De parkeerbehoefte en voldoende parkeergelegenheid zijn voorwaarden voor het slagen van een bouwplan of functiewijziging. Maar wist je dat ‘eigen terrein’ niet altijd betekent dat parkeergelegenheid op het eigen perceel moet worden gerealiseerd? Door slim om te gaan met parkeerplaatsen en de omgeving, kun je oplossingen vinden die het verschil maken. In deze blog lees je waar je als projectontwikkelaar of initiatiefnemer op moet letten en delen we praktische tips om een bouwplan – voor wat betreft parkeren – succesvol rond te krijgen.
Toetsingskader parkeerbehoefte
De parkeerbehoefte van een bouwplan of functiewijziging wordt bepaald aan de hand van drie factoren. De te ontwikkelen functie (bijvoorbeeld wonen, kantoor, winkel), de omvang (bijvoorbeeld het aantal woningen of vierkante meters) en de parkeernorm, zoals vastgelegd in het omgevingsplan of het gemeentelijk parkeerbeleid.
Het opnemen van parkeernormen in het omgevingsplan kan op twee manieren, door het rechtstreeks opnemen van de norm in de planregels of door het opnemen van een ‘dynamische verwijzing’ naar parkeerbeleid. Aan drie vereisten moet dan zijn voldaan.
• Een concrete planregel ((open) norm);
• Een koppeling aan een bestuursbevoegdheid, het verlenen van een omgevingsvergunning (bevoegdheid);
• Een duidelijke verwijzing naar concreet parkeerbeleid, rekening houdend met een wijziging van de beleidsregels (dynamische verwijzing).
De bestuursrechter kan een planregel, over de boeg van een besluit zoals een omgevingsvergunning, (exceptief) toetsen. Een planregel die uitsluitend verwijst naar de kencijfers voor parkeren van het kennisplatform CROW is juridisch niet houdbaar (o.a. ECLI:NL:RVS:2023:3614 ). Dit zijn tenslotte geen beleidsregels met parkeernormen vastgesteld door een bestuursorgaan.
Wat wordt verstaan onder ‘eigen terrein’?
In veel bestemmingsplannen en parkeerbeleid staat dat parkeren op eigen terrein moet plaatsvinden. Hier is regelmatig discussie over. Vaak wordt gedacht dat het eigen terrein, het eigen perceel is waarop een initiatiefnemer het bouwplan gaat realiseren. Dit hoeft echter niet zo te zijn. Tenzij het omgevingsplan een andere definitie bevat, kan ‘eigen terrein’ ook het nabijgelegen perceel in eigendom van een derde zijn (ECLI:NL:RVS:2023:2401). Op basis van een huurovereenkomst kan het exclusieve recht op gebruik van parkeerplaatsen op het nabijgelegen perceel worden vastgelegd, zodat in de parkeerbehoefte wordt voorzien. Daarbij moet rekening worden gehouden met een acceptabele loopafstand (o.a. ECLI:NL:RVS:2024:1167). Een bouwplan voldoet immers aan het omgevingsplan als de benodigde parkeerplaatsen daadwerkelijk gerealiseerd en gebruikt kunnen worden (o.a. ECLI:NL:RVS:2023:937).
Het is wel belangrijk om alert te zijn op omgevingsplanwijzigingen. Als het betreffende parkeerterrein onderdeel wordt van een nieuw omgevingsplan waarin het gebruik vervalt of wijzigt. In zo’n geval is het verstandig om tijdig bij de vaststelling van het nieuwe omgevingsplan aan te voeren dat er geen voldoende parkeergelegenheid voorhanden blijft om aan de verleende omgevingsvergunning te blijven voldoen (ECLI:NL:RVS:2025:2971).
Wanneer afwijken van parkeren op eigen perceel wel werkt
Vrijwel elk parkeerbeleid bevat mogelijkheden om af te wijken van het uitgangspunt dat parkeren op eigen terrein moet plaatsvinden. Welke afwijkingsmogelijkheden er zijn, verschilt per gemeente. De meest voorkomende opties zijn:
• Het overleggen van een parkeeronderzoek waaruit blijkt dat in de omgeving voldoende parkeerplaatsen aanwezig zijn om de parkeerbehoefte op te vangen;
• Het gebruik van parkeerplaatsen op privaat terrein buiten het eigen perceel;
Voor het parkeeronderzoek is van belang dat de parkeerdruk in de omgeving wordt gemeten op maatgevende momenten van de dag en week. Deze metingen moeten plaatsvinden in een representatieve periode, dus niet tijdens schoolvakanties of evenementen. Daarnaast moeten de parkeerplaatsen zich op een acceptabele loopafstand van het bouwplan bevinden. Het kennisplatform CROW biedt richtlijnen voor de loopafstand.
Ook bij het gebruik van parkeerplaatsen op privaat terrein, buiten het eigen perceel, gelden voorwaarden. De loopafstand tot het bouwplan moet acceptabel zijn, en er moet voldoende parkeercapaciteit beschikbaar zijn. In een huurovereenkomst moet worden vastgelegd dat bewoners en bezoekers van het bouwplan toegang hebben tot het terrein en (exclusief) gebruik mogen maken van de parkeerplaatsen.
Tot slot hebben sommige gemeenten de optie om parkeerplaatsen af te kopen door een bedrag te storten in het gemeentelijk parkeerfonds.
Dubbelgebruik van parkeerplaatsen
Vaak is in parkeerbeleid opgenomen dat een resterende parkeerbehoefte mag worden opgevangen door het dubbelgebruik van parkeerplaatsen. Dit is een praktische en ruimtebesparende oplossing, mits goed onderbouwd.
Dubbelgebruik is mogelijk als verschillende functies op verschillende momenten parkeerdruk veroorzaken. Het dubbelgebruik vloeit voort uit de aard van het gebruik zelf. Een klassiek voorbeeld is wonen en werken. Wonen leidt vooral tot parkeerdruk in de avond en weekenden en werken leidt juist overdag, tijdens kantooruren, tot parkeerdruk. Als er geen sprake is van een vanzelfsprekend, aannemelijk dubbelgebruik dan moet dit expliciet worden geregeld. Bijvoorbeeld in vergunningvoorschriften die uitvoerbaar en handhaafbaar zijn (ECLI:NL:RVS:2023:2213).
Functiewijziging van een gebouw en salderen
Bij functiewijzigingen, zoals het realiseren van woningen in bestaande kantoor- of winkelpanden, is parkeren vaak een belangrijk aandachtspunt. Niet alleen verandert de parkeerbehoefte, ook de parkeerdruk in de omgeving kan toenemen. Als het perceel zelf geen parkeergelegenheid biedt, zijn de toekomstige bewoners aangewezen op parkeren in de openbare ruimte. Of dit toelaatbaar is, hangt af van de verandering in parkeerbehoefte tussen de bestaande functie en de nieuwe functie. De methode die hiervoor wordt toegepast, heet salderen.
De parkeerbehoefte van de bestaande situatie, zoals kantoor of winkel, wordt dan in mindering gebracht op de parkeerbehoefte van de nieuwe situatie, bijvoorbeeld wonen. Alleen het verschil is relevant. De parkeerbehoefte moet in zeker mate objectief kunnen worden vastgesteld. Een eventueel bestaand tekort aan parkeerplaatsen blijft buiten beschouwing. Het toepassen van salderen is mogelijk ongeacht of deze methode is opgenomen in het parkeerbeleid (ECLI:NL:RVS:2025:1313). De bezettingsgraad speelt hierbij een rol. Bij salderen moet namelijk worden gekeken of de bestaande parkeerbehoefte niet op hetzelfde moment ontstaat als de parkeerbehoefte in de nieuwe situatie. Is er sprake van overlap in gebruiksmomenten en parkeerdruk, dan kan salderen niet zonder meer worden toegepast. Omdat het gaat om een functiewijziging van een pand, moeten burgemeester en wethouders de toepassing van salderen goed motiveren (ECLI:NL:RVS:2025:1313).
Een rol voor een anterieure overeenkomst?
Als blijkt dat een bouwplan of functiewijziging niet op eigen terrein over voldoende parkeerplaatsen beschikt om in de gehele parkeerbehoefte te voorzien, dan kan overleg met de gemeente uitkomst bieden. Een veelgebruikte oplossing voor het opvangen van de resterende parkeerbehoefte is het herinrichten van een deel van de openbare ruimte, door bijvoorbeeld (een deel van) een plantsoen of groenstrook om te zetten naar enkele parkeerplaatsen.
In een anterieure overeenkomst, of een addendum bij de anterieure overeenkomst, kan dan worden vastgelegd dat initiatiefnemer de parkeerplaatsen voor eigen rekening aanlegt en dat burgemeester en wethouders, rekening houdend met hun bevoegdheid, bereid zijn bestuurlijke medewerking te verlenen aan de benodigde aanpassingen van de openbare ruimte. Zodoende wordt geborgd dat in de parkeerbehoefte wordt voorzien.
Conclusie
Als het niet mogelijk is om het benodigde aantal parkeerplaatsen voor het bouwplan op het eigen perceel te realiseren, is dit geen reden tot zorg. In veel gevallen is er alsnog een haalbare oplossing te vinden om de parkeerbehoefte op te vangen. Zoals door het gebruik van parkeerplaatsen in de directe omgeving, het huren van parkeerplaatsen op nabijgelegen privaat terrein, dubbelgebruik, het salderen van parkeerplaatsen of het aanpassen van de openbare ruimte. Met een goed onderbouwd plan en in overleg met de gemeente is er vaak meer mogelijk dan je in eerste instantie denkt.
Heb je vragen over parkeren in relatie tot een bouwplan, functiewijziging of weigering van een omgevingsvergunning? Neem dan contact op met één van onze specialisten. Wij helpen je graag verder.