Hoge Raad spreekt zich uit
Het is alweer enige tijd geleden dat de Hoge Raad (hoogste rechter in Nederland) op 29 november 2024 de prejudiciële vragen beantwoordde omtrent opslagbedingen, die bovenop de jaarlijkse huurindexatie komen. Het ging hier om een overeengekomen additionele, door de verhuurder vast te stellen opslag van maximaal 3% over de laatst geldende huurprijs, dat de verhuurder bovenop de huurindexatie die gebaseerd was op de Consumentenprijsindex (CPI) kon rekenen. Dit soort huurverhogingsbedingen komen veel voor in huurovereenkomsten voor woonruimten in het hoogsegment. Ook in de modellen van de Raad voor Onroerende Zaken (hierna: ‘ROZ’) zijn regelmatig opslagbedingen opgenomen van tussen de 3% en 5%. Voor veel verhuurders die dit model hanteerden was het daarom spannend wat de uitkomst zou zijn van de antwoorden op prejudiciële vragen die aan de Hoge Raad zijn gesteld.
In de uitspraak van 29 november 2024 oordeelde de Hoge Raad ten eerste, dat het huurprijswijzigingsbeding kon worden gesplitst in een indexatiebeding en een opslagbeding. Beide onderdelen hebben volgens de Hoge Raad een ander doel. Het indexatiebeding heeft tot doel om geldontwaarding te compenseren. Het opslagbeding heeft in de regel tot doel om ten laste van de verhuurder komende kostenstijgingen die uitgaan boven de inflatie te compenseren, en om de huurprijs in de pas te laten lopen met de waardeontwikkeling van de woning. Nu beide onderdelen gesplitst kunnen worden dienen beide ook afzonderlijk te worden getoetst. Dit is ook het geval als beide bedingen in één huurbepaling staan.
Verder oordeelde de Hoge Raad dat een opslagbeding met een maximum van 3% niet als oneerlijk kan worden beschouwd, omdat een huurovereenkomst een duurovereenkomst is die doorgaans voor langere tijd wordt gesloten. Deze kan bovendien slechts op beperkte gronden door de verhuurder worden beëindigd. Daarnaast werd geoordeeld dat een opslagbeding met een maximum van 3% voor de huurder voorzienbaar is, omdat de frequentie van de huurprijswijziging, de berekening van de huurprijsverhoging en de maximale verhoging vaststaan.
Ten slotte beargumenteerde de Hoge Raad, dat de Nederlandse wetgeving voor de geliberaliseerde huursector gericht is op het uitgangspunt dat de verhuurder een gerechtvaardigd belang heeft bij het jaarlijks wijzigen van de huurprijs. De Wet betaalbare huur en de Wet maximering huurprijsverhogingen gaan uit van het bestaan en de toelaatbaarheid van een huurprijswijzigingsbeding. Deze wetten regelen dwingendrechtelijk de jaarlijks maximaal toegestane huurprijsverhoging, waarbij bovenop de indexering een maximumpercentage is voorgeschreven. Het Burgerlijk Wetboek (artikel 7:248 lid 3 BW) voorziet bovendien reeds in een nietigheidssanctie wanneer een hoger dan toegestane huurprijs overeen is gekomen en bepaalt, dat de huurprijs dan slechts wordt verhoogd met de maximaal toegelaten verhoging.
Het opslagbeding met een maximum van 3% werd door de Hoge Raad dus niet als oneerlijk beschouwd. Hoe de uitspraak van de Hoge Raad in de praktijk zou uitwerken ten aanzien van andere opslagbedingen, zoals met een hoger of lager maximumpercentage of met een minimumpercentage moest nog blijken. Inmiddels hebben de rechtbank Amsterdam en Rotterdam zich hier een aantal keer over uitgelaten.
Rechtbank Rotterdam
De rechtbank Rotterdam heeft op 27 februari 2025 geoordeeld, dat in lijn met het arrest van de Hoge Raad een opslagbeding van minimaal 3% bovenop een huurprijsindexatiebeding conform CPI oneerlijk is. In deze zaak had de verhuurder de mogelijkheid om jaarlijks een opslag van 3% of meer in rekening te brengen, zonder een vast maximum. De rechtbank oordeelde dat dit soort bedingen onvoorspelbaar zijn, omdat niet duidelijk is in hoeverre en op welke gronden de verhuurder die opslag daadwerkelijk zal toepassen.
Op 7 maart 2025 kwam de rechtbank Rotterdam tot een vergelijkbare conclusie. In deze zaak was er sprake van een huurindexatie op basis van de CPI, waarbij de verhuurder tevens te allen tijde het recht had om een opslag van ten minste 5% te rekenen. De rechtbank achtte dit opslagbeding oneerlijk, omdat de frequentie van de huurprijswijziging en de berekening van de huurprijsverhoging niet vooraf vaststonden.
In een eerdere uitspraak van 26 februari 2025 oordeelde dezelfde rechtbank bovendien, dat ook een opslagbeding met een maximum van 5% oneerlijk kan zijn. In deze zaak was in de huurovereenkomst bepaald, dat de verhuurder naast de jaarlijkse huurverhoging op basis van het door de Minister vastgestelde maximum huurverhogingspercentage in de gereguleerde sector, tevens een opslag van maximaal 5% mocht rekenen. De kantonrechter vernietigde dit beding onder andere, omdat het door de minister vast te stellen bedrag voor de gereguleerde sector vaak al hoger uitvalt dan het (gebruikelijke) indexeringsbeding op basis van de CPI.
Rechtbank Amsterdam
Ook de rechtbank Amsterdam heeft de afgelopen maanden herhaaldelijk (op 24 april 2025, 15 mei 2025 en 16 mei 2025) geoordeeld, dat een opslagbeding van 5% oneerlijk is. In deze drie zaken waarin sprake was van een opslagbeding met een maximum van 5% oordeelde de rechtbank, dat het niet aannemelijk was dat zo’n hoge opslag nodig is om ten laste van de verhuurder komende kostenstijgingen die uitgaan boven de inflatie te compenseren, en om de huurprijs in de pas te laten lopen met de waardeontwikkeling. Bovendien ligt een percentage van 5% volgens de rechtbank veel hoger dan de percentages die in het verleden in de gereguleerde sector zijn gebruikt. Op basis van deze argumenten vernietigde de rechtbank Amsterdam op 19 juni 2025 ook een opslagbeding met een maximum van 4%. Daarnaast vond de rechtbank beide opslagbedingen van 4 en 5% oneerlijk, omdat ten tijde van het sluiten van de huurovereenkomsten niet voorzienbaar was in hoeverre en op welke gronden de verhuurder toepassing zou geven aan deze bedingen.
Conclusie
De rechtbank Rotterdam en Amsterdam hebben inmiddels een aantal keer geoordeeld, dat een opslagbeding van zowel minimaal als maximaal 5% bovenop de indexatie oneerlijk is. Hoe andere rechtbanken hierover zullen oordelen is vooralsnog onduidelijk, maar het ligt voor de hand dat zij deze lijn zullen volgen. Van de gerechtshoven is nog geen rechtspraak over dit soort percentages bekend.
Tot nu toe is bovendien de tendens in de rechtspraak, dat ook een opslagbeding met een minimumpercentage van 3% als oneerlijk wordt beschouwd. Dit omdat hier de frequentie en de berekening niet vooraf vaststaan. Of bij een lager minimumpercentage ook zo wordt geoordeeld, is onzeker.
Als verhuurder loop je momenteel dus het minste risico tot vernietiging van het opslagbeding door een maximumpercentage in de huurovereenkomst op te nemen van niet meer dan 3%. Wordt het opslagbeding vernietigd, dan kunnen de gevolgen namelijk aanzienlijk zijn. Eerdere huurverhogingen op basis van het opslagbeding vervallen dan, omdat vernietiging terugwerkende kracht heeft. De huurverhogingen die huurders in het verleden op basis van het opslagbeding hebben betaald worden daarom als onverschuldigd betaald aangemerkt en dienen te worden terugbetaald. Om dat risico te beperken doe je er als verhuurder verstandig aan om in de huurovereenkomst geen hoger opslagbeding op te nemen dan 3%, ook niet als het een maximumpercentage betreft.
Ben je verhuurder en heb je vragen over huurprijswijzigingsbedingen? We kunnen helpen om een verhogingsbeding in een bestaande huurovereenkomst aan te passen, of we kunnen helpen in een incassoprocedure waarin de rechtbank vragen stelt over het indexatiebeding. Wil je een nieuwe huurovereenkomst opstellen, dan kunnen wij daar natuurlijk ook bij helpen met een clausule op maat. Neem dan gerust vrijblijvend contact op met onze advocaat huurrecht Dewy Pluim, of een van onze andere huurrechtspecialisten.
Wil je zelf een huurovereenkomst maken met aangepaste standaardclausules? Dan kun je gebruik maken van onze quick fix voor het ROZ-model.