Op 16 juli 2025 heeft de Afdeling bestuursrechtspraak van de Raad van State een nieuwe overzichtsuitspraak gedaan (ECLI:NL:RVS:2025:2922) over het sluiten van een woning op grond van 13b van de Opiumwet. In deze uitspraak wordt niet alleen het karakter van een sluitingsbesluit verduidelijkt, maar ook hoe intensief de bestuursrechter zulke besluiten toetst. Voor jou als verhuurder is de uitspraak van belang. Worden er drugs aangetroffen in jouw pand, dan kan de burgemeester besluiten de woning (tijdelijk) te sluiten. Dat betekent dat het pand onbruikbaar wordt, ook voor jou als verhuurder. In deze blog lees je waar je als verhuurder op moet letten, welke verantwoordelijkheden je hebt, wanneer de sluiting van een woning dreigt en wat je kunt doen om dat te voorkomen. Want voorkomen is – zeker in dit geval – beter dan genezen.
Wat is nieuw?
De nieuwe overzichtsuitspraak heeft specifiek betrekking op het sluiten van woningen – niet van lokalen – en dan alleen bij drugshandel, niet bij voorbereidingshandelingen. Ten opzichte van de eerdere overzichtsuitspraak (ECLI:NL:RVS:2019:2912) brengt deze uitspraak op drie punten verduidelijkingen.
– het karakter van het besluit tot sluiting als herstelsanctie;
– de aanscherping van de toets aan het evenredigheidsbeginsel;
– de geschiktheid van de sluiting in relatie tot het tijdsverloop.
Bevoegdheid en tegenbewijs
De burgemeester is op grond van artikel 13b, eerste lid, van de Opiumwet bevoegd om een last onder bestuursdwang op te leggen als in een woning of lokaal drugs worden verkocht, afgeleverd, verstrekt of aanwezig zijn. De bestuursdwang wordt vaak uitgevoerd in de vorm van tijdelijke sluiting van de woning. De bevoegdheid tot sluiting bestaat als er meer dan 0,5 gram harddrugs (lijst I), 5 gram softdrugs (lijst II) of vijf hennepplanten aanwezig zijn. In dat geval wordt verondersteld dat er sprake is van drugshandel, tenzij het tegendeel wordt bewezen.
De overzichtsuitspraak geeft heldere richtlijnen hoe een betrokkene het tegenbewijs kan leveren. Er is géén sprake van drugshandel (en dus geen sluitingsbevoegdheid) als:
– er sprake is van een helder, consistent en overtuigend betoog dat de drugs enkel voor eigen gebruik waren bedoeld;
– er geen voorwerpen of hulpmiddelen zijn aangetroffen die duiden op handel (zoals weegschalen, gripzakjes, contant geld of een dealtelefoon);
– er geen andere feiten en omstandigheden zijn die op handel wijzen (zoals observaties, meldingen of gedragingen van bewoners).
In dat geval mag de burgemeester niet zomaar aannemen dat er wordt gehandeld in drugs. Als de burgemeester toch overgaat tot sluiting dan moet hij nader motiveren waarom hij van oordeel is dat er wel sprake is van drugshandel, en de daarvoor relevante feiten en omstandigheden aannemelijk maken.
Aanscherping toets evenredigheid
In de overzichtsuitspraak benadrukt de Afdeling de kern van het evenredigheidsbeginsel. Het evenredigheidsbeginsel betekent niet dat alle nadelige gevolgen van overheidsbesluiten moeten worden voorkomen. Het gaat om het voorkomen van gevolgen die zwaarder zijn dan nodig om het doel van het besluit te bereiken. Een besluit met ingrijpende of harde gevolgen is dus niet automatisch onevenredig.
De bestuursrechter toetst een woningsluiting indringend omdat hierdoor fundamentele rechten – huisvesting, privacy en gezinsleven, eigendom – worden geraakt. De wijze van beoordeling is in de overzichtsuitspraak aangescherpt. Bij de beoordeling van de evenredigheid moeten zowel de burgemeester als de bestuursrechter een scherp inzicht hebben in alle relevante feiten en omstandigheden. Een afgewogen en gemotiveerd oordeel is vereist over welke gevolgen voor betrokkenen nog aanvaardbaar zijn, en welke niet meer.
Sluiting als herstelsanctie, alleen als het echt nodig is
De Afdeling benadrukt opnieuw dat woningsluiting een herstelmaatregel is. Het doel van de sluiting moet zijn het beëindigen van een Opiumwet-overtreding in of vanuit de woning, het wegnemen van de gevolgen ervan en het voorkomen van verdere overtredingen. De burgemeester moet beoordelen of de sluiting gerechtvaardigd is, en zo ja, voor hoe lang. Steeds zal hij daarbij moeten beoordelen of zijn optreden in het concrete geval evenredig is.
De beoordeling van de evenredigheid kan, zoals de Afdeling eerder heeft geoordeeld (ECLI:NL:RVS:2022:285 ‘Harderwijk’), uit drie onderdelen bestaan. De burgemeester moet per geval beoordelen of sluiting,
– geschikt is voor het bereiken van het doel van de sluiting;
– noodzakelijk is, of dat een minder ingrijpende maatregel volstaat;
– en evenwichtig is, gelet op de belangen van onder andere de bewoners, de verhuurder en de omgeving.
De sluiting mag dus niet automatisch volgen uit de enkele aanwezigheid van drugs. Ook de duur van de sluiting moet zijn afgestemd op het concrete geval.
Geschiktheid en tijdsverloop
De beoordeling van de geschiktheid van de woningsluiting wordt in de overzichtsuitspraak gekoppeld aan het tijdsverloop. Dit is nieuw. De burgemeester moet het actuele nut van de sluiting op het moment van de besluitvorming aantonen, zeker als er enige tijd is verstreken tussen de drugsvondst en de sluiting. Als door dit tijdsverloop de doelen van het besluit niet meer kunnen worden bereikt omdat de situatie al hersteld is, dan is de woningsluiting ongeschikt en zou je als verhuurder weer gebruik moeten kunnen maken van de woning. Dit geldt ook in de bezwaarprocedure.
Evenwichtigheid, rol van verhuurder
De rol van de verhuurder komt vooral naar voren bij de beoordeling van de evenwichtigheid van de woningsluiting. Daarbij zijn namelijk verschillende omstandigheden van belang, zoals de mate van verwijtbaarheid van de pandeigenaar en bewoners, de bijzondere binding van de bewoners met de woning en de mogelijkheid om weer gebruik te kunnen maken van de woning (o.a. ECLI:NL:RVS:2019:2912 en ECLI:NL:RVS:2023:1139).
Mate van verwijtbaarheid
Als iedere betrokkenheid bij de overtreding ontbreekt, dan kan dat betekenen dat de burgemeester niet bevoegd is om de woning te sluiten. Als de betrokkene niet op de hoogte was en ook niet op de hoogte kon zijn van de aanwezigheid van de aangetroffen drugs in de woning treft hem geen verwijt (ECLI:NL:RVS:2018:2116). Van de verhuurder wordt wel verwacht dat hij zich tot zekere hoogte informeert over het gebruik van de woning. Verhuurders moeten concreet toezicht houden op het gebruik van een woning die zij verhuren. Het recht op privacy van een huurder kan niet zomaar als argument worden gebruikt om toezicht achterwege te laten (ECLI:NL:RVS:2022:2443). De verhuurder kan bovendien een verwijt treffen, als hij de huurders niet kende op het moment van sluiten van de huurovereenkomst en alle verantwoordelijkheid neerlegt bij een beheermaatschappij (ECLI:NL:RVS:2023:2774).
Binding met de woning
Het is van belang of de bewoners een bijzondere binding met de woning hebben, bijvoorbeeld door psychische klachten, medische noodzaak of de aanwezigheid van kinderen. In dat geval moet ook worden gekeken naar de gevolgen voor bewoners als zij, door de woningsluiting, elders moeten verblijven. De burgemeester moet in zijn besluitvorming rekening houden met de aanwezigheid van minderjarige kinderen en de impact van de sluiting op hun welzijn.
Gebruik maken van de woning
Voor de verhuurder en de bewoners is van belang hoelang de woning gesloten blijft en of de bewoners na de sluiting weer gebruik kunnen maken van de woning. De woningsluiting biedt de verhuurder namelijk de wettelijke grondslag om de huurovereenkomst buitengerechtelijk, dus zonder tussenkomst van de kantonrechter, te ontbinden.
Hoe voorkom je als verhuurder woningsluiting?
Een verhuurder moet zich voldoende informeren over het gebruik van de woning en aantoonbaar voldoende toezicht houden, om sluiting te voorkomen. Dit begint al bij het screenen van de huurder. Als verhuurder is het belangrijk om te weten aan wie je verhuurt en vooraf te controleren of de huurder bonafide is. Een (kort) verslag van het kennismakingsgesprek, een schriftelijke bevestiging van kennismaking per brief of e-mail en afspraken hierover in de huurovereenkomst versterken je bewijspositie als verhuurder.
Zorg voor een goede huurovereenkomst
Neem in de huurovereenkomst in ieder geval bepalingen op die het gebruik van de woning voor criminele activiteiten, zoals drugshandel, verbieden. Ook moet in de huurovereenkomst zijn vastgelegd dat de verhuurder de mogelijkheid behoudt om de woning te betreden en te inspecteren. Alleen het opnemen van deze clausule is echter niet genoeg, het toezicht moet immers voldoende concreet zijn.
Geef feitelijk toezicht vorm
Als verhuurder moet je kunnen aantonen dat er concreet toezicht is gehouden op het gebruik van de woning. De wet en de rechtspraak geven hier geen handleiding voor. Het is verstandig om een plan van aanpak over het toezicht op te stellen en hiernaar te verwijzen in de huurovereenkomst. In het plan van aanpak staat dan beschreven:
– hoe de controles worden uitgevoerd (bijvoorbeeld vraaggesprek met huurder of een visuele inspectie van de woning);
– hoe vaak de controles plaatsvinden (bij voorkeur 8 tot 10 weken);
– hoe de controles worden vastgelegd (zoals inspectieverslag, foto’s of bevestiging per e-mail).
De controles moeten zodanig zijn ingericht dat bijvoorbeeld een hennepkwekerij – die een cyclus van enkele weken heeft – tijdig kan worden gesignaleerd. Alleen dan kan met overtuiging worden gesteld dat toezicht voldoende was om misbruik van de woning te voorkomen.
Handel bij verdachte omstandigheden
Bij signalen van ongebruikelijk gedrag of vermoedens van drugsactiviteiten is het van belang om actie te ondernemen, door de huurder daarop aan te spreken en zo nodig de politie te informeren. Dit toont aan dat je als verhuurder alert bent en je verantwoordelijkheid neemt.
Dossieropbouw is essentieel
Alle bovengenoemde maatregelen dragen bij aan de bewijspositie van de verhuurder als er sprake blijkt te zijn van druggerelateerde activiteiten. Hoe beter je als verhuurder kunt aantonen dat je actief hebt toegezien op het gebruik van de woning, hoe kleiner het risico is op sluiting van de woning door de burgemeester.
Heb je vragen over woningsluiting of het opstellen van een huurovereenkomst?
Neem dan contact op met één van onze specialisten. Wij helpen je graag verder.