In de huidige tijd van woningnood neemt het aantal gemeenten dat langdurige leegstand wil tegengaan toe. Steeds meer gemeenten kiezen ervoor handhavend op te treden tegen woningeigenaars en -huurders die hun woning zes maanden of langer leeg laten staan. Gemeenten doen dat meestal door een bestuurlijke boete of een last onder dwangsom op te leggen. Heb je als eigenaar of gebruiker een boete of dwangsom ontvangen? Of overweeg je als gemeente een boete of dwangsom uit te schrijven? Check dan even de wet!
Huisvestingswet
In een kwestie die eind 2025 speelde bij de rechtbank Amsterdam, had de gemeente Diemen een bestuurlijke boete opgelegd aan de huurder van een sociale huurwoning. De gemeente verweet deze huurder de woning niet daadwerkelijk te gebruiken, maar bij zijn ex-vrouw in te wonen. De sociale huurwoning zou hierdoor langdurig leegstaan. De gemeente heeft met het handhavend optreden (verdere) leegstand willen voorkomen.
Een bestuursorgaan mag uitsluitend handhavend optreden als daarvoor een wettelijke grondslag bestaat, als een wettelijke norm is/wordt overtreden. Volgens de gemeente Diemen had de huurder in dit geval de lokale huisvestingsverordening overtreden, omdat hij in strijd met deze wet de sociale huurwoning aan de bestemming tot bewoning heeft onttrokken door deze leeg te laten staan. De lokale/gemeentelijke huisvestingsverordening is gebaseerd op de landelijke Huisvestingswet, die het voor gemeenten mogelijk maakt een huisvestingsverordening in het leven te roepen. Met een huisvestingsverordening kan de gemeente de wijze waarop de woningvoorraad in de gemeente mag worden gebruikt, reguleren.
Onttrekking aan de woonbestemming
De gemeente maakt bij haar handelswijze een cruciale fout. Volgens de rechtbank blijkt uit de wetsgeschiedenis van de Huisvestingswet dat de bedoeling achter de volgens de gemeente overtreden norm (onttrekking aan de woonbestemming) is dat gemeenten ervoor kunnen kiezen het gebruik van een woning als tweede woonruimte of als vakantiehuis door toeristen te verbieden en/of reguleren. De gemeente spreekt in haar huisvestingsverordening daarnaast zelf over het verbieden/reguleren van bijvoorbeeld short stay.
Leegstand is volgens de rechtbank niet terug te vinden als vorm van onttrekking in de wetsgeschiedenis van de Huisvestingswet en ook niet in de jurisprudentie/rechtspraak over woningonttrekking.
Leegstandswet
De rechtbank wijst er verder op dat voor leegstand een aparte wet in het leven is geroepen, namelijk de Leegstandswet. Deze wet geeft gemeenten de mogelijkheid een leegstandsverordening in het leven te roepen op grond waarvan zij handhavend kunnen optreden tegen (langdurige) woningleegstand. De gemeente Diemen heeft zo’n leegstandsverordening vooralsnog niet opgesteld.
Bestuurlijke boete van tafel
Aangezien de gemeente Diemen niet beschikte over een leegstandsverordening toen zij de boete oplegde, en langdurige leegstand van woningen in de gemeente Diemen ook niet op andere wijzen verboden was, was de huurder toen de boete aan hem werd opgelegd niet in overtreding . De rechtbank overweegt dat de huurder ook niet in overtreding was, omdat niet de conclusie kan worden getrokken dat hij de woning niet heeft gebruikt met als doel daar gedurende langere tijd zijn hoofdverblijf te houden. De rechtbank gaat daarom over tot vernietiging van de bestuurlijke boete. De huurder hoeft de boete dus niet te betalen.
Tips & tricks
De moraal van het verhaal?
- Ben je de eigenaar of gebruiker van een woonruimte en heb je een boete of dwangsom opgelegd gekregen vanwege langdurige leegstand? Check dan even of de gemeente waarin de woonruimte staat wel over een leegstandsverordening beschikt, en of de opgelegde boete en dwangsom voldoet aan de eisen die daarin vermeld staan. Zo nee, is de kans aanwezig dat de boete of dwangsom niet aan de wettelijke eisen voldoet.
- Overweeg je als gemeente een boete of dwangsom op te leggen vanwege leegstand? Check dan even of je gemeente wel beschikt over een leegstandsverordening. Andere wettelijke grondslagen zijn waarschijnlijk niet toereikend.
Gemeenten met een leegstandsverordening
De volgende gemeenten beschikken per datum van dit blog over een leegstandsverordening en/of hebben deze in voorbereiding. Deze gemeenten beschikken dus mogelijk/waarschijnlijk over een wettelijke grondslag om handhavend op te treden tegen langdurige leegstand. Meestal wordt hierbij uitgegaan van een leegstand van zes maanden of langer, maar gemeenten kunnen een kortere termijn hanteren.
Aalsmeer, Almelo, Amstelveen, Amsterdam, Arnhem, Beverwijk, Bodegraven-Reeuwijk, Brunssum, Den Helder, Gouda, Groningen, Haarlem, Heemskerk, Heemstede, Heerlen, Hilversum, Hoorn, Leiden, Lopik, Maassluis, Nunspeet, Oldambt, Ouder-Amstel, Rijswijk, Roosendaal, Schiedam, Sittard-Geleen, Terschelling, Tilburg, Utrecht, Utrechtse Heuvelrug, Veendam, Veere, Wormerland.
Let op: deze lijst is mogelijk niet compleet. Check in uw specifieke en actuele situatie altijd even of uw gemeente over een leegstandsverordening beschikt. Ziet u een fout of onvolledigheid? Dan stellen wij het op prijs als u dat aan ons wilt doorgeven.
Advocaat leegstand
Heeft u naar aanleiding van dit blog vragen of wilt u eens vrijblijvend sparren over handhaving en leegstand? U kunt mij (Bart van Hoof, advocaat huisvesting en omgevingsrecht) telefonisch bereiken via 024 – 30 30 365 of 06 – 41 56 51 34, of per e-mail via bart@ijzeradvocaten.nl.
De uitspraak die in dit blog besproken wordt is van 18 november 2025 van de rechtbank Amsterdam, gepubliceerd onder ECLI-nummer ECLI:NL:RBAMS:2025:8797.