In een aannemingsovereenkomst wordt bepaald wanneer de aannemer het te bouwen werk, bijvoorbeeld een woning, op dient te leveren. Meestal wordt een datum niet genoemd. In veel gevallen dient de aannemer op te leveren binnen een aantal dagen, een aantal werkdagen, of een aantal werkbare werkdagen. Wat houden die begrippen in en waarop moeten aannemers en opdrachtgevers letten? Op die vragen ga ik, Bart van Hoof (advocaat bouwrecht in Nijmegen) in dit blog in.
Wat betekent oplevering?
Oplevering houdt in dat de aannemer het te realiseren werk voltooid acht. Neem de situatie dat iemand een aannemer opdracht geeft een woning te realiseren. Door een datum van oplevering aan te kondigen, maakt de aannemer aan zijn opdrachtgever kenbaar dat hij de woning op die datum gereed acht. Tijdens de datum van oplevering wordt de woning door beide partijen (de opdrachtgever en aannemer) bezichtigd en gekeurd. De woning wordt dan ook feitelijk overgedragen van de aannemer aan de opdrachtgever. De aannemer geeft de sleutels van de woning aan de opdrachtgever die dan de woning in gebruik kan nemen.
Oplevering in de aannemingsovereenkomst
De opdrachtgever heeft er belang bij dat in de aannemingsovereenkomst is vastgelegd wanneer de oplevering uiterlijk zal plaatsvinden. De opdrachtgever zal immers om uiteenlopende redenen willen weten vanaf welk moment hij het gerealiseerde werk (in dit geval de woning) kan gebruiken. Misschien omdat de opdrachtgever zelf in de woning wil kunnen wonen of deze vanaf een bepaalde datum wil kunnen verhuren. Of, in het voorbeeld van een bedrijfsgebouw dat gerealiseerd wordt, omdat de opdrachtgever hierover duidelijkheid wil in verband met de bedrijfsverhuizing van zijn oude locatie naar de nieuwe locatie.
Het zal daarom in veel gevallen prettig voor de opdrachtgever zijn een vaste datum te hebben waarop de oplevering uiterlijk plaatsvindt. Een aannemer kan tijdens de bouw echter geconfronteerd worden met allerlei situaties die de bouw kunnen vertragen. Sprake kan zijn van een strenge winter of andere weersomstandigheden, waardoor minder dagen gewerkt kan worden. Ook stakingen in de bouwnijverheid of een opdrachtgever die de zaken (zelf) slecht geregeld heeft kunnen vertraging veroorzaken. Kortom, er kunnen uiteenlopende redenen zijn waarom in het bouwproject vertraging ontstaat, waardoor de aannemer geen vaste datum kan garanderen.
Advocaat bouwrecht Nijmegen over ‘werkbare dagen’ en ‘werkbare werkdagen’
Als middenweg is in veel aannemingsovereenkomsten geen vaste, uiterlijke opleveringsdatum vastgelegd, maar dient de aannemer het bouwwerk op te leveren binnen een bepaald aantal werkbare dagen of werkbare werkdagen. Zo wordt in de Uniforme Administratieve Voorwaarden (2012) uitgegaan van óf werkbare werkdagen, óf kalenderdagen, óf een bepaalde dag. In standaardovereenkomsten van Woningborg wordt uitgegaan van werkbare werkdagen. Ook in veel andere standaardovereenkomsten, zoals het Aedes-model, wordt uitgegaan van werkbare werkdagen. Een voorbeeld hiervan is de bepaling dat de aannemer zich verbindt de woning binnen honderdvijftig werkbare werkdagen na het gereedkomen van de ruwe begane grondvloer geheel voor bewoning gereed zal opleveren.
Uit dit voorbeeld kan worden afgeleid dat het niet alleen van belang is duidelijke afspraken te maken over het moment waarop moet worden opgeleverd, en hoe dit contractueel vast te leggen (vaste datum, werkbare werkdagen, kalenderdagen, etc.), maar óók het moment waarop de termijn aanvangt. Het staat de aannemer en opdrachtgever in principe vrij om samen te bepalen wanneer de termijn aanvangt, bijvoorbeeld direct na het tekenen van de aannemingsovereenkomst of na het gereedkomen van de begane grond.
Wanneer een vaste opleveringsdatum is afgesproken, is de situatie eenvoudig: de aannemer moet het werk in principe op uiterlijk die datum hebben opgeleverd. Ook wanneer uit wordt gegaan van een vast aantal (kalender)dagen is de situatie relatief eenvoudig: de aannemer moet het werk in principe binnen het afgesproken aantal (kalender)dagen hebben opgeleverd. Bij een aantal werkbare dagen, of werkbare werkdagen, ligt het wat lastiger.
Definitie werkbare werkdagen
De begrippen ‘werkdagen’, ‘werkbare dagen’, en ‘werkbare werkdagen’ zijn niet hetzelfde. Van een werkdag is gewoonlijk sprake wanneer de dag geen zaterdag of zondag is, én de dag geen algemeen erkende feestdag is. Algemeen erkende feestdagen zijn Nieuwjaarsdag, tweede Paas- en Pinksterdag, beide Kerstdagen, Hemelvaartsdag, Koningsdag en Bevrijdingsdag. Maar let op: in de aannemingspraktijk geldt meestal een uitgebreidere definitie. Vaak worden ook vrije dagen op basis van de CAO, vakantiedagen en/of andere voorgeschreven dagen niet gezien als een gewone kalenderdag. Zo is de definitie van een ‘werkdag’ in de UAV 2012 wat ruimer dan de gebruikelijke definitie (par. 1, lid 1 UAV 2012). Dit geldt vaak ook voor andere (standaard)overeenkomsten, nu de partijen die betrokken zijn bij de overeenkomst meestal zelf kunnen bepalen wat zij zien als ‘werkdag’. Het kan daarom zo zijn dat ook andere dagen niet moeten worden gezien als een ‘gewone’ kalenderdag.
Vervolgens dient te worden bepaald of de dag ook een ‘werkbare’ dag is. Dat ligt wat gecompliceerder, nu het antwoord op de vraag of een dag werkbaar is, afhankelijk is van meerdere factoren. Zo is niet wettelijk bepaald wat een ‘werkbare’ of ‘ onwerkbare’ dag is. De betekenis van een werkbare dag zal uit de aannemingsovereenkomst moeten worden afgeleid. In de UAV 2012 en veel standaardovereenkomsten is bepaald dat een ‘onwerkbare’ werkdag een werkdag is waarop door omstandigheden buiten de aansprakelijkheid van de aannemer gedurende ten minste vijf uren door het grootste deel van de werknemers of machines niet kon worden gewerkt.
Bewijslast werkbare dag
Maar wie moet nu bewijzen dat een dag niet werkbaar was? De bewijslast, of beter gezegd het bewijsrisico, hiervoor rust normaal gesproken op de aannemer. Het zal immers de aannemer zijn die zich erop zal willen beroepen dat hij een dag niet kon werken, en de opleveringstermijn daarom een dag langer moet duren. De aannemer zal dit beroep nader moeten onderbouwen als de opdrachtgever het niet met de aannemer eens is. Daarvoor zal de aannemer moeten aantonen dat voldaan wordt aan de definitie van een onwerkbare dag. In het voorbeeld van de UAV 2012 zal de aannemer moeten bewijzen dat gedurende ten minste vijf uren door het grootste deel van de arbeiders of machines niet kon worden gewerkt.
In veel (standaard)overeenkomsten is eenzelfde regeling opgenomen, óf in de aannemingsovereenkomst zelf, óf in de bijbehorende algemene voorwaarden, óf in de bijbehorende toelichting. Zo is in de algemene voorwaarden behorende bij de standaardovereenkomst van Woningborg (artikel 11) eenzelfde definitie opgenomen als in de UAV 2012.
Weersomstandigheden
Maar hoe toont een aannemer precies aan dat ten minste vijf uren door het grootste deel van de arbeiders of machines niet kon worden gewerkt? Omdat de weersomstandigheden er in veruit de meeste gevallen de oorzaak van zijn dat sprake is van een onwerkbare dag, zal een aannemer zich in de meeste gevallen baseren op het weer van die dag. De aannemer zal aan proberen te tonen dat de weersomstandigheden dusdanig waren dat (ten minste vijf uren) niet gewerkt kon worden.
Deze weersomstandigheden kan de aannemer natuurlijk dagelijks of per uur zelf bijhouden of bij het KNMI opvragen, maar in veel gevallen zal de aannemer aangesloten zijn bij een beroepsgroep (bijvoorbeeld Bouwend Nederland) die dat standaard bijhoudt. De aannemer kan de weersomstandigheden voor bepaalde uren, dagen of voor een bepaalde periode eenvoudig opvragen en relatief eenvoudig vaststellen hoeveel (on)werkbare dagen er in een bepaalde periode waren. Hierbij spelen (de hoeveelheid) windkracht, neerslag en vorst een belangrijke rol.
In veel gevallen wordt uitgegaan van de weersomstandigheden op een bepaald centraal punt in het land. Dat mag echter niet altijd (zonder meer), nu de weersomstandigheden in Groningen natuurlijk heel anders kunnen zijn dan in Maastricht. Het kan daarom zo zijn dat een aannemer op basis van weerberichten laat zien dat sprake was van een onwerkbare dag, maar dat deze weerberichten niet relevant zijn omdat deze zien op een (totaal) andere locatie. Het kan voor een aannemer daarom belangrijk zijn te beschikken over de weersomstandigheden van de locatie waarop gebouwd wordt, of een locatie in de buurt.
Bovendien zijn de weersomstandigheden – hoe bar en boos deze ook kunnen zijn – niet per definitie relevant. In het voorbeeld waarin een woning wordt gerealiseerd, kan het zo zijn dat het casco zo goed als afgerond is en de ruimten van de woning (bijvoorbeeld de zolder) al wind- en waterdicht zijn. De weersomstandigheden hoeven dan in het geheel niet in de weg te staan aan het verrichten van (ten minste vijf uren) aan werkzaamheden op een dag; op de zolder kunnen gewoon werkzaamheden worden verricht. Met andere woorden: slecht weer – dat in de regel wordt aangemerkt als een onwerkbare dag (of uur) – brengt niet zonder meer met zich dat sprake is van een onwerkbare dag. Het kan dus voor de opdrachtgever in bepaalde gevallen lonen om hier kritisch op te zijn.
Boete oplevering
Natuurlijk zijn er ook andere omstandigheden dan weersomstandigheden te noemen waardoor de aannemer niet ten minste vijf uren op een dag heeft kunnen werken. Denk daarbij bijvoorbeeld aan een staking of aan de situatie dat de opdrachtgever zijn zaakjes niet goed voor elkaar heeft (zoals het niet tijdig aanvragen van de benodigde vergunningen). Telkens zal, indien de opleveringstermijn afhankelijk is gesteld van het aantal werkbare werkdagen, moeten worden bepaald of het niet kunnen verrichten van de werkzaamheden onder de verantwoordelijkheid van de aannemer valt, of (juist) niet. Telkens ook, zal het in principe aan de aannemer zijn zich erop te beroepen dat een bepaalde dag geen werkbare (werk)dag was, en zal de aannemer dit moeten bewijzen als de opdrachtgever het hiermee niet eens is.
Het belang van een tijdige oplevering is aan het begin van dit stuk al kort uiteengezet: de opdrachtgever heeft er om uiteenlopende redenen belang bij duidelijkheid te hebben over het moment waarop hij het te realiseren werk in gebruik kan nemen. Daarmee is het belang van de opdrachtgever gegeven. Het belang van de aannemer tijdig op te leveren is er – aan de andere kant van die medaille – in gegeven dat hij geen boete verbeurt bij een niet-tijdige oplevering. In de meeste aannemingscontracten is namelijk een boete opgenomen voor het geval de aannemer niet op tijd oplevert. Er zal de aannemer veel aan gelegen zijn die boete niet te verbeuren en tijdig op te leveren. Een boete kan immers, afhankelijk van de situatie, hoog oplopen. Juist om de belangen van de opdrachtgever te beschermen.
Mocht u naar aanleiding van dit blog nog vragen hebben of heeft u zelf een conflict met uw opdrachtgever of aannemer, neem dan gerust contact met mij, bouwrecht advocaat Nijmegen Bart van Hoof, op.