Recent schreef ik een blog over de Wet opkoopbescherming (ook wel bekend onder de naam ‘zelfbewoningsplicht’ of ‘zelfwoonplicht’), waarin ik de belangrijkste regels over deze nieuwe wetgeving op een rijtje heb gezet. Dit blog kunt u hier lezen. Naar aanleiding van dit blog heb ik van verschillende verhuurders, beleggers en ontwikkelaars vragen ontvangen. Deze veelgestelde vragen (FAQs) beantwoord ik in het onderstaande blog. Gelieve er rekening mee te houden dat de verschillende regels (zoals vastgelegd in de nieuwe wetgeving) ten tijde van het schrijven van dit blog en het beantwoorden van de vragen nog niet juridisch getoetst zijn door de bestuursrechter, en dat de regels per gemeente kunnen verschillen. Daardoor kan het zijn dat onderstaande antwoorden onjuist en/of onvolledig blijken te zijn.
Wat is het doel van de Wet opkoopbescherming?
Het doel van de Wet opkoopbescherming is het voor gemeenten mogelijk te maken in een gebied ‘opkoopbescherming’ in te voeren. Hiermee kunnen partijen die niet van plan zijn een woning aan te kopen voor zelfbewoning, worden ontmoedigd de woning aan te kopen. Op deze wijze wordt de kopersmarkt (de groep aan geïnteresseerde kopers) verkleind tot enkel kopers die de woning aan willen kopen voor bewoning door henzelf, en hooguit enkele anderen. De gedachte is dat mensen die op zoek zijn naar een koopwoning om zelf in te wonen op deze wijze hierop meer kans zullen maken. De gedachte is ook dat hiermee de positie van mensen met een middeninkomen en starters op de woningmarkt verbetert. Dit is een van de maatregelen waarmee de rijksoverheid beoogt de beschikbaarheid van betaalbare woningen voor mensen met een middeninkomen en starters te verbeteren, en excessen op de woningmarkt aan te pakken.
De tijd zal uit moeten wijzen of de rijksoverheid dit juist ziet. Met name vanuit de hoek van verhuurders klinken kritische geluiden. Vastgoed Belang bijvoorbeeld, een landelijke vereniging van particuliere verhuurders, stelt zich op het standpunt dat de Wet opkoopbescherming geen enkele woningzoekende zal helpen, omdat startende kopers zullen ervaren dat de woningprijzen erg hoog blijven vanwege het bestaande woningtekort en de historisch lage rentes. De maatregel zorgt er volgens Vastgoed Belang voor dat de particuliere huursector nog verder krimpt, en minder toegankelijk wordt voor mensen die niet willen of kunnen kopen. Als de vergelijking wordt getrokken met de verhoging van de overdrachtsbelasting naar 8% voor de aankoop van panden waarin de eigenaar niet zelf gaat wonen, ingegaan per 1 januari 2021, dan lijkt het er vooralsnog op dat Vastgoed Belang het gelijk aan haar zijde heeft. De statistieken laten zien dat als gevolg van de verhoging van de overdrachtsbelasting het aantal verhuurders/beleggers dat een woning heeft aangekocht in 2021 (extreem) gedaald is, terwijl vast te stellen is dat het bestaande woningtekort niet verminderd is.
Geldt de Wet opkoopbescherming enkel voor woonruimten, of ook voor andere gebouwen, zoals kantoorruimten of bedrijfsruimten?
De Wet opkoopbescherming geldt uitsluitend voor woonruimte. Gemeenten mogen dus geen andere gebouwen dan woonruimte voor opkoopbescherming aanwijzen.
De regel dat uitsluitend woonruimte voor opkoopbescherming mag worden aangewezen lijkt op het eerste oog eenvoudig, maar dat valt in de praktijk nog te bezien. In de huidige tijd van bestaande woningtekorten is het bijvoorbeeld niet ongebruikelijk dat een ontwikkelaar een leegstaand kantoorpand wil transformeren naar woonruimten (appartementen). Of dat een leegstaande winkel in de binnenstad wordt veranderd in een woonruimte. Dan zal niet ter discussie staan dat de opkoopbescherming voorafgaand aan de transformatie niet van toepassing kan zijn, omdat sprake is van (leegstaande) kantoor- of winkelruimte. Maar hoe zit het na de transformatie? Dan is wél sprake van woonruimte. Als de woonruimte gelegen is in een door de gemeente aangewezen gebied en de WOZ-waarde onder de drempelwaarde gelegen is, valt de woonruimte in beginsel onder de reikwijdte van de opkoopbeschermingsregels.
Nu heeft in het hiervoor genoemde voorbeeld te gelden dat de ontwikkelaar (of de opdrachtgever) al vóór de transformatie de eigendom van de getransformeerde woonruimte verkregen heeft, zodat de woonruimte ten tijde van de eigendomsverkrijging nog niet bestond. Dit gegeven belemmert de mogelijkheid dat de woonruimte direct na realisatie (van rechtswege) onder de werking van de opkoopbescherming zou kunnen komen te vallen. Maar de opdrachtgever en/of ontwikkelaar zien zich mogelijk nog steeds met een probleem geconfronteerd. Zouden de opdrachtgever of ontwikkelaar de woning namelijk willen verkopen, dan valt de hiervoor genoemde belemmering weg, en valt de woning wél onder de opkoopbescherming (ervan uitgaande dat ook aan de overige voorwaarden voldaan is). De opdrachtgever of ontwikkelaar zien zich dan geconfronteerd met exact dat wat het doel van de opkoopbescherming is: een kleinere markt potentieel gegadigden, die doorgaans minder financiële middelen ter beschikking heeft. Dat hoeft op zichzelf niet problematisch te zijn, als de maatschappij zich voldoende bewust is van de mogelijke gevolgen van deze notie. Maar is dat wel het geval? Te verwachten is dat het gevolg van die kleinere markt gegadigden zal zijn dat de verkoopprijs van de getransformeerde woonruimte lager zal komen te liggen, als gevolg waarvan de rendabiliteit van de transformatie afneemt. Te verwachten is ook dat de ontwikkelaar of opdrachtgever vooraf met dit gegeven rekening zal willen houden, bijvoorbeeld door de leegstaande winkel voor een lager bedrag aan te willen kopen. Het is sterk de vraag of dit goed nieuws is voor de levendigheid van bijvoorbeeld onze stads- en dorpscentra.
En hoe zit het met kamerbewoning? Geldt de Wet opkoopbescherming ook voor onzelfstandige woonruimten?
Nee, de Wet opkoopbescherming geldt niet voor onzelfstandige woonruimten of kamerbewoning.
De Wet opkoopbescherming regelt dat in de gemeentelijke huisvestingsverordening slechts goedkope en middeldure koopwoningen voor opkoopbescherming mogen worden aangewezen. Hoewel het begrip ‘koopwoning’ in de Wet opkoopbescherming of de Huisvestingswet 2014 (waarvan de opkoopbescherming deel uitmaakt) niet gedefinieerd is, meen ik dat de gebruikelijke betekenis van dit begrip uitsluit dat ook onzelfstandige woonruimten voor opkoopbescherming kunnen worden aangewezen. Onzelfstandige woonruimten (‘kamers’) zijn als zodanig namelijk niet te koop. Als men onzelfstandige woonruimten wenst aan te kopen, zullen dit altijd ten minste twee onzelfstandige woonruimten moeten zijn, omdat één afzonderlijke onzelfstandige woonruimte juridisch niet overdraagbaar is. Dat kan ook niet in de toekomst, omdat het juridisch onmogelijk is een onzelfstandige woonruimte als afzonderlijk te verkopen goed te verpakken. De ‘kamer’ of onzelfstandige woonruimte zal altijd – zoals de naam het al doet vermoeden – deel uitmaken van een groter, zelfstandig geheel, dat wél juridisch overdraagbaar is en wél als afzonderlijk goed kan worden verpakt. Nu de Wet opkoopbescherming regelt dat een gemeente uitsluitend koopwoningen voor opkoopbescherming kan aanwijzen, is het uitgesloten dat een gemeente ook afzonderlijke onzelfstandige woonruimten hiertoe aanwijst.
Maar mag een gemeente dan wel een gebouw waarin kamerbewoning plaatsvindt voor opkoopbescherming aanwijzen, bijvoorbeeld een studentenhuis?
Nee, waarschijnlijk niet. Een gebouw waarin kamerbewoning plaatsvindt (zoals een studentenhuis) kan naar mijn visie evenmin als een koopwoning worden betiteld. Weliswaar zou men kunnen stellen dat een studentenhuis veelal een ‘gewone’ woning is die als zodanig gekocht kan worden, maar dit soort woningen wordt waarschijnlijk niet bedoeld met de term koopwoning. De term koopwoning is associatief verbonden met een gebouw dat bedoeld is voor bewoning door één huishouden, bijvoorbeeld een gezin. Dit is bij een studentenhuis niet het geval en zal ook na de aankoop niet het geval kunnen zijn. omdat het weliswaar wel mogelijk is het studentenhuis te kopen, maar de koop de bestaande huurrelatie(s) niet doorbreekt. Het is voor de koper doorgaans dus niet mogelijk zelf (direct) in het studentenhuis te gaan wonen. Het zou ook niet bij het doel en de strekking – de achterliggende gedachte – van de Wet opkoopbescherming passen als studentenhuis voor opkoopbescherming zouden kunnen worden aangewezen.
Wanneer is sprake van een goedkope of middeldure koopwoning?
Dit is afhankelijk van de gemeente waarin de woning zich bevindt. De gemeenteraad heeft, wanneer hij een bepaald gebied (of gebieden) aanwijst voor opkoopbescherming, de bevoegdheid zélf te bepalen welke woningen goedkoop en/of middelduur zijn, en dus onder de aanwijzing kunnen vallen. De meeste gemeenten zoeken hiervoor aansluiting bij de meest recente WOZ-waarde: is de WOZ-waarde gelegen ónder een bepaalde drempelwaarde, dan is sprake van een goedkope of middeldure koopwoning. Is de WOZ-waarde boven deze drempelwaarde gelegen, dan is níet sprake van een goedkope of middeldure koopwoning. Veel gemeenten zoeken voor de drempelwaarde aansluiting bij de geldende NHG-kostengrens, maar dat is niet verplicht.
Een gemeente lijkt hiermee in theorie de vrijheid te hebben om woningen tot een drempelwaarde van een miljoen euro aanwijzen voor opkoopbescherming, toch? In theorie is dat inderdaad het geval. Echter, als discussie komt te bestaan over de vraag óf een woning goedkoop of middelduur is en hierover zelfs een (gerechtelijke) procedure zou worden gevoerd, zal de gemeente(raad) wél goed moeten kunnen motiveren waarom hij woningen tot een drempelwaarde van een miljoen euro als goedkoop of middelduur beoordeelt. Dat zal in veel of zelfs alle gemeenten een nagenoeg onmogelijke opgaaf zijn, zodat te verwachten is dat in dit soort extreme gevallen de gemeente(raad) wordt teruggefloten.
Binnen welke gemeenten is op dit moment sprake van de invoering van opkoopbescherming?
Wij zijn op dit moment druk bezig in kaart te brengen binnen welke gemeenten op dit moment sprake is van opkoopbescherming, en binnen welke gemeenten dit binnenkort zal worden ingevoerd. Zodra wij dit in kaart hebben gebracht, zullen wij u hierover in een aparte blog informeren. Op dit moment is in ieder geval bekend dat per 1 januari 2022 in Rotterdam opkoopbescherming geldt in zestien wijken, en dat veel gemeenten spoedig zullen volgen. Op dit moment wordt in onder meer Amsterdam, Den Haag, Groningen, Utrecht en Nijmegen nadrukkelijk gesproken over de invoering van opkoopbescherming, of is/wordt deze zelfs al ingevoerd.
Hebt u vragen die u door onze advocaat opkoopbescherming beantwoord wenst zien?
Wij vullen dit blog graag aan met uw vraag! U kunt uw vraag stellen door een e-mail te sturen naar bart@ijzeradvocaten.nl. Uw vraag wordt zo spoedig mogelijk via dit blog beantwoord. U ontvangt hiervan gelijktijdig bericht. IJzer Advocaten is gespecialiseerd in zaken op het gebied van de Huisvestingswet. Hierbij valt niet alleen te denken aan opkoopbescherming en zelfbewoning, maar ook aan kamerverhuur/kamerbewoning, splitsing, omgevingsvergunning en bestemmingsplan. IJzer Advocaten opereert landelijk en daarmee ook in gemeenten als Amsterdam, Rotterdam, Den Haag, Utrecht, Groningen, Arnhem en Nijmegen. Mocht u naar aanleiding van dit stuk vragen hebben, neemt u dan gerust contact met mij op.