Aan het einde van de huur dient de huurder de huurwoning weer ter beschikking te stellen aan de verhuurder. Dit wordt ook wel de ‘oplevering’ van de huurwoning genoemd. Maar hoe moeten huurder en verhuurder omgaan met veranderingen en toevoegingen die de huurder tijdens de huurovereenkomst aan de woning heeft aangebracht?
Geoorloofde veranderingen en toevoegingen
Bij de oplevering kan het van belang zijn of de veranderingen of toevoegingen die de huurder heeft aangebracht ‘geoorloofd’ zijn. In meerdere gevallen kan sprake zijn van ‘geoorloofde’ veranderingen en toevoegingen in de huurwoning. De verhuurder kan (schriftelijk) toestemming hebben gegeven aan de huurder. Ook de wet geeft een aantal gevallen aan wanneer een verandering geoorloofd is. Verder is het voor een huurder mogelijk om aan de rechter een machtiging te vragen tot het aanbrengen van veranderingen.
Wanneer een huurder ‘geoorloofde’ veranderingen en toevoegingen aan de huurwoning heeft aangebracht, is hij ten aanzien van díe veranderingen ontslagen van zijn verplichting tot het opleveren van de huurwoning in de staat waarin die was aanvaard bij aanvang huur. De huurder dient in dat geval slechts te voldoen aan de (eventuele) opgelegde voorwaarden die de verhuurder of rechter aan het aanbrengen ervan heeft verbonden. Is sprake van ongeoorloofde veranderingen of toevoegingen? Dan dient de huurder bij oplevering van de huurwoning de veranderingen ongedaan te maken.
Voorwaarden stellen aan veranderingen of toevoegingen
Het is voor een verhuurder mogelijk om aan de toestemming voor het aanbrengen van veranderingen of toevoegingen de voorwaarde te verbinden dat deze veranderingen aan het einde van de huur ongedaan moeten worden gemaakt. De verhuurder zal in dat geval alleen gedurende de looptijd van de huurovereenkomst de veranderingen gedogen.
Van een vorige huurder overgenomen veranderingen
Het komt regelmatig voor dat een huurder met medeweten of instemming van de verhuurder veranderingen of toevoegingen van de vorige huurder heeft overgenomen. Met name bij studenten en kamerverhuur komt dit geregeld voor. Denk maar eens aan de rood geverfde muur, opgehangen planken of verlichting. Verhuurders geven vaak bij kamerverhuur huurders de vrijheid om zelf een nieuwe huurder te zoeken die de kamer overneemt. De huurders regelen in dat geval onderling wat wél en niet dient te worden overgenomen door de opvolgende huurder.
In beginsel kan hieruit worden afgeleid dat de vorige huurder niet meer hoeft te voldoen aan zijn (eventuele) verplichting tot ongedaanmaking. Dit betekent echter nog niet dat de verplichting automatisch is overgaan op de nieuwe huurder. De veranderingen en toevoegingen zijn namelijk niet door hem aangebracht en de huurder ontvangt de woonruimte in die staat (dit is de aanvangsstaat hoe de woning dient te worden opgeleverd bij einde huur). Het is voor een verhuurder in dat geval niet mogelijk om een beding op te nemen in de huurovereenkomst die de huurder alsnog verplicht tot ongedaanmaking bij einde huur. Dit is namelijk in strijd met dwingend recht.
Schuldoverneming – advocaat huurrecht
Wil een verhuurder toch (rechtsgeldig) een verwijderingsverplichting opleggen aan de nieuwe huurder? Dan zie ik een mogelijkheid in de wettelijke constructie van de ‘schuldoverneming’. In dat geval dient de verhuurder de huurder slechts te ontslaan van zijn ongedaanmakingsverplichting onder de voorwaarde dat de huurder met de opvolgende huurder overeenkomt dat hij die verplichting overneemt. De nieuwe huurder heeft de vrijheid om te beslissen of hij die verplichting over wil nemen. De schuldoverneming krijgt rechtskracht op het moment dat de de verhuurder daarvan in kennis is gesteld. Een overname-formulier, ondertekend door beide huurders is daarvoor geschikt. De verhuurder kan zich vervolgens jegens de nieuwe huurder ertoe verplichten dat hij pas nakoming van de verwijderingsverplichting zal verlangen bij het einde van de huurovereenkomst.
Kanttekening – huurrecht advocaat Nijmegen
Omdat de veranderingen of toevoegingen contractueel gezien geen onderdeel uitmaken van de woonruimte, heeft de verhuurder ten aanzien daarvan geen onderhoudsverplichting. Het staat een huurder vervolgens wél vrij om tijdens de duur van de huurovereenkomst de veranderingen of toevoegingen te verwijderen, omdat de onderhoudskosten (die voor zijn rekening komen) te hoog zijn. Dit kan bijvoorbeeld het geval zijn als het gaat om een luxe ingebouwde douche. Bij verwijdering tijdens de huurovereenkomst, maakt een huurder in sommige gevallen aanspraak jegens de verhuurder op een desbetreffende voorziening. Daarnaast moet niet uit het oog worden verloren dat dit leerstuk kan worden beïnvloed door de redelijkheid en billijkheid.
Advocaat Nijmegen huurrecht
Wilt u zeker zijn van uw zaak? Of bestaat er discussie over aangebrachte veranderingen of toevoegingen in de woonruimte? Neem dan gerust contact op met mij, of een van de andere advocaten van IJzer Advocaten. IJzer Advocaten Nijmegen is gespecialiseerd in het huurrecht, huur en verhuur en hieraan gerelateerde zaken.