In een eerder blog is kantoorgenoot Mark Wagemans (advocaat huurrecht in Nijmegen) al ingegaan op de (on)mogelijkheden van huurovereenkomsten voor bepaalde tijd onder de op 1 juli 2016 in werking getreden Wet doorstroming huurmarkt. Naar aanleiding van dat blog hebben wij veel vragen ontvangen. Om die reden en het feit dat recentelijk een interessante uitspraak over de huurovereenkomst voor bepaalde tijd is verschenen, ga ik in dit blog daarop wat dieper in.
De Wet doorstroming huurmarkt
Op 1 juli 2016 is de Wet doorstroming huurmarkt in werking getreden. Hiermee werd een aanzienlijke verruiming mogelijk gemaakt van de tijdelijke verhuur van woonruimte. Dit was onder het oude regime (van artikel 7:271 BW) slechts zéér beperkt mogelijk, bijvoorbeeld door middel van ‘tussenhuur’. Werd tóch een huurovereenkomst voor bepaalde tijd afgesloten, dan was de kans erg groot dat de huurder die weigerde te vertrekken, vaak aan het langste eind trok.
Hoewel voor deze vorm van huurbescherming een aantal zéér goede redenen zijn te bedenken, was een belangrijke reden om hier vanaf te stappen gelegen in de notie dat té veel huurders gebruik bleven maken van (voor hun) te goedkope woonruimte, zoals afgestudeerden die in hun studentenkamer bleven wonen of tweeverdieners in hun sociale huurwoning.
Wat hier verder ook van zij: per 1 juli 2016 geldt dat zelfstandige woonruimte, bijvoorbeeld een reguliere woning, tot een (vooraf) bepaalde duur van maximaal twee jaar gehuurd kan worden. Bij onzelfstandige woonruimte geldt een termijn vijf jaar. De huurovereenkomst eindigt zónder opzegging en door het verstrijken van de termijn van twee c.q. vijf jaar.
Welnu, de reden dat ik nú dit artikel schrijf is niet zozeer gelegen in het feit dat ruim anderhalf jaar geleden de wet is aangepast – hoe interessant dit ook is, óók anderhalf jaar na dato! – maar in het gegeven dat recentelijk (WR 2017/141) een uitspraak van de rechtbank Midden-Nederland van 16 mei 2017 werd gepubliceerd. Die uitspraak wil ik (kort) bespreken.
Feiten: advocaat huurrecht legt uit
Huurder huurt een (onzelfstandige) woonruimte met ingang van 28 november 2016. De huurovereenkomst eindigt op 1 maart 2017, aldus voor een bepaalde tijd van drie maanden en drie dagen.
Op 1 februari 2017 stuurt verhuurder aan huurder een e-mail waarin zij aangeeft dat de huurovereenkomst na 1 maart 2017 niet wordt voortgezet. Op 28 februari 2017 antwoordt huurder dat de mededeling van verhuurder te laat gedaan is, waarmee de huurovereenkomst voor onbepaalde tijd is voortgezet. Huurder blijft na 1 maart 2017 de kamer bewonen (en de huur betalen).
Huurovereenkomst voor bepaalde tijd
De Wet doorstroming huurmarkt is bedoeld om ‘scheefhuur’ tegen te gaan en niet om afbreuk te doen aan de essentie van huur(prijs)bescherming voor de huurder. Daarom dient uitsluitend de verhuurder zich aan opzeggingsformaliteiten te houden. In de Wet doorstroming huurmarkt is dit tot uitdrukking gebracht door de verhuurder te verplichten de huurder tijdig (!) ervan op de hoogte te stellen dat de huurovereenkomst niet wordt voortgezet. Deze kennisgeving – en niet meer dan dat – moet de huurder uiterlijk één maand voor het verstrijken van de overeengekomen duur van de huurovereenkomst hebben bereikt.
Wordt hieraan niet voldaan – lees: is de verhuurder te laat met het informeren van de huurder – dan mag de huurder er vanuit gaan dat er kennelijk géén gebruik wordt gemaakt van de mogelijkheid de huurovereenkomst te beëindigen. Een rechterlijke toets van dit ‘kennelijk geen gebruik maken’ is niet aan de orde, blijkens de parlementaire geschiedenis.
Aanzegging einde huurovereenkomst
Je voelt hem al aankomen: verhuurder had – om uiterlijk één maand voor het verstrijken van de overeengekomen duur van de huurovereenkomst huurder te informeren – niet op 1 februari 2017 huurder moeten berichten, maar al op 31 januari 2017.
Verhuurder is te laat en heeft pech; huurder heeft een overeenkomst voor onbepaalde tijd.
Heeft u vragen over dit blog of huurovereenkomsten voor (on)bepaalde tijd? Neem dan gerust contact met mij op.
De uitspraak is te raadplegen via: http://deeplink.rechtspraak.nl/uitspraak?id=ECLI:NL:RBMNE:2017:3011