De verhuur van een woning aan een groep huurders wordt veel onaantrekkelijker voor verhuurders.

In het wetsvoorstel voor regulering van de middenhuur heeft de minister een extra regel toegevoegd die het verhuren van een zelfstandige woning aan een groep huurders veel onaantrekkelijker maakt dan het nu is.

Hoe zit het nu?

Als je als verhuurder een appartement of een volledige woning in het geliberaliseerde segment verhuurt aan een groep huurders samen, kun je een geliberaliseerde huurprijs vragen aan de groep als geheel. Er is dan sprake van zelfstandige woonruimte met een geliberaliseerde huurprijs. Het moet wel gaan om een echte groep die samen huurt: als er sprake is van ‘verkapte kamerverhuur’ wordt door rechters weleens de puntentelling voor onzelfstandige woonruimte toegepast. Daarmee valt de huur meestal veel lager uit dan de geliberaliseerde huurprijs.

Dit type ‘friends-contracten’ wordt veel gebruikt voor de verhuur aan studenten en starters. Jonge werkenden kunnen op deze manier samen een woning huren op plekken waar zij dat in hun eentje niet kunnen bekostigen. Ook bij woongroepen en andere vormen van samenwoning wordt vaak op deze manier verhuurd.

Welke wijziging was al aangekondigd?

In het ontwerp van de Wet betaalbare huur was al opgenomen dat een middenhuursegment wordt ingevoerd. Daarmee worden de huurprijzen gereguleerd van alle woningen die tot en met 186 punten krijgen in het woningwaarderingsstelsel. Daarnaast wordt de puntentelling voor die woningen dwingend voorgeschreven: te hoge huren kunnen leiden tot ingrijpen van de gemeente. Het wetsontwerp is in behandeling.

In aanvulling op de Wet betaalbare huur is een herziening van het woningwaarderingsstelsel aangekondigd. De puntentelling voor onzelfstandige woonruimte (kamerverhuur) wordt grondig herzien, omdat dat stelsel al bijna 50 jaar ongeveer hetzelfde gebleven is. Ook het stelsel voor zelfstandige woonruimte wordt aangepast, zodat de inhoud ervan duidelijker wordt.

Waarom wordt verhuur aan woongroepen minder interessant?

De minister heeft bij de herziening van het woningwaardingsstelsel één regel toegevoegd die veel gevolgen zal hebben voor de verhuur aan woongroepen en woningdelers. Als het de huurders is toegestaan om de woning te delen met 3 of meer personen samen te wonen die geen duurzame gemeenschappelijke huishouding voeren, is voortaan per definitie sprake van kamerverhuur. Van een duurzame gemeenschappelijke huishouding is niet snel sprake: het moet gaan om mensen die samenleven met de intentie om dat langere tijd (min of meer permanent) te blijven doen.

Dat betekent dat het in de praktijk niet meer mogelijk zal zijn om een hele woning voor een geliberaliseerde huurprijs te verhuren aan 3 of meer woningdelers. Ook niet als de woning als geheel meer dan 186 punten waard is. De huurprijs kan dan altijd worden getoetst op basis van de puntentelling voor kamerverhuur. Dat pakt in de regel veel lager uit dan een geliberaliseerde huurprijs.

De puntentelling voor kamerverhuur wordt herzien. Daardoor zal het niet in alle gevallen ongunstig zijn om op basis van die (nieuwe) puntentelling te verhuren. Lees hier meer over de ontwerp-puntentelling voor onzelfstandige woonruimte (kamerverhuur).

Wanneer gaat deze regel in?

Deze regel is nog niet aangenomen. Op 29 februari 2024 worden in de Tweede Kamer de reacties op het wetsvoorstel voor de Wet betaalbare huur ingediend. Het ligt voor de hand dat dit onderdeel van de voorgestelde regelgeving daar ook bij besproken wordt.

In de conceptregeling is niet voorzien in overgangsrecht voor het artikel waar deze wijziging in wordt vastgelegd. Dat betekent dat – na invoering van dit nieuwe stelsel – ook zittende huurders naar de Huurcommissie kunnen stappen om de huurprijs te laten verlagen op basis van de puntentelling voor onzelfstandige woonruimte. [Update] De wetgevingsadviescommissie van de Nederlandse Orde van Advocaten heeft zich inmiddels zeer kritisch uitgelaten over deze voorgenomen stelselwijziging.

Heb je vragen over de nieuwe regelgeving voor de huur van woonruimte? Neem gerust contact op met Laurens Vrakking, huurrechtspecialist bij IJzer Advocaten: laurens@ijzeradvocaten.nl of 06 – 1614 2335.