wordt een einddatum voorgesteld voor de nieuwbouwopslag zoals genoemd in het amendement nr. 48. Na afloop van de twintig jaar na ingebruikname van de woning vervalt de opslag en is de maximale huur gelijk aan de voorgeschreven huur conform het woningwaarderingsstelsel.
Huurverhoging na verduurzaming: amendement 52 (Paternotte c.s.)
Het isoleren van huurwoningen leidt over het algemeen tot lagere energiekosten en verbetert zo de leefomstandigheden van huurders. Voor verhuurders ontbrak echter vaak de motivatie om te isoleren, aangezien hier geen hogere huur tegenover stond. Doordat de liberalisatiegrens verhoogd wordt en energielabels hoger gewaardeerd worden in het WWS, brengt de Wbh daar verandering in.
Dit amendement is gericht op woningen in de middenhuur waarvan het aantal punten boven 186 komt door verduurzamingsmaatregelen. Als verhuurders verduurzamingsmaatregelen nemen die leiden tot een woningverbetering, mogen zij daarbij een passende huurverhoging mogen doorvoeren ook als de huurprijs daarmee boven de bovengrens van de middenhuur komt. Daarbij wordt ook geregeld dat de huurders de huurbescherming behouden die bij de middenhuur hoort.
Opvallend is dat in de toelichting op dit amendement wordt gesproken over een situatie waarbij verhuurder en huurder het eens moeten zijn over de verduurzamingsmaatregelen die leiden tot een woningverbetering voordat de passende huurverhoging mag worden doorgevoerd. Deze overeenstemming zie je echter niet terug in de tekst van het nieuwe artikel 15b Uhw. Wij menen dat overeenstemming niet noodzakelijk is.
Op grond van artikel 7:220 lid 2 BW (huidige wetgeving) moet een huurder meewerken aan woningverbetering (renovatie) als de verhuurder een redelijk voorstel doet. Als de huurder het daar niet mee eens is, kan de verhuurder dit voorstel laten toetsen aan de rechter. Als het voorstel redelijk wordt geoordeeld, moet de huurder meewerken. Vervolgens biedt dit nieuwe artikel 15b Uhw een grondslag om huurverhoging af te dwingen.
Energielabels E-F-G: amendement 54 (De Hoop c.s.)
Een van de wijzigingen in het ontwerpbesluit Bhw is dat woningen met slechte energielabels (E, F en G) aftrekpunten krijgen. Hoe lager het energielabel, des te hoger het aantal aftrekpunten dat wordt toegekend. Dit geldt zowel voor zelfstandige woonruimte als onzelfstandige woonruimte. Het idee hierachter is om verhuurders aan te sporen om hun woningen te verduurzamen, maar ook dat een goed geïsoleerde woning waardevol is voor de huurder.
De fractie van GroenLinks-PvdA is van mening dat de aftrekpunten zoals die zijn opgenomen in het ontwerpbesluit Bhw geen voldoende prikkel vormen voor verhuurders om zich maximaal in te spannen om hun woning goed te isoleren. Zij stellen de volgende aangepaste puntentelling voor labels voor: label E -4 (was -1), label F -9 (was -5) en label G -15 (was -10). Deze wijziging ziet enkel op de puntenwaardering voor zelfstandige woonruimte. De puntenwaardering van onzelfstandige woonruimte (kamerverhuur) lijkt op dit punt onveranderd te blijven.
Opgemerkt dient te worden dat in het ontwerpbesluit Bhw en in dit amendement steeds wordt gesproken over labels en niet over de energie-index en het bouwjaar van woningen, terwijl in het ontwerpbesluit Bhw de aftrekpunten wel hierop van toepassing zijn verklaard (althans opgenomen in de betreffende tabel). Zo is bijvoorbeeld in de tabel te zien dat een woning met een bouwjaar 1976 of ouder gelijk wordt gesteld met een G label. Ook is niet duidelijk of dit amendement de regeling voor kleine appartementen doorkruist.
Wij gaan ervan uit dat de minpunten zo gelezen dient te worden dat ze ook gelden voor de energie-index, het bouwjaar van woningen en de regeling voor kleine appartementen. De minister zal dit in het definitieve Bhw verwerken.
Leges Huurcommissie: amendement 57 (Grinwis en Vedder)
De Huurcommissie legt de in het ongelijk gestelde partij in een geschil legeskosten op. Voor verhuurders bedragen deze legeskosten, op grond van artikel 4 lid 1 Bhw, € 300,00.
In het ontwerpbesluit Bhw wordt het bedrag van € 300,00 in artikel 4 vervangen door € 500,00. Een verhuurder betaalt voortaan € 500,00 indien hij in het ongelijk wordt gesteld.
De Huurcommissie heeft daarnaast de mogelijkheid om verhuurders hogere legeskosten op te leggen indien zij eerder in het ongelijk zijn gesteld. De Huurcommissie kan verhuurders die al in twee dan wel drie of meer uitspraken in het ongelijk zijn gesteld, in drie achtereenvolgende kalenderjaren, een hoger legesbedrag opleggen van € 700,00 respectievelijk € 1.400,00. Vanaf driemaal ongelijk blijft de legesveroordeling € 1.400,00, tenzij de Huurcommissie naar haar oordeel dit onbillijk acht. Deze bevoegdheid geldt nu enkel voor twee geschilsoorten van de Huurcommissie, te weten artikel 7:249 (aanvangshuurprijstoetsing) en artikel 7:258 BW (splitsing all-in huurprijs).
Door dit amendement wordt de termijn van drie kalenderjaren uitgebreid naar vier kalenderjaren. Daarmee wordt de kans groter dat het verhoogde tarief van toepassing is. Verder zijn de hogere legeskosten van toepassing verklaard op elke geschilsoort bij de Huurcommissie. De Huurcommissie kan hierdoor ook bij andere geschilsoorten, zoals de afrekening van servicekosten of (onderhouds)gebreken, hogere leges opleggen bij verhuurders die vaker ongelijk krijgen.
Ook is de maximale legesveroordeling aangepast. Verhuurders die al in vier of meer uitspraken in het ongelijk zijn gesteld kunnen worden veroordeeld tot een legesbedrag gelijk aan de kosten van de behandeling van het geschil. De integrale kostprijs van een geschil voor 2024 is becijferd op circa € 1.850,00.
Deze wijzigingen zijn opmerkelijk: bij de invoering van de hogere legesbedragen werd aangevoerd dat de twee geschilsoorten waar het over ging, eenvoudig te voorkomen zijn voor verhuurders. Daarmee werd gerechtvaardigd dat verhuurders die het toch tot een uitspraak laten komen, bestraft worden met hogere kosten. Aan het verruimen van het toepassingsbereik zijn nauwelijks inhoudelijke overwegingen gewijd. Het is de vraag of deze leges rechtsgeldig zijn. In ieder geval lopen deze leges sterk uit de pas met het griffierecht dat geldt bij de kantonrechter in de meeste zaken.
Evaluatie: amendement 56 (Grinwis c.s.)
Dit amendement regelt dat de evaluatie van de Wbh elke vijf jaar wordt herhaald en dat de inhoud van de evaluatie wordt gespecificeerd dan wel uitgebreid met een aantal relevante componenten. In het bijzonder wordt aandacht besteed aan de betaalbaarheid van huren voor middeninkomens, de investeringen in nieuwbouw en verduurzaming van middenhuurwoningen door particulieren, investeerders en woningcorporaties, de gevolgen voor de omvang van de diverse huursegmenten alsmede de gevolgen voor de woonkansen van verschillende groepen woningzoekenden op de woningmarkt, de uitvoerbaarheid van de middenhuurregulering voor de Huurcommissie en gemeenten en andere effecten van de middenhuurregulering voor huurder en verhuurders.
Haastige spoed is zelden goed
Het wetsvoorstel ligt nu bij de Eerste Kamer. [UPDATE] Waarschijnlijk vindt op 18 juni 2024 het plenaire debat plaats in de Eerste Kamer; de stemming vindt waarschijnlijk uiterlijk een week later plaats (25 juni).
Het voornemen van de minister is nog steeds dat de Wbh per 1 juli 2024 ingaat. Om dat mogelijk te maken zou de Eerste Kamer het wetsvoorstel in hoog tempo moeten afhandelen. Zelfs dan is het bijzonder kort dag als de wet per 1 juli 2024 ingaat: verhuurders moeten nu al nieuwe overeenkomsten sluiten waarvan nog onduidelijk is of die onder het oude of het nieuwe recht zullen vallen.
Wij hopen dat de snelheid bij de behandeling van deze wet niet ten koste gaat van de kwaliteit. Een wet van deze omvang en met deze impact moet goed doordacht en uitgewerkt zijn. Onduidelijkheid in wetgeving leidt tot veel procedures en een onzeker investeringsklimaat, wat niet wenselijk is gezien de woningbouwopgave. Wij kijken met belangstelling uit naar de behandeling in de Eerste Kamer.
Wat betekent de Wet betaalbare huur voor jou?
Bij IJzer Advocaten houden wij de ontwikkeling van deze wet nauwgezet in de gaten. Zo hebben we het overgangsrecht tot op de bodem uitgezocht. Met ons gedetailleerde stroomschema heb je snel inzicht in wat de Wet betaalbare huur en het nieuwe puntensysteem betekenen voor bestaande contracten.
Wil je weten wat de Wbh voor jouw bedrijfsvoering betekent? Neem gerust telefonisch of per e-mail contact met ons op. We denken graag mee.