Op 15 november 2024 heeft de Hoge Raad in de bodemprocedure een baanbrekende uitspraak gedaan die voortbouwt op het bekende Didam-arrest van 26 november 2021. In deze nieuwe uitspraak, bekend als Didam-II (ECLI:NL:HR:2024:1661), heeft de Hoge Raad belangrijke nuances en verduidelijkingen aangebracht in de toepassing van de Didam-regels. Deze uitspraak heeft grote gevolgen voor de vastgoedpraktijk en gemeentelijke grondtransacties. In dit blog bespreken we de belangrijkste ontwikkelingen en praktische gevolgen.
Het Didam-arrest: de basisregels
In het oorspronkelijke Didam-arrest stelde de Hoge Raad dat overheidslichamen ook bij privaatrechtelijke transacties het gelijkheidsbeginsel moeten respecteren. Dit betekent dat bij gronduitgifte potentiële gegadigden gelijke kansen moeten krijgen om mee te dingen, tenzij objectieve en toetsbare criteria rechtvaardigen dat slechts één gegadigde in aanmerking komt. Dit geldt niet alleen bij verkoop, maar ook bij erfpacht, ruil, huur of vestiging van beperkte rechten.
De Hoge Raad formuleerde in Didam I twee kernverplichtingen:
- Gelijke mededinging: Overheidslichamen moeten ruimte bieden aan potentiële kopers om mee te dingen wanneer meerdere gegadigden redelijkerwijs worden verwacht.
- Openbaarmaking: De beschikbaarheid van de grond en de selectiecriteria moeten openbaar en transparant worden gecommuniceerd.
Uitzondering: Als er slechts één serieuze gegadigde is, vervalt de verplichting tot mededinging, maar blijft de publicatieplicht van kracht. Dit om transparantie en controleerbaarheid te waarborgen.
Didam-II: verduidelijkingen door de Hoge Raad
Het Didam-II-arrest van 2024 heeft belangrijke vragen beantwoord die sinds het oorspronkelijke Didam-arrest uit 2021 speelden. Met deze uitspraak schept de Hoge Raad duidelijkheid over de gevolgen van het niet naleven van de Didam-regels en biedt het meer houvast voor zowel overheden als marktpartijen. Het arrest benadrukt dat grondverkoop door de overheid niet alleen privaatrechtelijk handelen betreft, maar ook onderworpen is aan publieke normen zoals het gelijkheidsbeginsel. Dit heeft grote gevolgen voor de geldigheid van overeenkomsten, schadevergoedingen en de verplichting tot transparantie. Hieronder bespreken we de kernpunten.
Geldigheid van overeenkomsten
In het Didam-II-arrest heeft de Hoge Raad bevestigd dat overeenkomsten die in strijd zijn met de Didam-regels geldig blijven. De reden hiervoor ligt in de juridische aard van de Didam-regels. Dit betekent dat dergelijke overeenkomsten niet nietig of vernietigbaar zijn, omdat de Didam-regels voortkomen uit de algemene beginselen van behoorlijk bestuur, zoals vastgelegd in artikel 3:14 BW. Ze betreffen geen dwingende wetsbepalingen zoals bedoeld in artikel 3:40 lid 2 BW, die normaal gesproken de nietigheid of vernietigbaarheid van rechtshandelingen kunnen opleveren. Dit uitgangspunt zorgt ervoor dat de rechtsgeldigheid van overeenkomsten wordt behouden, zelfs wanneer de Didam-regels niet zijn nageleefd.
De Hoge Raad benadrukt dat de Didam-regels vooral gericht zijn op het beschermen van gelijkheid en transparantie bij grondtransacties, wat een bestuursrechtelijke verplichting betreft. Hoewel dit een sterk kader biedt voor het waarborgen van gelijke kansen, is de consequentie hiervan dat overeenkomsten niet eenvoudig ongeldig verklaard kunnen worden. Dit biedt rechtszekerheid aan alle betrokken partijen.
Maar staat het bestuursorgaan dan met lege handen bij een overtreding van deze regels? Hoewel de overeenkomst blijft bestaan, heeft het handelen in strijd met de Didam-regels wel gevolgen. Overheidslichamen die de regels schenden, kunnen namelijk onrechtmatig handelen tegenover benadeelde partijen. Dit gebeurt wanneer het gelijkheidsbeginsel wordt geschonden doordat potentiële gegadigden geen eerlijke kans hebben gekregen om mee te dingen naar de grondtransactie. In dergelijke gevallen kunnen benadeelden een schadevergoeding eisen. Deze vergoeding kan bijvoorbeeld in de vorm van kansschade worden toegekend, wanneer een gegadigde geen gelijke kans heeft gehad om te concurreren.
Blokkeren van de uitvoering
Daarnaast is het mogelijk om de uitvoering van een overeenkomst te blokkeren zolang de levering van de grond nog niet heeft plaatsgevonden. Een benadeelde partij kan de rechter verzoeken om de levering stop te zetten. Dit kan bijvoorbeeld wanneer er bewijs is dat het bestuursorgaan de Didam-regels heeft geschonden door een transactie niet transparant te maken of geen gelijke kansen te bieden. Dit biedt een belangrijk mechanisme om de effecten van onrechtmatige transacties te corrigeren, zonder de overeenkomst zelf ongeldig te verklaren.
Hoe kunnen benadeelden dan voorkomen dat een transactie doorgaat? Als de grond nog niet is geleverd, kunnen benadeelden via een kort geding de rechter verzoeken om de uitvoering van de overeenkomst te blokkeren. In een kortgedingprocedure kan gevraagd worden om een verbod op levering. De rechter kan in dat geval beslissen dat een verkoop of levering niet doorgaat totdat de Didam-regels op correcte wijze worden toegepast. Een kort geding is hierbij vaak de beste optie, omdat een bodemprocedure aanzienlijk meer tijd in beslag neemt. Door snel een voorlopige maatregel in een kort geding te vragen, kan voorkomen worden dat de grond al wordt geleverd, waardoor de benadeelde partij in een sterkere positie blijft om de naleving van de Didam-regels af te dwingen.
Terugwerkende kracht
Na het Didam-arrest ontstond discussie over de vraag of grondtransacties die vóór het arrest waren gesloten, ook aan de Didam-regels moesten voldoen. In sommige rechtspraak leek het vertrouwensbeginsel zwaarder te wegen dan het gelijkheidsbeginsel, waardoor transacties uit het verleden mogelijk ongemoeid zouden blijven.
Met het Didam-II-arrest heeft de Hoge Raad echter bevestigd dat de Didam-regels terugwerkende kracht hebben. Dit betekent dat overheidslichamen ook vóór het Didam-arrest aan de algemene beginselen van behoorlijk bestuur waren gebonden, inclusief het gelijkheidsbeginsel. De Hoge Raad stelde dat deze regels altijd al deel uitmaakten van het juridische kader waaraan overheidslichamen zich moeten houden. Overheidslichamen kunnen zich dus niet beroepen op het argument dat zij de Didam-regels destijds niet kenden.
Schadevergoeding
Benadeelden kunnen bij schending van de Didam-regels aanspraak maken op schadevergoeding, met name in de vorm van kansschade. Dit houdt in dat zij de winst kunnen claimen die zij hadden kunnen behalen als zij een eerlijke kans hadden gekregen en de selectieprocedure hadden gewonnen. De Hoge Raad bevestigt in het Didam-II-arrest dat dit recht blijft bestaan wanneer het gelijkheidsbeginsel is geschonden. Om kansschade te vorderen, moet een benadeelde partij aantonen dat zij een reële kans had om de procedure te winnen en dat het overheidslichaam onrechtmatig handelde door de Didam-regels niet na te leven.
Publicatieplicht en beleid
In het Didam-II-arrest heeft de Hoge Raad bevestigd dat overheidslichamen te allen tijde gehouden zijn aan de naleving van de Didam-regels, ook wanneer er slechts één serieuze gegadigde is. In dergelijke gevallen dient het voornemen tot het sluiten van de overeenkomst tijdig en op transparante wijze te worden gepubliceerd, zodat alle potentiële partijen hiervan op de hoogte kunnen zijn. Daarbij is het verplicht om duidelijk te motiveren waarom uitsluitend deze partij als serieuze gegadigde kwalificeert. Dit moet worden onderbouwd met objectieve, toetsbare en redelijke criteria. Op deze manier wordt willekeur voorkomen en de controleerbaarheid van beslissingen versterkt.
De Hoge Raad heeft ook verduidelijkt dat overheidslichamen beleidsruimte behouden bij de uitvoering van de Didam-regels. Zij zijn niet verplicht om grond via een veiling te verkopen of uitsluitend aan de hoogste bieder te gunnen. Het vaststellen van objectieve selectiecriteria biedt overheden de mogelijkheid om specifieke maatschappelijke doelstellingen te verwezenlijken. Het is echter van groot belang dat deze criteria helder worden gecommuniceerd en consistent worden toegepast, zodat juridische geschillen worden voorkomen en het vertrouwen in overheidsbesluiten wordt versterkt.
Conclusie Didam-II: een stap naar evenwicht
Met het Didam-II-arrest heeft de Hoge Raad belangrijke verduidelijkingen gebracht in de toepassing van de Didam-regels. Hoewel overeenkomsten die in strijd met deze regels zijn gesloten geldig blijven, kunnen benadeelde partijen alsnog aanspraak maken op schadevergoeding. Transparantie, zorgvuldigheid en het vastleggen van beleidsmatige selectiecriteria zijn essentieel om juridische conflicten te voorkomen en het vertrouwen in de overheid te behouden.
Gemeenten en andere overheidslichamen moeten transparant communiceren door voorafgaand aan grondtransacties duidelijke en objectieve criteria op te stellen en deze tijdig te publiceren. Bij een situatie met slechts één serieuze gegadigde is het van belang dat de motivering waarom slechts deze partij in aanmerking komt, volledig en objectief wordt onderbouwd. Door goed te motiveren en tijdig te publiceren, waarbij de markt de kans krijgt om eventuele bezwaren kenbaar te maken, kunnen onrechtmatig handelen en daarmee samenhangende schadevergoedingsclaims worden beperkt.
Open vragen en juridische onzekerheden
Het Didam-II-arrest roept mijns inziens meerdere vragen op die nog onduidelijk blijven. Deze vragen zijn onder andere:
- Welke soorten schade kan een benadeelde gegadigde vorderen?
Moet dit uitsluitend kansschade zijn, of kunnen andere vormen van schade ook worden gevorderd? En hoe wordt de hoogte van de schade vastgesteld? - Welke informatie en onderbouwing moet een gegadigde aanvoeren om aanspraak te maken op schadevergoeding?
Welke bewijzen zijn noodzakelijk om aan te tonen dat de gegadigde daadwerkelijk kans heeft gemist op een grondtransactie door schending van de Didam-regels? - Welke omstandigheden rechtvaardigen dat een potentiële gegadigde een verbod op verkoop of levering kan verkrijgen?
Is dit afhankelijk van bewijs van schending van transparantie- of gelijkheidsregels? Of speelt de timing van de levering hierbij ook een cruciale rol? - Kan een overeenkomst alsnog nietig worden verklaard als de overheid bewust in strijd met de Didam-regels heeft gehandeld?
Dit roept de vraag op of opzettelijke schending van de regels kan leiden tot een zwaardere sanctie, zoals nietigheid op grond van artikel 3:40 lid 1 BW.
De toekomst zal moeten uitwijzen hoe deze openstaande vragen in de rechtspraak worden beantwoord. Het blijft afwachten hoe de Didam-regels verder worden geconcretiseerd en toegepast in de praktijk. IJzer Advocaten volgt deze ontwikkelingen op de voet. Houd onze website en LinkedIn-pagina in de gaten voor updates en onze inzichten over deze belangrijke kwesties.
Advocaat overheidsprivaatrecht en contracteren met en door overheid
Indien u een advocaat nodig heeft naar aanleiding van vraagstukken over het overheidsprivaatrecht en contracten met de overheid, dan staan de advocaten van IJzer Advocaten voor u klaar. Bij IJzer Advocaten zijn diverse advocaten deskundig op het gebied van het bestuursrecht en het snijvlak van het civiel- en bestuursrecht. Voor vragen kan u terecht bij Stef Nuijen, Bart van Hoof, Nina Verhoef en Anton Smetsers.