Op deze plaats werd al eerder aandacht gevraagd voor een aantal belangrijke wijzigingen in het beleid van de gemeente Nijmegen met betrekking tot de verhuur van kamers. Daarbij is gewaarschuwd voor de situatie dat u, als verhuurder van zogenaamde ‘onzelfstandige woonruimten’, mogelijk alsnog over een vergunning dient te beschikken. Aangegeven is daarbij dat u tot 1 juni 2018 een beroep kon doen op zogenaamd ‘overgangsrecht’, een manier om de bestaande, legale verhuur van kamers ook onder nieuwe beleid toe te staan. Kijk daarvoor ook eens naar een recent bericht van mijn collega Mark Wagemans
Overgangsrecht of voldoen aan nieuwe eisen?
Inmiddels is deze termijn voorbij en zullen nieuwe aanvragen getoetst worden aan de nieuwe beleidsregels. Dat is niet zonder ingrijpende gevolgen. Zo is de grens waarbij een vergunning vereist is verlaagd van vijf naar drie kamers, wat betekent dat aanzienlijk méér verhuurders een vergunning zullen moeten aanvragen. Daarnaast wordt de vergunningaanvraag getoetst aan zogenaamde ‘fysieke aspecten’ en aan ‘leefbaarheidsaspecten’ en kunnen aan de vergunning nadere voorwaarden worden verbonden. Aldus een aanmerkelijk zwaardere toets!
De vraag is echter of er een voldoende wettelijke basis is voor dit gewijzigde, aanzienlijk strengere beleid van de gemeente Nijmegen. Procedures zullen hierover uitsluitsel moeten geven – en ik sluit niet uit dat dit nieuwe beleid zal leiden tot een veelheid aan procedures. Daarover het volgende.
De Huisvestingswet, de woonruimtevoorraad en beleidsregels van de gemeente Nijmegen
Gegeven is dat (een deel van) de woningmarkt onderhavig is aan schaarste; er is in bepaalde gebieden simpelweg te weinig (betaalbare) woonruimte. Dit kan leiden tot ongewenste effecten, zoals wachtlijsten voor (sociale) huurwoningen en het verdringen van bepaalde categorieën woningzoekenden. Dit klemt te meer daar deze ‘onevenwichtige en onrechtvaardige effecten’ (aldus de Memorie van Toelichting bij de Huisvestingswet 2014) met name kwetsbare groepen treft: mensen met een laag inkomen of met een bijzondere zorgvraag. Dat rechtvaardigt dat de vrijheid voor woningeigenaren – enigszins! – ingeperkt wordt ten gunste van sturing van de woonruimtevoorraad.
De Huisvestingsverordening als uitgangspunt voor beleid van de gemeente Nijmegen?
Van fundamenteel belang hierbij is de notie dat enkel sprake mag zijn van een beperkte sturing die ziet op de woonruimteverdeling. Die beperktheid volgt óók uit de Huisvestingsverordening Nijmegen 2017: een vergunning voor kamergewijze verhuur mag alleen geweigerd worden als het belang van het behoud of samenstelling van de woonruimtevoorraad gróter is dan de met de omzetting gediende belangen.
Ik meen dat hiermee een wettelijke basis is gegeven om eerstens vast te stellen óf sprake is van schaarste die aantoonbaar leidt tot ‘onrechtvaardige en onevenwichtige effecten’ binnen een bepaalde wijk van een gemeente en voorts vast te stellen dat die (aantoonbare) schaarste niet anders dan door een zo beperkt mogelijk ingrijpen door de gemeente in de woonruimtevoorraad kan worden verminderd.
Echter, met de Beleidsregels omzetting en onttrekking van zelfstandige woonruimte Nijmegen 2018 B worden aan het verkrijgen van een vergunning, óók eisen gesteld aan de bouwkundige staat van het gebouw, moet (onder meer) voldaan worden aan (strenge) geluidsnormen (die op nieuwbouwniveau gesteld worden!), moet het gebouw brandveilig zijn, moet rekening gehouden worden met de parkeerdruk in de omgeving – óók met betrekking tot fietsen! – en mag een kamer niet gebruikt worden voor kortdurende, tijdelijke verhuur. En hiermee zijn slechts de ‘fysieke aspecten’ behandeld! Daarnaast zal óók voldaan moeten worden aan ‘leefbaarheidsaspecten’: wordt er overlast ervaren (!) door omwonenden, de politie of de gemeente Nijmegen vanwege kamergewijze bewoning of anderszins (bijvoorbeeld horeca)?
De gemeente vraagt behoorlijk wat van de verhuurder van kamers!
Zijn we er dan? Nee hoor, zeer beslist niet! Als de hierboven genoemde hordes – de fysieke toets en de leebaarheidstoets – genomen zijn, wordt aan de vergunning de voorwaarde van zogenaamd ‘goed verhuurderschap’ verbonden. Dit houdt in dat – onder meer! – vereist wordt dat voor de verhuur van kamers, schriftelijke huurovereenkomsten voorliggen, moet het gebouw waarin de kamers gevestigd zijn in een goede staat van onderhoud verkeren én gehouden worden, moet de verhuurder zich inspannen om een afgesloten voorziening voor afval te realiseren en moet er zelfs een huishoudelijk reglement zijn waarbij toegezien wordt op de naleving van de daarin opgenomen voorschriften.
Daarnaast dient iemand aangesteld te worden – niet zijnde een huurder – die toeziet op de hygiëne en veiligheid, aanspreekpunt is bij klachten, een actueel overzicht bijhoudt van de bewoners en zich als beheerder kenbaar maakt in de directe omgeving van het pand!
Niet ingezien wordt wat al deze eisen van doen hebben met het behoud of de samenstelling van de woonruimtevoorraad, dat de beperkingen – met het oog daarop – noodzakelijk zijn en dat het behoud of de samenstelling van de woonruimtevoorraad niet op een minder ingrijpende wijze gediend wordt.
Daargelaten de – op onderdelen althans – volstrekt begrijpelijke eisen die de gemeente wenst te stellen (immers, niemand zal een brandveilig -of bouwkundig degelijk gebouw afwijzen), kun je hierbij stellen dat deze beleidsregel niet slechts een ‘inkleuring van bevoegdheden’ is, maar zelfstandige eisen stelt, zonder dat daarvoor een wettelijke grondslag gegeven is.
Dat lijkt me niet de bedoeling, zeker waar het gaat om eisen die op geen enkele wijze voortvloeien uit enige wettelijke bepaling, zoals de eis van een schriftelijke huurovereenkomst en de eis om een actueel overzicht bij te laten houden van de bewoners van een pand.
Daarnaast vraag ik me af of de eisen die gesteld worden, enig verband houden met het behoud en de samenstelling van de woonruimtevoorraad. Voor het handhaven van het Bouwbesluit 2012 (met betrekking tot bijvoorbeeld de bouwkundige staat van een gebouw) lijkt mij de handhavingsbevoegdheid binnen het Bouwbesluit aangewezen, niet de onderhavige beleidsregels.
Bezwaar maken tegen een geweigerde omzettingsvergunning? IJzer Advocaten uit Nijmegen kan u bijstaan!
Schaarste op de woningmarkt is een probleem, zelfs een groeiend probleem. Het is óók aan gemeenten om op een goede manier om te gaan met de evident negatieve effecten van deze problemen. Het is echter geen ‘stok om mee te slaan’ als het gaat om zaken die niets met de woonruimtevoorraad van doen hebben. Het feit dat het om zaken gaat waar we allemaal achter staan, maakt dat niet anders!
Is uw gevraagde omzettingsvergunning geweigerd? Dan kan het zinvol zijn om hiertegen bezwaar te maken. Neemt u daarvoor contact op met huurrecht advocaat Anton Smetsers of een van de andere advocaten van IJzer Advocaten uit Nijmegen.