In de afgelopen maanden heeft de nieuwe Wet betaalbare huur veel ophef veroorzaakt en de aandacht van zowel verhuurders als huurders getrokken. Een andere belangrijke wetswijziging is hierdoor enigszins naar de achtergrond verdwenen: de Wet vaste huurcontracten, die vanaf 1 juli 2024 in werking treedt. Deze wet brengt veel veranderingen met zich voor verhuurders die niet zeker weten hoe lang ze een woning willen verhuren.
De hoofdregel
De hoofdregel bij huurovereenkomsten is dat als de overeenkomst voor bepaalde tijd is aangegaan deze eindigt wanneer de overeengekomen tijd is verstreken. Opzegging is hiervoor niet vereist (artikel 7:228 lid 1 BW).
Voor woonruimte geldt een uitzondering op deze hoofdregel. In artikel 7:271 lid 1 BW is – kort samengevat – geregeld dat de huurovereenkomst betreffende woonruimte niet eindigt door enkel verloop van de huurtijd. Deze dient opgezegd te worden. En opzeggen is voor verhuurders aan strenge regels gebonden, waardoor dat in de praktijk bijna nooit mogelijk is.
De uitzondering op de uitzondering (2016 t/m 2024)
Om meer woningen voor de verhuur beschikbaar te maken en de doorstroming van huurders te bevorderen werd in 2016 een uitzondering gemaakt op die uitzondering. Op een huurovereenkomst voor bepaalde tijd voor de duur van twee jaar (bij zelfstandige woonruimte) onderscheidenlijk vijf jaar (bij onzelfstandige woonruimte) of korter aangegane huur, werd de hoofdregel weer van toepassing, dus die eindigt wanneer de overeengekomen tijd is verstreken. De verhuurder dient hiervoor wel in een specifiek tijdvak (niet eerder dan drie maanden maar uiterlijk een maand voordat die bepaalde tijd is verstreken) de huurder over de dag waarop die huur verstrijkt schriftelijk te informeren.
Het einde van de uitzondering en de uitzondering dáárop (vanaf 1 juli 2024)
Met de komst van de Wet vaste huurcontracten zal artikel 7:271 lid 1 BW worden gewijzigd. De hoofdregel zal nog enkel van toepassing zijn op een huur voor bepaalde tijd voor de duur van twee jaar of korter als de woning wordt verhuurd aan personen behorende tot de categorieën die worden genoemd in het ‘Besluit specifieke groepen tijdelijke huurovereenkomst’. Buiten deze groepen huurders is het dus niet meer mogelijk om een tijdelijke huurovereenkomst aan te gaan die eindigt wanneer de overeengekomen tijd is verstreken.
Tot de categorieën huurders die in het besluit worden genoemd behoren de volgende soorten huurders:
- personen die voor hun studie tijdelijk in een andere gemeente binnen Nederland willen wonen of afkomstig zijn uit het buitenland en in Nederland studeren;
- huurders die in verband met dringende werkzaamheden of renovatie als bedoeld in artikel 220, tweede lid, van Boek 7 van het Burgerlijk Wetboek, hun woonruimte moeten verlaten en tijdelijk andere woonruimte moeten betrekken;
- personen afkomstig uit maatschappelijke opvang als bedoeld in artikel 1.1.1 van de Wet maatschappelijke opvang 2015, of in een sociale noodsituatie met een aantoonbaar urgente huisvestingsbehoefte;
- huurders met wie de verhuurder een tweede-kans-huurovereenkomst aangaat;
- personen die als nabestaande van een overleden huurder niet de huur van de woonruimte, waarin zij op het tijdstip van overlijden van die huurder hun hoofdverblijf hadden, kunnen voortzetten op voet van artikel 268 van Boek 7 van het Burgerlijk Wetboek;
- personen met een of meer minderjarige kinderen, die niet langer een duurzame gemeenschappelijke huishouding voeren met de andere ouder van die kinderen en die in de nabijheid van hun kinderen willen blijven wonen;
- personen die voor hun werk tijdelijk op Ameland, Schiermonnikoog, Terschelling, Texel en Vlieland woonruimte behoeven;
- vergunninghouders als bedoeld in artikel 1 van de Huisvestingswet 2014 die direct voorafgaand aan de huurovereenkomst in een opvangcentrum als bedoeld in artikel 1 van de Wet op het Centraal Orgaan opvang asielzoekers verbleven en woonruimte huren in afwachting van definitieve huisvesting door de betrokken gemeente.
Het is dus nog steeds mogelijk om tijdelijke huurovereenkomsten aan te bieden, maar wel onder strikte voorwaarden. Als je niet voldoet aan de nieuwe voorwaarden, zijn de gevolgen groot. De huurder zou dan kunnen aanvoeren dat de huur niet eindigt, maar voor onbepaalde tijd doorloopt. Als verhuurder kun je alleen nog in heel specifieke omstandigheden de huur opzeggen.
Aangepast modelcontract tijdelijke verhuur
Bij IJzer Advocaten hebben we de nieuwe uitzonderingscategorieën goed bekeken. We willen het makkelijker maken om een woning veilig en correct te verhuren. Daarom hebben we – op dit moment voor 2 categorieën – een model ontwikkeld waarmee je binnen de grenzen van de nieuwe wet nog steeds tijdelijke huurovereenkomst kunt aanbieden. Dat is geen volledig modelcontract, maar een toolkit waarmee je een veelgebruikt model (het ROZ-model uit 2017) kunt aanpassen.
Het betreft de categorieën:
- personen die voor hun studie tijdelijk in een andere gemeente binnen Nederland willen wonen of afkomstig zijn uit het buitenland en in Nederland studeren (studenten)
- personen met een of meer minderjarige kinderen, die niet langer een duurzame gemeenschappelijke huishouding voeren met de andere ouder van die kinderen en die in de nabijheid van hun kinderen willen blijven wonen (co-ouders)
In deze updates voor het ROZ-model vind je naast de stapsgewijze instructies voor de aanpassingen ook een verdere toelichting op de doelgroep waar de aanpassingen voor geschikt zijn. Het ROZ-model zelf is niet inbegrepen. Dat kunt u gratis downloaden op de website van ROZ.
[UPDATE] Inmiddels hebben we nog een aantal clausules uitgewerkt die als toevoeging op het ROZ-model gebruikt kunnen worden. Zo bieden we nu een clausule aan waarmee je de opzeggrond “dringend eigen gebruik” kunt gebruiken om de woning in gebruik te geven aan een “eerstegraads bloed- of aanverwant“. Dat kan een kind of adoptiekind zijn, maar ook een ouder of schoonouder. Daarnaast hebben we een clausule uitgewerkt waarmee je gebruik kunt maken van de (hopeloos ingewikkelde) opzeggrond “verkoop na proefsamenwonen“. Er volgen binnenkort meer van dit soort bedingen die je kunt inpassen in het ROZ-model.
Let op: het ROZ-model uit 2017 is niet perfect. Wij adviseren om enkele aanpassingen aan te brengen met onze Quick fix. Ook deze tref je aan in onze webshop.
Neem contact met ons op
De updates zijn echte doe-het-zelf-kits. Als je twee linkerhanden hebt, kunnen wij ze natuurlijk ook voor je verwerken in het ROZ-model. Heb je een ander modelcontract? Dan kunnen we een update op maat maken. Wil je dat, of wil je gewoon meer informatie over de Wet vaste huurcontracten en hoe deze invloed kan hebben op jouw verhuring? Neem dan vrijblijvend contact met ons op. Wij staan klaar om je te adviseren en te ondersteunen bij het opstellen van huurovereenkomsten die voldoen aan de nieuwe wettelijke eisen.