De rechtbank Zeeland-West-Brabant heeft recent een uitspraak gepubliceerd waarin is geoordeeld dat een huurovereenkomst niet wordt ontbonden (ondanks een ruime huurachterstand van bijna 11 maanden), omdat de verhuurder niet heeft voldaan aan zijn meldplicht op basis van het Besluit Gemeentelijke Schuldhulpverlening.
Sinds 1 januari 2021 geldt het Besluit Gemeentelijke Schuldhulpverlening (hierna: BGS). In dit besluit is opgenomen dat een verhuurder van woonruimte actief moet optreden in geval van een huurachterstand.
Verhuurder moet betalingsachterstand melden
In artikel 2 BGS staat het volgende:
De verhuurder van een tot bewoning bestemde onroerende zaak verstrekt als er achterstand is in het betalen van de huur de contactgegevens van de huurder en de hoogte van de achterstand aan het college voor schuldhulpverlening, als hij:
-
- inspanning heeft geleverd om in persoonlijk contact te treden met de huurder om deze te wijzen op mogelijkheden om betalingsachterstanden te voorkomen en te beëindigen;
- de huurder gewezen heeft op de mogelijkheden voor schuldhulpverlening;
- de huurder ten minste eenmaal een schriftelijke herinnering heeft gestuurd over de betalingsachterstand; en
- bij die schriftelijke herinnering heeft aangeboden om met schriftelijke toestemming van de huurder zijn contactgegevens aan het college te verstrekken en de huurder daarop niet afwijzend heeft gereageerd.
Welke stappen moet je als verhuurder ondernemen?
Als verhuurder moet je ten minste het volgende doen:
- één schriftelijke aanmaning versturen;
- proberen om persoonlijk in contact te komen met de huurder om over de betalingsproblemen te spreken;
- de huurder wijzen op de mogelijkheden om hulp te krijgen bij diens schulden.
Lukt het niet om in contact te komen of leidt dat contact niet tot een oplossing? Dan ben je verplicht de huurachterstand en de contactgegevens van de huurder aan het lokale college voor schuldhulpverlening door te geven.
Dat heet ‘vroegsignalering’. Je moet de huurder daar wel vooraf over informeren en de huurder de gelegenheid geven om daar bezwaar tegen te maken. Maakt de huurder geen bezwaar? Dan moet je de melding doen.
Wat is het gevolg van niet melden?
In de wet staat geen sanctie op het niet melden. Maar bij de kantonrechter worden er wel degelijk gevolgen aan verbonden. De rechter weegt dit mee bij de afweging of ontbinding en ontruiming te rechtvaardigen is.
In de rechtspraak ontstaat intussen een redelijk vaste lijn als het gaat om die afweging. In de kern gaat het om de vraag of een vroegsignalering het oplopen van de huurachterstand had kunnen voorkomen. Doorgaans oordeelt de rechter bij een huurachterstand van 4 maanden of langer dat het niet aannemelijk is dat een vroegsignalering het oplopen van de huurschuld had kunnen voorkomen en wijst de vordering tot ontbinding toe.
Maar het kan dus ook anders. In dit geval was er een huurachterstand van 11 maanden, maar werd de ontbinding toch afgewezen. Het niet melden van de huurachterstand kan dus grote gevolgen hebben. In deze zaak speelde waarschijnlijk mee dat de verhuurder een instelling voor begeleid wonen was.
Hulp bij voorbereiden ontbindingsprocedure
Ons advies aan alle verhuurders is: bereid een procedure goed voor. Zorg dat je alle formeel vereiste stappen doorloopt. De specialisten van IJzer Advocaten kunnen helpen bij het voorbereiden van een procedure.