Sinds 1 januari 2018 gelden in Nijmegen nieuwe regels voor de verhuur van kamers. Voor veel mensen zijn deze regels echter niet altijd even begrijpelijk, mede omdat de gemeente in korte tijd drie verschillende sets beleidsregels heeft ingevoerd. Onze advocaat huurrecht en omgevingsrecht Bart van Hoof en juridisch medewerkster Joyce ten Brinke leggen uit.
Een woord vooraf
Wij vinden het belangrijk dat onderstaande uitleg voor iedereen goed te begrijpen is. Daarom hebben wij ervoor gekozen om de tekst toegankelijk en begrijpelijk te houden. Daardoor kan het soms voorkomen dat de inhoud juridisch gezien niet exact juist is. Ook zal het in veel gevallen zo zijn dat uw specifieke situatie nét even anders is dan de standaardsituatie. U kunt daarom niet zonder meer vertrouwen op de toepasselijkheid van onderstaande uitleg op uw eigen situatie. Dit stroomschema is dan ook algemeen beschouwend bedoeld. Laat u zich in uw specifieke situatie altijd eerst adviseren door een gekwalificeerd jurist die de gelegenheid heeft uw situatie te beoordelen (maatwerk). Uiteraard kunt u daarvoor contact met IJzer Advocaten Nijmegen opnemen.
Wij vinden het verder van belang op te merken dat dit blog niet onze (juridische) mening weergeeft. Getracht is in grote lijnen aan te geven hoe de gemeente Nijmegen om zal gaan met een aanvraag voor een omzettingsvergunning, en hoe zij daarbij toepassing geeft aan haar beleid omtrent kamerverhuur. Houd u er verder rekening mee dat u mogelijk ook andere vergunningen nodig heeft, zoals een omgevingsvergunning voor de activiteit bouwen (de vroegere bouwvergunning) of een omgevingsvergunning voor de activiteit monumenten.
Omzettingsvergunning Nijmegen
Sinds 1 januari 2018 gelden in Nijmegen strengere regels voor kamerverhuur. Verhuurders hebben in meer gevallen een vergunning (een omzettingsvergunning) nodig. Aanvragen voor een omzettingsvergunning worden bovendien aanmerkelijk strenger beoordeeld.
Mogelijke scenario’s kamerverhuur
- U bent van plan een zelfstandige woonruimte (bijvoorbeeld een woning) te wijzigen naar drie of meer kamers en/of u bent van plan deze zelfstandige woonruimte te laten bewonen door drie of meer personen die geen gemeenschappelijke huishouding voeren. U heeft een omzettingsvergunning nodig. Op u is van toepassing het normale regime van de Beleidsregels 2018 B.
- U bent van plan een zelfstandige woonruimte te wijzigen naar twee kamers en/of u bent van plan deze zelfstandige woonruimte te laten bewonen door maximaal twee personen. U hebt geen omzettingsvergunning nodig. Uw situatie is legaal. U hoeft geen verdere stappen te ondernemen.
- U heeft als verhuurder al eerder een omzettingsvergunning aangevraagd en verkregen, en uw situatie na het verkrijgen van de vergunning niet gewijzigd. Uw situatie is legaal. U hoeft geen verdere stappen te ondernemen. Is uw situatie gewijzigd? Dan bent u mogelijk wel vergunningplichtig.
- U heeft een op de grond staande zelfstandige woonruimte (dus geen appartement) met een WOZ-waarde van € 172.000,00 of lager en vóór 1 juli 2017 was al sprake van kamerbewoning met minstens drie kamers en/of door minstens drie personen, die geen gemeenschappelijke huishouding voeren. U was op grond van de oude regels al vergunningplichtig. U dient alsnog een omzettingsvergunning aan te vragen. Uw aanvraag wordt beoordeeld op basis van het normale regime van de Beleidsregels 2018 B.
- U heeft een zelfstandige woonruimte met een WOZ-waarde hoger dan € 172.000,00 óf een niet op de grond staande zelfstandige woonruimte (bijvoorbeeld een appartement) en vóór 1 juli 2017 was al sprake van kamerbewoning met minstens drie kamers en/of door minstens drie personen, die geen gemeenschappelijke huishouding voeren. U was voorheen niet vergunningplichtig, maar op grond van de nieuwe regels wel. U kunt tot en met 30 juni 2018 een omzettingsvergunning aanvragen om uw situatie te legaliseren. Uw aanvraag wordt beoordeeld op basis van het lichte regime van de Beleidsregels 2018 B.
- U heeft een zelfstandige woonruimte en pas sinds of na 1 juli 2017 is sprake van kamerbewoning met minstens drie kamers en/of door minstens drie personen, die geen gemeenschappelijke huishouding voeren. U was voorheen niet vergunningplichtig, maar op grond van de nieuwe regels wel. U dient een omzettingsvergunning aan te vragen. Uw aanvraag wordt beoordeeld op basis van het normale regime van de Beleidsregels 2018 B.
- U voldoet aan een van de hiervoor genoemde scenario’s, maar u hebt al vóór 1 januari 2018 een aanvraag voor een omzettingsvergunning ingediend. Deze aanvraag zal worden beoordeeld aan de hand van de Beleidsregels 2013.
U wilt kamers gaan verhuren (scenario 1)
Het normale regime van de Beleidsregels 2018 B is op uw van toepassing. Een commissie van de gemeente Nijmegen (de Commissie Omzetting Woonruimte) zal uw aanvraag voor een omzettingsvergunning gaan beoordelen. De toets bestaat uit een fysieke toets en een leefbaarheidstoets.
De fysieke toets houdt vooral een beoordeling van de om te zetten woonruimte zelf in (een ‘interne’ toets). Onderzocht wordt onder meer in hoeverre wordt voldaan aan wet- en regelgeving op het gebied van geluid, brandveiligheid en parkeren. En belangrijk: als de WOZ-waarde van de om te zetten woonruimte niet hoger is dan € 180.000,00, wordt de vergunning niet verleend.
De leefbaarheidstoets houdt vooral een beoordeling van de straat en/of wijk in (een ‘externe’ toets). Beoordeeld wordt in hoeverre de geplande kamerbewoning inbreuk zou kunnen maken op de leefbaarheid in de straat en/of de wijk.
Als de aanvraag de fysieke toets en de leefbaarheidstoets doorstaat, wordt daaraan de voorwaarde van ‘goed verhuurderschap’ verbonden. Dit houdt in dat u als verhuurder een aantal plichten op zich neemt die blijk geven van goed verhuurderschap, zoals het plegen van onderhoud aan de woonruimte en het zorgdragen voor goede voorzieningen.
U verhuurt al sinds vóór 1 juli 2017 drie of meer kamers (scenario’s 4 en 5)
De wijze waarop uw aanvraag beoordeeld wordt, is afhankelijk van de WOZ-waarde van uw zelfstandige woonruimte.
Is de WOZ-waarde van uw woonruimte hoger dan € 172.000,00 en/of staat uw woonruimte niet op de grond? Dan zal uw aanvraag worden beoordeeld aan de hand van een lichter regime. De gedachte hierachter is dat uw situatie voorheen niet vergunningsplichtig was, maar tegenwoordig wel. De gemeente heeft een overgang in willen bouwen; zij heeft dat gedaan door uw situatie minder streng te beoordelen.
De beoordeling houdt in dat aan u in het verleden geen sanctie dient te zijn opgelegd in verband met geluid, afval of achterstallig onderhoud, dat uw situatie dient te voldoen aan het Bouwbesluit 2012 (o.a. geen overbewoning, brandveiligheid en technische- en veiligheidseisen) en andere voor kamerverhuur gebruikelijke regels.
Komt u om een of meerdere redenen toch niet in aanmerking voor het lichtere regime? Dan zal uw aanvraag worden beoordeeld op basis van het normale regime van de Beleidsregels 2018 B, zoals omschreven bij scenario 1.
Is de WOZ-waarde van uw woonruimte € 172.000,00 of lager én staat de woonruimte op de grond? Dan was u voor de inwerkingtreding van de nieuwe regels al vergunningplichtig. Uw vergunningsaanvraag zal worden beoordeeld op basis van het normale regime, zoals omschreven in scenario I. De fysieke toets, die mede inhoudt dat de WOZ-waarde ten minste € 180.000,00 dient te zijn, zal waarschijnlijk met zich brengen dat aan u geen omzettingsvergunning zal worden verleend. U kunt proberen een beroep te doen op de hardheidsclausule, die inhoudt dat in bijzondere omstandigheden kan worden afgeweken van de beleidsregels.
U verhuurt sinds of ná 1 juli 2017 drie of meer kamers (scenario 6)
Uw omzettingsaanvraag zal worden beoordeeld op basis van het normale regime van de Beleidsregels 2018 B, zoals omschreven onder scenario 1. Als uw woonruimte geen WOZ-waarde van ten minste € 180.000,00 heeft, zal u waarschijnlijk niet in aanmerking komen voor een omzettingsvergunning.
U hebt al vóór 1 januari 2018 een vergunningsaanvraag ingediend (scenario 7)
Aanvragen voor een omzettingsvergunning die vóór 1 januari 2018 zijn ingediend, worden op grond van de nieuwe beleidsregels nog beoordeeld naar de oude beleidsregels. Dit zijn de regels uit 2013.
De oude regels zijn minder streng dan de nieuwe regels. In principe ontvangt u een omzettingsvergunning, wanneer u maximaal vijf kamers wil realiseren en de woonruimte laat bewonen door maximaal vijf personen die geen gemeenschappelijke huishouding voeren. Tenzij uw woonruimte op de grond staat en deze een WOZ-waarde van € 172.000,00 of lager heeft. Dan krijgt u in principe alleen een vergunning wanneer maximaal drie kamers worden gerealiseerd en u de woonruimte door maximaal drie personen laat bewonen, die geen gemeenschappelijke huishouding voeren. Let u er overigens op dat ook bij toepassing van de (soepeler) regels uit 2013 uw aanvraag om andere redenen kan worden afgewezen. Wij verwijzen u daarvoor naar de Beleidsregels 2013.
Bezwaar omzettingsvergunning advocaat
Concluderend doet u er verstandig aan om al vóór de indiening van een aanvraag voor een omzettingsvergunning na te gaan wat uw huidige situatie is en welke situatie u wilt gaan realiseren. Hierdoor kunt u toekomstige problemen, en met name pijnlijke financiële missers, zoveel mogelijk voorkomen.
Hebt u een omzettingsvergunning aangevraagd en is deze door de gemeente Nijmegen afgewezen? Dan is het in veel gevallen zinvol hiertegen bezwaar aan te tekenen. Voor een kosteloos informatief gesprek hierover kunt u altijd contact opnemen met huurrecht advocaat Bart van Hoof. Uiteraard kunt u ook bij andere vragen contact opnemen met onze advocaten omgevingsrecht Nijmegen.