Je was natuurlijk al een goede verhuurder, maar met een wetswijziging worden daar concrete verplichtingen aan verbonden. Waar moet je als verhuurder op letten? Deel 1 in onze blogreeks over de Wet goed verhuurderschap.

Waarom wordt de Wet goed verhuurderschap ingevoerd?

De wetgever wil verhuurders aanpakken die ongewenst verhuurgedrag vertonen. Daarom worden concrete regels gegeven waarmee wordt omschreven hoe goed verhuurderschap eruit ziet. Die regels gelden zowel voor verhuurders als voor verhuurbemiddelaars (zie ook deel 3).

Voor verhuurders van verblijfruimte voor arbeidsmigranten (daaronder kunnen ook expats uit de EU vallen!) gelden extra regels. Daarover schrijven wij meer in deel 2.

Daarnaast kan op gemeentelijk niveau een verhuurverordening worden ingevoerd. Daarmee wordt een verhuurvergunning vereist voor bepaalde categorieën woningen in bepaalde wijken. Als verhuurder moet je tijdig een vergunning aanvragen. In de vergunning kunnen extra voorwaarden worden gesteld, bijvoorbeeld over de huurprijs. In deel 4 gaan we verder in op de vergunningplicht.

Wat zijn de regels van goed verhuurderschap?

Onder goed verhuurderschap wordt in de nieuwe wet verstaan, kort samengevat:

  1. Niet discrimineren;
  2. Niet intimideren;
  3. Maximaal 2 maanden kale huur als waarborgsom eisen;
  4. De huurovereenkomst schriftelijk vastleggen;
  5. De huurder schriftelijk informeren over zijn rechten en plichten, over de afspraken omtrent de waarborgsom en de regels rondom servicekosten, over de contactgegevens van de beheerder en over de contactgegevens van het plaatselijke meldpunt ongewenst verhuurdersgedrag;
  6. Schriftelijk beleid opstellen en uitvoeren om woondiscriminatie tegen te gaan.

Sommige van deze verplichtingen spreken redelijk voor zich. Hieronder bespreek ik twee onderwerpen iets uitgebreider.

Maatregelen om discriminatie tegen te gaan

Als verhuurder moet je zorgen voor een heldere en transparante selectieprocedure. Bij het openbaar aanbieden van de woonruimte moeten objectieve selectiecriteria worden gebruikt en gecommuniceerd. De selectie van de gekozen huurder moet worden gemotiveerd aan de afgewezen kandidaathuurders.

In de Tweede Kamer zijn de antidiscriminatieregels verder aangescherpt. De verhuurder moet zorgen voor schriftelijk vastgelegde werkwijze die gericht is op voorkoming van woondiscriminatie. Die werkwijze moet openbaar in te zien zijn. De medewerkers van de verhuurder die de verhuur verzorgen, moeten aantoonbaar worden geïnformeerd over de werkwijze en andere maatregelen van de verhuurder die gericht zijn op het voorkomen van woondiscriminatie.

Als de verhuurder het verhuurproces uitbesteedt aan een bemiddelaar, gelden deze regels ook voor die bemiddelaar (zie deel 3).

De implementatietermijn voor deze aangepaste werkwijze loopt tot 1 januari 2024.

Waarborgsom

Met de Wet goed verhuurderschap worden ook beperkingen ingevoerd voor de waarborgsom in huurcontracten. De hoogte van de waarborgsom wordt gemaximeerd op tweemaal de kale huur. De waarborgsom mag voortaan alleen worden verrekend met een openstaande huurschuld, onbetaalde servicekosten of door de huurder veroorzaakte schade aan de woning.

Ook wordt de terugbetaaltermijn in de wet opgenomen: 14 dagen als er niets te verrekenen is, 30 dagen als er kosten verrekend moeten worden. In geval van verrekening wordt de verhuurder verplicht om een gedetailleerde schriftelijke opgave te doen van de verrekende bedragen.

Overigens is de maximering van de waarborgsom wat ongelukkig geformuleerd. In de Tweede Kamer is besproken om de huur te maximeren op twee maanden huur, maar dat staat er niet. Gesproken wordt over tweemaal de huurprijs. Misschien is het daarom mogelijk om – als de huur per kwartaal betaald wordt – twee kwartalen huur als waarborgsom te eisen.

Welke sancties staan er in de Wet goed verhuurderschap?

Burgemeester en wethouders moeten deze wet gaan handhaven. Zij kunnen een last onder dwangsom of een last onder bestuursdwang opleggen. Zij zijn ook bevoegd om een bestuurlijke boete op te leggen van ten hoogste de vijfde categorie (€ 90.000,00). Lees meer over deze boetes in deel 5 van deze reeks.

Het college van burgemeester en wethouders kan als sanctie ook de verhuurvergunning intrekken (deel 4).

In geval van herhaalde overtredingen kan het college ook besluiten om het pand in beheer te nemen. Dat betekent dat de verhuurder zich tijdelijk niet mag bemoeien met de verhuur van zijn pand: het beheer wordt dan overgenomen door het college of een door het college aangewezen beheerder (bijvoorbeeld een woningcorporatie). Wil je daar meer over weten? Lees deel 6 van deze reeks.

Een boetebesluit of inbeheerneming wordt openbaar gemaakt. Daarover lees je meer in deel 7 van deze reeks.

Wanneer gaat de Wet goed verhuurderschap in?

De wet is in werking getreden op 1 juli 2023. De regels gelden voor een groot deel alleen voor nieuwe huurovereenkomsten die vanaf 1 juli 2023 worden aangegaan. Voor de informatieplicht jegens huurders in eerder afgesloten huurovereenkomsten geldt een overgangstermijn van 1 jaar na inwerkingtreding van de wet. Voor verhuur aan arbeidsmigranten (en expats) geldt een kortere termijn. Als de gemeente een verhuurverordening instelt, kan de vergunningplicht voor lopende huurovereenkomsten van kracht worden. Daarvoor geldt een overgangstermijn van minimaal 6 maanden. Als in de vergunning voorwaarden worden gesteld ten aanzien van de maximale huurprijs voor de lopende huurovereenkomst, is het maar de vraag of dat rechtsgeldig is.

Meer weten?

Wil je meer weten over de gevolgen van de Wet goed verhuurderschap? Wil je hulp bij het aanpassen van je werkwijze? Of ben je benieuwd naar de mogelijkheden voor een in-house training over dit onderwerp? Neem dan contact op met een van onze specialisten.

Ben je op zoek naar een informatieblad om te voldoen aan je informatieplicht jegens huurders? Als verhuurder kun je ons model voor jouw gemeente al vanaf € 45,00 bestellen in onze webshop. Voor woningcorporaties en voor verhuurbemiddelaars hanteren wij een abonnementstarief, zodat je een jaar lang verzekerd bent van een geactualiseerd en gepersonaliseerd informatieblad voor de gemeenten waarin je actief bent. Daarover kun je contact opnemen met Laurens Vrakking (06 – 16 14 23 35).