Op 30 januari 2024 introduceerden brancheorganisaties Inretail, Raad Nederlandse Detailhandel, Vakcentrum, Koninklijke Horeca Nederland, MKB-Nederland, Centraal Bureau Levensmiddelenhandel en Vastgoedoverleg de huurdersvariant op het ROZ-model. In dit blog bespreken we de belangrijkste verschillen tussen het ROZ-model voor de 290-bedrijfsruimten (zoals horeca- en winkelruimten) en de nieuwe huurdersvariant.
Minimaal label C
Het eerste verschil is opgenomen in artikel 1.6 van de huurdersvariant. Artikel 1.6 van de huurdersvariant bepaalt, dat het energielabel van het gehuurde minimaal score C dient te hebben. Het energielabel dient bij het ingaan van de huurovereenkomst aan de huurder te worden verstrekt. Daarnaast mag het energielabel niet ouder zijn dan drie maanden vóór de ingangsdatum van de huurovereenkomst.
Voor kantoorgebouwen geldt op grond van de wet al sinds 2023 de verplichting dat deze minimaal energielabel C dienen te hebben. Voor bijvoorbeeld winkel- en horecaruimten geldt deze wettelijke verplichting nog niet. De huurdersvariant op het ROZ-model loopt daarmee vooruit op de eisen van de wetgever.
Aanpassing huurprijs indexatie
In het ROZ-model wordt voor de jaarlijkse huurprijswijziging een berekeningsmethode gebruikt op basis van de CPI (consumentenprijsindex). Het CBS (Centraal Bureau voor de Statistiek) publiceert maandelijks de inflatiecijfers. Het ROZ-model bepaalt, dat de huurprijs jaarlijks wordt aangepast door de geldende huurprijs op de wijzigingsdatum te vermenigvuldigen met het CPI van de kalendermaand die ligt vier kalendermaanden voor de kalendermaand waarin de huurprijs wordt aangepast, gedeeld door de CPI van de kalendermaand die ligt zestien kalendermaanden voor de kalendermaand waarin de huurprijs wordt aangepast. Wanneer er sprake is van hoge inflatie, dan leidt dat ook tot een aanzienlijke huurverhoging. Dat leidde in 2022 zelfs tot huurverhogingen van ruim 14,5%. Hier is de afgelopen periode dan ook al veel over geprocedeerd. Daarover leest u meer in onze eerdere blog.
De huurdersvariant op het ROZ-model voorkomt aanzienlijke huurverhogingen door de huurverhoging te maximeren tot 2%. Indien de verhuurder niet bereid is tot deze maximering, dan geeft de toelichting op de huurdersvariant een tekstvoorstel voor een overeen te komen staffel. Bij deze staffel wordt tot een bepaald percentage de huurprijsverhoging steeds volledig doorbelast en boven een bepaald percentage wordt naar evenredigheid steeds minder doorbelast.
Alternatieve regeling servicekosten
Bij het ROZ-model is het voor de verhuurder mogelijk om na overleg met de servicekostencommissie of winkeliersvereniging, of bij het ontbreken hiervan na overleg met de huurder, de servicekosten te wijzigen of te laten vervallen. De huurdersvariant op het ROZ-model bepaalt daarentegen, dat hiervoor schriftelijke toestemming van één van deze eerdergenoemde partijen dient te zijn. Daarnaast bevat de huurdersvariant de mogelijkheid om een verdeelsleutel op te nemen en tevens een maximumtermijn van 12 maanden voor het verstrekken van de jaarafrekening van de servicekosten (in plaats van 15 maanden op basis van het ROZ-model). Ten slotte bevat de huurdersvariant een verplichting voor de verhuurder om op verzoek van de huurder inzage te geven in de onderliggende servicekostenafrekening, de onderliggende overeenkomsten, facturen en afrekeningen, enzovoort en de verplichting om periodiek na te gaan of de servicekostentarieven marktconform zijn. Ik kan mij voorstellen dat dit laatste een stevige administratieve last voor de verhuurder met zich mee kan brengen.
Aanpassing pandemieclausule
In artikel 14 van de huurdersvariant is een pandemieclausule opgenomen. Die clausule bepaalt, dat de huurder recht heeft op huurkorting wanneer overheidsmaatregelen wegens een pandemie (zoals Covid-19) leiden tot een omzetdaling van het bedrijf dat de huurder in het gehuurde exploiteert. De huurkorting dient volgens de huurdersvariant in dat geval te worden berekend aan de hand van vastenlastenmethode van de Hoge Raad (HR 24 december 2021, ECLI:NL:HR:2021:1974). Zie hiervoor ook deze eerdere blog. In artikel 14 van het ROZ-model is daarentegen enkel opgenomen dat huurder en verhuurder in overleg zullen treden wanneer de huurder nadeel ondervindt als gevolg van overheidsmaatregelen. De betalingsverplichting van de huurder blijft volgens het ROZ-model in zulke gevallen in stand, tenzij partijen andersluidende afspraken hieromtrent hebben gemaakt.
Samenwerking verhuurder en huurder bij verduurzaming
In het ROZ-model worden de te treffen energiebesparende maatregelen met name bij de huurder neergelegd. De brancheorganisaties zijn van mening dat de duurzaamheidsbepalingen uit het ROZ-model te eenzijdig zijn opgesteld. In artikel 15.1 van de huurdersvariant is daarom opgenomen, dat huurder en verhuurder energiebesparende maatregelen zullen treffen zoals verwoord in de bijlage bij de huurovereenkomst. Het is de bedoeling dat huurder en verhuurder bij het aangaan van de huurovereenkomst afspraken maken over de energiebesparende maatregelen en die zullen vastleggen in de bijlage. Verder bepaalt de huurdersvariant dat een huurder toestemming dient te geven aan de verhuurder voor energiebesparende maatregelen die de verhuurder wil treffen. Het al dan niet verlenen van toestemming is daarbij wel afhankelijk van het eventueel kleiner worden van het vloeroppervlak van het gehuurde, door de huurder aangebrachte veranderingen/toevoegingen die verwijderd moeten worden of eventuele andere beperkingen in het huurgenot. De huurder hoeft dus niet zonder meer met elke energiebesparende maatregel in te stemmen. Deze bepaling is daarmee minder scherp, dan hetgeen in het ROZ-model is bepaald. Het ROZ-model bepaalt namelijk, dat de huurder ook medewerking dient te verlenen wanneer de verduurzaamheidsmaatregel gevolgen heeft voor de aard, omvang en kosten van de te verzorgen levering van zaken en diensten.
Zowel in het ROZ-model als in de huurdersvariant is bepaald, dat de huurder aangebrachte energiebesparende maatregelen bij het einde van de huurovereenkomst niet hoeft te verwijderen. De keuze voor een eventuele andere beslissing daarover wordt bij het ROZ-model bij de verhuurder neergelegd. Bij de huurdersvariant wordt die beslissing bij de huurder neergelegd. Ten slotte bepaalt het ROZ-model, dat de huurder bij het niet verwijderen van de energiebesparende maatregelen slechts een redelijke vergoeding toekomt wanneer deze maatregelen niet langer dan vijf jaar geleden zijn aangebracht. De huurdersvariant kent een dergelijke termijn niet en laat een eventuele vergoeding afhangen van de vraag of de energiebesparende maatregelen al dan niet zijn afgeschreven.
Verlegging van het risico van asbest en verontreiniging
In het ROZ-model dient de verhuurder aan te geven of hij/zij bekend is met asbest en de aanwezigheid van verontreiniging aan het gehuurde. De onbekendheid van de verhuurder met asbest en/of verontreiniging houdt volgens het ROZ-model daarentegen weer geen garantie in voor de huurder. Het risico van asbest en verontreiniging wordt daarmee grotendeels bij de huurder gelegd, zeker in combinatie met de verdere uitsluiting van aansprakelijkheden in het ROZ-model. De huurdersvariant brengt daar verandering in. De reden hiervan is dat asbest en verontreiniging eigenaarsrisico’s betreffen, tenzij dit asbest of de verontreiniging aan de huurder is toe te rekenen. Dit laatste is bijvoorbeeld aan de orde wanneer er asbesthoudende materialen door de huurder zijn aangebracht. In de huurdersvariant wordt door de verhuurder gegarandeerd, dat het gehuurde asbestvrij is en geen verontreiniging bevat die het overeengekomen gebruik van het gehuurde belemmert of in de weg staat. Indien het gehuurde wel asbest bevat, dan geeft de huurdersvariant een tekstvoorstel hiervoor. Hierin wordt het asbest aangemerkt als een gebrek, dat de verhuurder op eerste schriftelijk verzoek van de huurder dient te verwijderen.
Aansluiting bij de wettelijke gebrekenregeling
In de algemene bepalingen van het ROZ-model wordt deels afgeweken van de wettelijke gebrekenregeling. De huurder is bijvoorbeeld op grond van artikel 13.1 van de algemene bepalingen aansprakelijk voor alle schade aan het gehuurde, tenzij de huurder bewijst dat de schade niet aan hem/haar is toe te rekenen. Het Burgerlijk Wetboek bepaalt (in artikel 7:218 BW), dat de huurder aansprakelijk is voor toerekenbare schade aan de verhuurde zaak. De wet bevat daarbij een bewijsvermoeden, dat alle schade wordt vermoed door tekortschieten van de huurder te zijn ontstaan. Daarvan is uitgezonderd brandschade en schade aan de buitenzijde van het gehuurde. De huurdersvariant volgt die regel. Op basis van het ROZ-model dient de huurder bij brandschade en schade aan de buitenzijde van het gehuurde wel te bewijzen, dat de schade niet is ontstaan door een toerekenbare tekortkoming van de huurder.
Ten slotte is ook het recht op huurprijsvermindering en schadevergoeding als gevolg van gebreken in het ROZ-model in beginsel uitgesloten. De huurdersvariant bepaalt daarom dat de afwijkende regels in het ROZ-model ten aanzien van de gebrekenregeling zijn uitgesloten. Op deze manier wordt aansluiting gezocht bij het Burgerlijk Wetboek.
Conclusie
Uit het vorenstaande blijkt, dat de brancheorganisaties in de huurdersvariant de verhuurdersvriendelijke bepalingen uit het ROZ-model hebben omgebogen naar meer huurdersvriendelijke bepalingen. Bent u ondernemer in de horeca of retail? Dan kunt u de huurdersvariant in de onderhandelingen gebruiken om uw belangen beter te beschermen dan in het ROZ-model gebeurt. Niet iedere bepaling is overigens van levensbelang, maar u doet er wel goed aan om zich te laten informeren over de betekenis van deze bepalingen in uw specifieke geval.
Bent u verhuurder? Wees dan alert op de afwijkingen en verschillen tussen het ROZ-model en de huurdersvariant. De wijzigingen kunnen vergaande gevolgen hebben. Laat u daarom goed adviseren over de risico’s.
Heeft u hulp nodig bij het onderhandelen en/of opstellen van uw huurovereenkomst? Neem dan telefonisch of per e-mail contact op met onze advocaat huurrecht Dewy Pluim, of een van onze andere advocaten huur en verhuur.