De gemeente Utrecht staat op het punt een vergunningplicht in te voeren voor de aankoop van nieuwbouwwoningen met een koopprijs tot € 390.000. Personen die zo’n nieuwbouwwoning willen kopen, dienen hiervoor een huisvestingsvergunning bij de gemeente aan te vragen. De vergunning wordt enkel verleend als het inkomen van de koper niet te hoog is. Het jaarlijkse inkomen van een éénpersoonshuishouden mag maximaal € 62.191 bedragen. Van een meerpersoonshuishouden mag het inkomen maximaal € 82.921 bedragen.

Huisvestingsvergunning voor koopwoning

De vergunningplicht is op het moment van het schrijven van deze blog nog geen feit. Het College van B&W heeft het voorstel voor de huisvestingsvergunningplicht op 3 april 2024 aan de gemeenteraad toegestuurd. Het voorstel zal tijdens de vergadering van 23 mei 2024 door de gemeenteraad worden besproken.

Als het voorstel door de gemeenteraad komt, heeft Utrecht een primeur te pakken. Utrecht zal dan de eerste gemeente in Nederland zijn die een huisvestingsvergunning voor koopwoningen verplicht stelt. In nagenoeg alle andere grote steden gelden weliswaar ook huisvestingsvergunningplichten, maar deze gelden enkel voor de bewoning van huurwoningen. Hier gaat het om een vergunningplicht voor de bewoning van koopwoningen. Het betreft wel enkel nieuwbouwwoningen, waarmee woningen worden bedoeld die nog gebouwd moeten worden. Voor de bewoning van bestaande koopwoningen is dus geen huisvestingsvergunning nodig, ook niet als de verkoopprijs van de bewoning onder het norm-bedrag van € 390.000 gelegen is.

Vergunning voor kopen of bewonen?

Het is u misschien opgevallen dat de woorden ‘kopen’ en ‘bewonen’ hiervoor door elkaar gebruikt worden, alsof deze inwisselbaar zijn. Dat komt de leesbaarheid ten goede, maar is juridisch niet correct. De verplichting van een huisvestingsvergunning ziet op het huishouden dat de woning zal gaan bewonen, en dus niet (zozeer) op het huishouden dat de woning gaat kopen. Maar nu in de gemeente Utrecht voor woningen met een WOZ-waarde boven het norm-bedrag van € 390.000 opkoopbescherming en voor nieuwbouwwoningen veelal een zelfbewoningsplicht geldt, zal het bewonende huishouden meestal dezelfde partij zijn als het kopende huishouden, zodat het verschil er in de praktijk in veel gevallen weinig toe zal doen. Oplettendheid is voor de koper die de nieuwbouwwoning zelf wil gaan bewonen wel geboden. De koper zal willen voorkomen dat hij de woning wél gefinancierd krijgt en aankoopt, maar vervolgens geen huisvestingsvergunning krijgt, omdat zijn inkomen te hoog is. Als het huishoudinkomen van de koper in de buurt van de maximum-bedragen gelegen is, kan het voor de koper lonen om zijn vergunningsaanvraag op een bewust gekozen moment in te dienen, omdat de maximum-bedragen jaarlijks worden aangepast.

Inkomenstoets en Huisvestingswet

Het meest in het oog springend aan de vergunningplicht is wel de inkomenstoets. Men komt enkel in aanmerking voor een vergunning als het huishoudinkomen bij een éénpersoonshuishouden niet hoger is dan € 62.191 (prijspeil 2024) en bij een meerpersoonshuishouden niet hoger is dan € 82.291 (prijspeil 2024). Die inkomenstoets is ook de kern van de vergunningplicht. Woningen met een koopprijs van € 390.000 worden door de gemeente als betaalbaar gezien. Het College van B&W streeft ernaar deze woningen beschikbaar te houden voor mensen met een middeninkomen.

Een gemeente mag op grond van de Huisvestingswet een huisvestingsvergunningplicht in het leven roepen. Dat mochten gemeenten al sinds jaren, maar een recente wijziging van de Huisvestingswet geeft gemeenten de mogelijkheid om óók een vergunningplicht voor nieuwbouwwoningen tot een koopprijs van € 390.000 in het leven te roepen. De grens oprekken tot huizen met een koopprijs bóven dit bedrag, mag wettelijk niet. Voor nieuwbouwwoningen met een koopprijs hoger dan € 390.000 (prijspeil 2024) zal de vergunningplicht dus niet gaan gelden.

Is zo’n vergunningplicht effectief?

Het wettelijk maximum van € 390.000 doet voor steden als Utrecht direct de vraag opwerpen op hoe effectief zo’n vergunningplicht zal gaan zijn. Een blik op de website van de gemeente waarop zij de bezoeker informeert over nieuwbouwprojecten binnen de gemeente (Nieuwbouw Utrecht, nieuwbouw-in-utrecht.nl) doet al gauw de indruk wekken dat de vraagprijzen voor nieuwbouwwoningen in Utrecht veelal (aanmerkelijk) hoger liggen dan het norm-bedrag. Voor deze woningen zal de vergunningplicht geen effect sorteren.

Voor nieuwbouwwoningen die wél onder het maximum-bedrag gelegen zijn, lijkt – inherent aan het voorstel voor de invoering van een vergunningplicht – de hypothese te zijn dat deze worden gekocht en bewoond door huishoudens met een hoger inkomen dan € 62.191 respectievelijk € 82.291, en dat dit in de ogen van het gemeentebestuur een onwenselijke ontwikkeling is. In de toelichting op het voorstel verwijst het College van B&W hiervoor naar het RIGO-onderzoek van 25 april 2023. Dit onderzoek is helaas niet direct openbaar raadpleegbaar. Wel deelt het College in het voorstel enkele conclusies van het onderzoek die zij ter onderbouwing van haar voorstel aandraagt. De belangrijkste hiervan is dat lage realisatiekansen in het segment eengezinskoopwoningen leiden tot substitutievraag in de particuliere huur, en dat de krapte aan betaalbare koopwoningen ook zorgt voor substitutievraag, schaarste en verdringing in het particuliere huursegment.

Een duidelijke en begrijpelijke onderbouwing voor de relatie die het College van B&W kennelijk legt tussen de invoering van de vergunningplicht en de doelstelling die zij daarbij heeft – de bescherming van nieuwbouwwoningen in het betaalbare segment ten behoeve van huishoudens met een middeninkomen – ontbreekt daarmee in mijn ogen. Dat lijkt mij een gemiste kans, omdat het voor de lezer (en het beslissende gemeenteraadslid!) daardoor niet duidelijk is waarom de invoering van nóg een vergunningplicht in het woondossier volgens het gemeentebestuur van toegevoegde waarde is.

Daarbij speelt een rol dat het inkomen van de meeste huishoudens door de jaren heen stijgt. Het hoeft daarom op zichzelf niet verrassend (en misschien ook niet onwenselijk) te zijn als een huishouden vijf jaar na de aankoop van de nieuwbouwwoning met een aanmerkelijk hoger inkomen dan ten tijde van de aankoop, nog in dezelfde woning woonachtig is. Het peilmoment van de vergunningsaanvraag beantwoordt ook niet aan dit vraagstuk: dat peilmoment is gelegen op het moment van de aanvang van de bewoning, en daarmee veelal op het moment van aankoop/eigendomsverkrijging van de woning.

Bestuurlijke boete en last onder dwangsom

Voor de overtreding van de huisvestingsvergunningplicht kan het College van B&W een bestuurlijke boete opleggen. In niet-bedrijfsmatige gevallen bedraagt de boete € 340 per overtreding (prijspeil 2024). De wet biedt de gemeente daarnaast de mogelijkheid om een last onder dwangsom op te leggen en/of bestuursdwang toe te passen.

IJzer Advocaten Nijmegen

De advocaten bestuursrecht van IJzer Advocaten Nijmegen zijn gespecialiseerd in het omgevingsrecht, en in het bijzonder in ruimtelijke omgeving, bouw en huisvesting. Heeft u vragen over dit blog, of wilt u eens sparren over huisvestingsvergunningen? Neemt u dan gerust vrijblijvend contact op met Bart van Hoof via de contactgegevens hiernaast (bart@ijzeradvocaten.nl of 06 – 41 56 51 34), of met een van onze andere advocaten in het ruimtelijk bestuursrecht. Uiteraard kunnen wij u ook adviseren over wet- en regelgeving in andere gemeenten, bijvoorbeeld Amstelveen, Amsterdam, Rotterdam, Delft, Den Haag, Eindhoven, Groningen, Leeuwarden, Zwolle, Nijmegen, Arnhem, Den Bosch, Tilburg, Breda, Roosendaal, Maastricht, Roermond, Apeldoorn, Almere, Deventer en Lelystad.