Nu de streefdatum van 1 juli 2024 voor de nieuwe Wet betaalbare huur (en daarmee het nieuwe WWS) nadert, wordt ons vaak de vraag gesteld: “Gaat het nieuwe woningwaarderingsstelsel straks ook gelden voor mijn bestaande huurovereenkomst?”. Dat is een relevante vraag, omdat de puntentelling in het nieuwe WWS flink anders kan uitpakken dan in het bestaande puntenstelsel. Zo gaan er minpunten gelden voor energielabels E, F en G, zijn renovatiepunten niet meer geldig en telt een energielabel alleen mee als het op de peildatum beschikbaar is.

Om antwoord te kunnen geven op deze vraag, is het belangrijk om eerst kort stil te staan bij de huurrechtwetgeving.

De gereguleerde of geliberaliseerde sector

De huurmarkt wordt onderverdeeld in twee categorieën: de gereguleerde (sociale) sector en de geliberaliseerde (vrije) sector. Om te bepalen in welke sector de woning valt, is gelegen in de huurprijs die bij aanvang van de huurovereenkomst is overeengekomen. Ligt deze huurprijs boven de liberalisatiegrens (voor 2024 is dit € 879,66 = 148 punten), dan is de huurovereenkomst geliberaliseerd. Ligt de huurprijs op of onder deze liberalisatiegrens, dan is de huurovereenkomst gereguleerd.

 

Voorbeeld: een huurovereenkomst die is ingegaan op 1 januari 2024 met een huurprijs van € 1.900,00 per maand, valt in de geliberaliseerde sector.

 

Verzoek toetsing aanvangshuurprijs (art. 7:249 BW)

Een huurder kan tot uiterlijk zes maanden na het tijdstip waarop de huurovereenkomst is aangevangen, de Huurcommissie verzoeken uitspraak te doen over de redelijkheid van de overeengekomen huurprijs. Bij tijdelijke huurovereenkomsten die dateren van vóór 1 juli 2024 (in de zin van art. 7:271 lid 1 BW) is dit uitgebreid tot uiterlijk zes maanden na afloop van de huurovereenkomst.

De Huurcommissie zal de woning toetsen aan het WWS. Hieruit komt een puntenaantal dat correspondeert met een maximale huurprijs. Als die maximale huurprijs niet boven de liberalisatiegrens valt, dan zal de Huurcommissie de huurprijs verlagen en valt de woning in de gereguleerde sector.

 

Voorbeeld: de huurder uit het vorige voorbeeld dient een verzoek in bij de Huurcommissie en de Huurcommissie oordeelt op 15 mei 2024 dat de woning 90 punten (€ 520,40) waard is. Hierdoor wordt de huurprijs vanaf aanvang verlaagd naar € 520,40 en moet de verhuurder € 6.898,00 terugbetalen. Ook betekent dit dat de woning in de gereguleerde sector valt.

 

Resumerend: als een huurder niet binnen 6 maanden de huurprijs laat controleren door de Huurcommissie, of als de Huurcommissie oordeelt dat de overeengekomen huurprijs hoger is dan de liberalisatiegrens, dan is er sprake van een woning in de geliberaliseerde sector en blijft de huurprijs intact. Voor een woning in de geliberaliseerde sector geldt namelijk contractsvrijheid en is de verhuurder niet gebonden aan het puntenaantal.

Voorstel wijziging huurprijs (art. 7:252 BW)

Bij een woning in de gereguleerde sector kan een huurder een voorstel tot huurverlaging op grond van het WWS (lid 3) doen bij de verhuurder. Dit voorstel is aan een aantal wettelijke regels gebonden. Zo moet de huurverlaging tenminste twee maanden in de toekomst liggen. Indien de verhuurder niet instemt met het voorstel, kan de huurder tot uiterlijk zes weken na het tijdstip waarop de verlaging volgens het voorstel had moeten ingaan, de Huurcommissie verzoeken uitspraak te doen over de redelijkheid van het voorstel (art. 7:254 BW). De Huurcommissie kijkt dan naar het WWS dat geldt op het moment waarop de verlaging volgens het voorstel had moeten ingaan.

 

Voorbeeld: op 1 januari 2024 is een huurovereenkomst gesloten met een huurprijs van € 700,00. De huurder heeft een huurprijscheck gedaan en stelt de verhuurder op 15 januari 2024 voor dat per 1 mei 2024 de huurprijs wordt verlaagd naar € 300,00. De verhuurder gaat hier niet mee akkoord en de huurder dient een verzoek in de bij Huurcommissie. De Huurcommissie zal dan kijken naar het WWS dat op 1 mei 2024 geldt.

 

Een voorstel voor wijziging van de huurprijs is niet mogelijk bij een woning in de geliberaliseerde sector. Als de huurprijs bij aanvang geliberaliseerd was en de huurder heeft de aanvangshuurprijs niet laten toetsen, dan kan de geliberaliseerde huur later niet alsnog verlaagd worden. Na invoering van de Wet betaalbare huur (Wbh) wordt dit anders: een huurder kan voortaan altijd een voorstel doen om de huurprijs te verlagen op basis van de puntentelling. Alleen als de woning meer dan 186 punten krijgt, wordt de huurprijs niet aangepast.  

Antwoord op de vraag

Gaat de regulering van de middenhuur ook gelden voor bestaande contracten? Gaat het nieuwe WWS dus ook gelden voor lopende huurovereenkomsten? Het antwoord op die vraag, maken we onderscheid tussen drie categorieën:

  • Categorie 1: een woning waarvan de huurprijs bij aanvang van de huurovereenkomst onder de liberalisatiegrens ligt. Dit geldt ook voor woningen waarvan de Huurcommissie de aanvangshuurprijs heeft verlaagd. De huurder kan in deze gevallen een voorstel doen om de huurprijs te wijzigen conform het nieuwe WWS. Bij de toetsing van dat verzoek is het nieuwe WWS van toepassing op de bestaande overeenkomst.

De liberalisatiegrens verandert jaarlijks. Het aantal punten dat nodig was om boven de liberalisatiegrens uit te komen, veranderde de afgelopen jaren ieder halfjaar. Of de huurprijs geliberaliseerd was (en of dat terecht was) is dus sterk afhankelijk van de ingangsdatum. Hieronder een overzicht van de recente liberalisatiegrenzen op verschillende ingangsdata:

– 1 juli t/m 31 december 2022: huurprijs boven € 763,47, minimaal 141 punten.

– 1 januari t/m 30 juni 2023: huurprijs boven € 808,06, minimaal 149 punten.

– 1 juli t/m 31 december 2023: huurprijs boven € 808,06, minimaal 136 punten.

– 1 januari t/m 30 juni 2024: huurprijs boven € 879,66, minimaal 148 punten.

– 1 juli t/m 31 december 2024: huurprijs boven € 879,66, minimaal 145 punten (als de Wbh 1 juli 2024 wordt ingevoerd).

  • Categorie 2: een woning waarvan de huurprijs bij aanvang van de huurovereenkomst boven de liberalisatiegrens ligt, maar die volgens het nieuwe WWS op 1 juli 2024 minder dan 145 punten waard is. Voor deze categorie is het overgangsrecht van toepassing. De verhuurder is verplicht vanaf 1 jaar na inwerkingtreding van de Wet betaalbare huur de huurprijs te verlagen tot het huurprijsniveau dat met de nieuwe puntentelling in overeenstemming is. Vanaf dan (1 juli 2025 als de wet op 1 juli 2024 wordt aangenomen) kan de huurder een verzoek indien om de huurprijs te wijzigen op grond van het nieuwe WWS.
  • Categorie 3: een woning waarvan de huurprijs bij aanvang van de huurovereenkomst boven de liberalisatiegrens ligt, en die volgens het nieuwe WWS op 1 juli 2024 ten minste 145 punten waard is. Voor deze categorie geldt het nieuwe WWS niet als de huurovereenkomst is aangegaan vóór inwerkingtreding van de Wbh.

Wij zijn het niet helemaal eens met hoe vooral categorie 2 is geformuleerd. De wijziging verandert de regels voor huurovereenkomsten ingrijpend en dwingend, zonder dat je als verhuurder een redelijke uitweg wordt geboden. De redenen die de wetgever aanvoert voor die verandering zijn grotendeels ronduit onjuist en arbitrair. Nut en noodzaak van deze regels zijn twijfelachtig. Daarom roepen we verhuurders die in deze categorie vallen op om zich bij ons te melden zodat wij deze regelgeving kunnen aanvechten.

Advies aan verhuurders

Voor de korte termijn is ons advies aan alle verhuurders die mogelijk in categorie 2 zitten, om hun woning op korte termijn te verbeteren om ervoor te zorgen dat ze in categorie 3 terechtkomen. Die aanpassingen moeten vóór de inwerkingtreding van de Wet betaalbare huur klaar zijn. Dat geldt ook voor formaliteiten, zoals het verkrijgen van een voor het WWS geldig energielabel en een correcte WOZ-waarde (of een WOZ-waardetaxatie). Met onze korte gratis energielabelcheck controleer je snel of je energielabel geldig is.

Wil je meer weten over de werking van het overgangsrecht? Wij hebben een stroomschema ontwikkeld waarmee je stap voor stap kunt bepalen hoe de Wbh van toepassing wordt op jouw lopende overeenkomsten. Daarbij gaan we ook in op bijvoorbeeld de gevolgen van de nieuwe definitie van ‘zelfstandige woonruimte’ voor bestaande contracten met woningdelers. Het stroomschema en de bijbehorende toelichting vind je hier.

Wij hebben ook een tool ontwikkeld om het aantal punten en de maximale huurprijs in het ontwerp-WWS te berekenen. Met dit rekenmodel heb je binnen een paar stappen helder hoeveel punten een woning volgens het nieuwe WWS krijgt. Je vindt de tool in onze webshop.