Voor kamerverhuur geldt een speciale puntentelling: het woningwaarderingsstelsel onzelfstandige woonruimte. Die puntentelling stamt uit de jaren 70 en is sindsdien niet noemenswaardig vernieuwd. Daardoor is die inmiddels ernstig verouderd. Factoren zoals het energielabel en de WOZ-waarde komen in de puntentelling niet terug.
Daar komt nu verandering in: er ligt een ontwerp klaar voor een volledig vernieuwde puntentelling. Voordat dat concept naar de Tweede Kamer gaat, is het in consultatie gebracht. Dat betekent dat iedereen – dus ook iedere huurder, verhuurder en verhuurbemiddelaar – een zienswijze mag indienen. Dat kan via deze link. Alle informatie over het ontwerp vind je op deze pagina. Let op: de consultatie staat open tot 27 juli 2023. [De consultatie is inmiddels gesloten. Lees hier meer over de ontwikkelingen.]
Wat is er veranderd?
De nieuwe puntentelling is op veel punten anders ingericht dan de oude. Om de oppervlakte van een ruimte mee te tellen geldt bijvoorbeeld niet meer de eis dat de ruimte verwarmd is. Het onderscheid tussen ‘vertrekken’ en ‘overige ruimten’ is overgenomen uit het woningwaarderingsstelsel voor zelfstandige woonruimte. De punten voor verwarming worden nu gebaseerd op het aantal verwarmde ruimten en niet meer op de vierkante meters. Thermostaatknoppen leveren geen punten meer op, maar het ontbreken ervan kan wel leiden tot minpunten. De energieprestatie levert nu ook punten op, gebaseerd op het energielabel. Is er geen energielabel, dan wordt de energieprestatie geschat op basis van het bouwjaar. Voor keuken en badkamer worden nu ook punten toegekend voor luxe onderdelen zoals thermostatische kranen en inbouwapparatuur. Een gunstige locatie wordt beloond op basis van de WOZ-waarde per vierkante meter: als die hoger is dan gemiddeld in de gemeente, levert dat meer punten op dan wanneer de WOZ-waarde per vierkante meter lager dan gemiddeld is. Ook de waardering van buitenruimte is veranderd.
Er spelen dus veel meer factoren een rol dan voorheen en de voorwaarden om te voldoen aan de eisen van de puntentelling zijn ingewikkelder geworden. Het puntenstelsel wordt volledig herzien. De wetgever gaat ervan uit dat de gemiddelde maximale huurprijs voor een kamer ongeveer 20% stijgt, maar in individuele gevallen kan dat anders uitpakken. De maximale huurprijs kan stijgen of dalen door de herziening van het puntenstelsel.
Wanneer gaat deze puntentelling in?
Het gaat om een ontwerp voor een puntentelling. Die is in consultatie gepubliceerd, het is dus nog geen definitief voorstel. De consultatie is inmiddels afgerond; mogelijk wordt het ontwerp nog aangepast. Daarna moet er nog door de Eerste en Tweede Kamer over worden gestemd. De nieuwe puntentelling wordt waarschijnlijk in de loop van 2024 ingevoerd.
Het nieuwe puntenstelsel gaat waarschijnlijk meteen gelden voor alle onzelfstandige woonruimten. De huurder kan vervolgens op basis van het gewijzigde stelsel een voorstel doen voor verlaging van de huurprijs, als de maximale huurprijs op basis van het puntenstelsel lager is dan de geldende huur. De verhuurder kan geen verhoging voorstellen als de huurprijs lager is dan de maximale huur op basis van het nieuwe puntenstelsel.
Rekenmodel bestellen
Om het eenvoudiger te maken om te beoordelen wat de puntentelling in een concreet geval betekent, heeft IJzer Advocaten een rekenmodel ontwikkeld. Met dat rekenmodel doorloop je de onderdelen van de puntentelling voor een kamer stap voor stap met als resultaat een schatting van het aantal punten waar de woning in het nieuwe model voor in aanmerking komt. Zo kun je een inschatting maken van de huurprijzen die je in de toekomst kunt realiseren, als deze puntentelling wordt ingevoerd.
[Het rekenmodel is begin februari 2024 geactualiseerd naar aanleiding van het bij de Tweede Kamer ingediende conceptbesluit. Dat nieuwe rekenmodel is beschikbaar in onze webshop! Je koopt het rekenmodel voor € 495,00 exclusief BTW.]
Heb je vragen over de concept-puntentelling? Wil je hulp bij het gebruik van het rekenmodel, of wil je weten wat dat precies inhoudt? Neem telefonisch of via e-mail contact op met Laurens Vrakking (06 – 16 14 23 35) of via laurens@ijzeradvocaten.nl.