Een tegemoetkoming bij het einde van de huurovereenkomst. Advocaat huurrecht Joyce ten Brinke bespreekt de mogelijkheid van een vergoeding voor de kosten van verhuizing en herinrichting.
Vergoeding van verhuis- en inrichtingskosten
Wanneer de rechter een vordering tot beëindiging van de huurovereenkomst aan de verhuurder toewijst, kan de rechter daarbij de verhuurder verplichten de huurder financieel te compenseren. Dit doet de rechter door een bedrag vast te stellen dat de verhuurder moet betalen aan de huurder, ter tegemoetkoming in diens verhuis- en inrichtingskosten. De bedoelde tegemoetkoming waar in dit blog over wordt gesproken, ziet dus op de kosten die de huurder moet maken, om het bedrijf dat hij in de huidige bedrijfsruimte exploiteert, naar een ander pand te verhuizen en opnieuw in te richten. Deze verhuizing is noodzakelijk, omdat de huurovereenkomst tussen huurder en verhuurder is beëindigd.
Kan!
In de wet staat duidelijk dat de rechter kan overgaan tot het toewijzen van de verhuis- en inrichtingskosten. De rechter is hiertoe dus niet verplicht! Daarnaast verdient het opmerking dat het gaat om een tegemoetkoming, en niet om een volledige vergoeding van de kosten van de huurder. De rechter heeft dus bij het bepalen van de hoogte een zekere vrijheid. Bij het bepalen van de hoogte van de tegemoetkoming kan de rechter rekening houden met de specifieke omstandigheden van het geval. Denk bijvoorbeeld aan de grondslag die tot de huurbeëindiging heeft geleid, of hoe lang de huurder al in het pand zit en welke investeringen er zijn gedaan.
Mogelijkheid tot intrekken vordering door verhuurder
Stel, de rechter is van mening dat de huurder van de bedrijfsruimte recht heeft op een tegemoetkoming in diens verhuiskosten. In dat geval zal de rechter zijn voornemen ter kennis stellen aan beide partijen. Tevens stelt (doorgaans) de rechter in dat geval een termijn vast waarbinnen de verhuurder de vordering tot beëindiging van de huur nog mag intrekken. De hoogte van de door de rechter vastgestelde vergoeding kan namelijk een rol spelen bij de verhuurder. Trekt de verhuurder in zo’n geval toch (binnen de gestelde termijn) zijn vordering in, dan zal de rechter slechts nog een beslissing nemen over de proceskosten.
Voortzetten bedrijf op een andere locatie
Om als huurder in aanmerking te komen voor een dergelijke vergoeding voor de verhuizing, dient wél hetzelfde bedrijf te worden voortgezet op de nieuwe locatie. Het moet dus niet gaan om het opstarten van een nieuw bedrijf op de nieuwe locatie. Van belang wordt geacht dat het bedrijf binnen een bepaalde, niet al te lange, termijn zal worden geëxploiteerd op de nieuwe locatie. Daarnaast dient de nieuwe locatie zich te bevinden binnen een bepaalde afstand van de vorige bedrijfsruimte. Alleen op die manier kan nog, zoals uit de jurisprudentie en literatuur blijkt, worden gesproken over de zogenoemde ‘vervanging van het gehuurde’. Hoe groot de gehanteerde maatstaf van de termijn en afstand is, hangt af de van de aard van het bedrijf, en de overige omstandigheden van het geval. Een huurrecht advocaat van IJzer Advocaten kan u hier meer duidelijkheid over verschaffen.
Welke kosten komen voor vergoeding in aanmerking?
Het is van belang dat de huurder aannemelijk maakt dat hij na beëindiging van de huurovereenkomst daadwerkelijk zal worden geconfronteerd met verhuis- en herinirichtingskosten. Dit betekent dat de huurder er rekening mee moet houden dat hij de kosten concreet moet kunnen onderbouwen. Ook kosten die de huurder nog gaat dan wel moet maken, komen voor een tegemoetkoming in aanmerking. Logisch, want de de hoogte van de tegemoetkoming wordt door de rechter bepaald vóór de daadwerkelijke beëindiging van de huurovereenkomst. Het gaat dus om een schatting. Naast de kosten die gemaakt zijn voor de feitelijke verhuizing, kan ook worden gedacht aan de kosten van verhuisberichten, advertenties en visitekaartjes. Bij de inrichtingskosten zal worden onderzocht waarover de huurder in het gehuurde beschikte, en welke kosten moeten worden gemaakt om tot een gelijkwaardige inrichting te komen in het nieuwe bedrijfspand. Dit brengt met zich dat de hoogte van de tegemoetkoming flink kan oplopen.
Tips aan de verhuurder
Allereerst doet een verhuurder er goed aan om vooraf een inschatting te maken van de kosten om tot een huurbeëindiging te komen. Juist doordat er veel uiteenlopende zaken zijn over de hoogte van de tegemoetkoming, raad ik aan om eerst in gesprek te gaan met de huurder over de geplande huurbeëindiging. Op die manier kan u proberen om samen met de huurder tot overeenstemming te komen over een vrijwillige huurbeëindiging en de hoogte van een (eventuele) tegemoetkoming. Komt u als verhuurder er niet uit met de huurder? Start in dat geval tijdig de huurbeëindigingsprocedure, en stel de huurder hiervan op de hoogte. Hiermee kan u als verhuurder voorkomen dat de huurder (onnodige) investeringen doet in het bedrijfsruimte. De huurder kan er immers rekening mee houden dat hij eventueel het pand moet verlaten. Deze, mijns inziens, goede gang van zaken, kunnen eventueel een rol kunnen spelen bij de vaststelling van de hoogte van het bedrag bij de rechter.
Bent u als verhuurder van plan om bij de rechter een vordering in te stellen tot beëindiging van de huur? En maakt u zich zorgen over een (eventuele) oplopende tegemoetkoming die u aan de huurder moet betalen vanwege verhuis- en inrichtingskosten naar een ander bedrijfspand? Of ziet u, als huurder van een bedrijfspand op tegen de kosten die u moet maken om uw bedrijf te verhuizen? Neem dan contact op met huurrecht advocaat Joyce ten Brinke, of een van de andere advocaten van IJzer Advocaten uit Nijmegen.
Mocht u naar aanleiding van dit stuk vragen hebben, neemt u dan gerust contact met mij op.