#Checkjelabel!

Op 2 december 2024 heeft de Huurcommissie (zaaknummer: 2406827) een huurprijs verlaagd van € 2.400,00 per maand naar € 840,60 per maand (een verlaging van 65%), omdat er geen correct energielabel beschikbaar was. Deze uitspraak is aanvechtbaar, maar geeft vooral een belangrijke les voor andere verhuurders: #Checkjelabel!

De procedure

De Huurcommissie heeft op 27 juni 2024 een verzoek van de huurder ontvangen waarin is verzocht om de aanvangshuurprijs te toetsen, als bedoeld in artikel 7:249 BW.

De huurovereenkomst is ingegaan op 1 februari 2024 tegen een huurprijs van € 2.400,00 per maand. De Huurcommissie heeft de taak om te toetsen of de overeengekomen huurprijs redelijk is (artikel 11 lid 1 Uhw). Om hierover een uitspraak te kunnen doen, stelt de Huurcommissie het puntenaantal van de woonruimte vast. De Huurcommissie beoordeelt bij dit verzoek de kwaliteit van de woonruimte en de redelijkheid van de huurprijs naar de toestand op de datum van ingang van de huurovereenkomst, dus op 1 februari 2024, naar de op dat moment geldende wetgeving.

Indien de woning wordt gewaardeerd met een puntenaantal hoger dan de toen geldende huurliberalisatiegrens, 144 punten of hoger, dan beoordeelt de Huurcommissie dat de overeengekomen huurprijs redelijk is (artikel 11 lid 4 Uhw). Indien de woning wordt gewaardeerd met een puntenaantal lager dan de toen geldende huurliberalisatiegrens, dus tot en met 143 punten, dan beoordeelt de Huurcommissie dat de overeengekomen huurprijs niet redelijk is en verlaagt zij de huurprijs naar een huurprijs corresponderend met dat puntenaantal.

De verhuurder heeft tijdens de zitting met een uitdraai laten zien dat er sprake is van een energielabel B. Een energielabel B levert 28 punten op en hierdoor komt het puntenaantal ruim boven de 144 punten uit. De commissie had een ander kijk hierop.

De commissie overweegt dat het overgelegde energielabel een vereenvoudigd label is dat niet geldig is voor het woningwaarderingssysteem. Er heeft geen registratie plaatsgevonden aan de hand van een uitgebreid in de woning uitgevoerd onderzoek door een erkend bedrijf. Om die reden heeft de commissie het energielabel niet meegenomen in de puntentelling en de energieprestatie geoordeeld aan de hand van het bouwjaar. In dit geval ging het om een woning uit 1923 en dit levert 0 punten op.

De commissie heeft het puntenaantal van de woonruimte vastgesteld op 141 punten. Bij dat puntenaantal hoort een maximale huurprijs van € 840,60 per maand. Door gebrek aan 3 punten is de huurprijs gereguleerd en is de huurprijs verlaagd van € 2.400,00 per maand naar € 840,60 per maand.

Wat is een vereenvoudigd energielabel precies?

Vóór 1 januari 2015 werd de energiezuinigheid van de woning aangetoond met een Energieprestatiecertificaat. De Energieprestatiecertificaat is vanaf 1 januari 2015 vervangen door het Energie-Index (EI).

Om de kosten voor burgers laag te houden, is daarnaast ook de mogelijkheid ingevoerd om een vereenvoudigd energielabel (VEL) aan te vragen. Dit was een goedkope en toegankelijke procedure waarbij burgers op afstand (achter hun pc) binnen een paar minuten voor een paar tientjes een label konden aanvragen. Zo een vereenvoudigd energielabel telt niet mee voor de puntentelling.

Sinds 1 januari 2021 geldt de nieuwe bepalingsmethode NTA 8800. Deze methodiek vervangt de oude methodiek (NEN 7120). Daarmee is ook de methodiek van het vereenvoudigd energielabel (VEL) en de Energie-index (EI) vervallen.

Zowel de oude als de huidige energielabels hebben een geldigheidsduur van tien jaar.

De Hoge Raad hierover

De Hoge Raad heeft recent (30 juni 2023, zie de blog die we daar toen over schreven) nog geoordeeld dat de Huurcommissie ook rekening dient te houden met het energielabel dat is opgesteld ná de ingangsdatum van de huurovereenkomst. De reden daarvoor was dat het bij het toekennen van de punten gaat om de kwaliteit van de woonruimte en niet of een energielabel staat geregistreerd.

Een belangrijke kanttekening is wel dat het label op tijd beschikbaar moet zijn binnen de procedure. Bij de Huurcommissie, of in ieder geval bij de kantonrechter. Een verhuurder moet dus op tijd handelen.

Op 9 december 2024 is voor deze woning een nieuw energielabel B (NTA 8800:2024) geregistreerd. Dit is 7 dagen na de zittingsdatum van de Huurcommissie. Strikt genomen had de verhuurder geen correct energielabel (voor de puntentelling) en heeft de Huurcommissie terecht geoordeeld dat het bouwjaar doorslaggevend is. Maar als de verhuurder de zaak voorlegt aan de kantonrechter, zal die – conform het arrest van de Hoge Raad – het energielabel wel meenemen in de puntentelling. Dan blijft de huurprijs dus gewoon in stand.

“Waarom roep je dan ‘Opletten geblazen’ in de titel van deze blog? Wat is dit voor clickbait?” Nou, omdat je absoluut moet opletten. De uitspraak van de Hoge Raad is namelijk alweer ingehaald door de wetgever.

De wet betaalbare huur maakt dit allemaal anders

De peildatum in de bovengenoemde zaak is 1 februari 2024. Op dat moment gold de nieuwe Wet betaalbare huur niet; de puntentelling werd bepaald op basis van de toen geldende wetgeving. Als de peildatum op of na 1 juli 2024 ligt, wordt de afweging waarschijnlijk heel anders.

Met de komst van de Wet betaalbare huur is het woningwaarderingsstelsel flink herzien. In de toelichting van het besluit huurprijzen woonruimte is uitgelegd dat het waarderen plaatsvindt naar de toestand van de woonruimte op de peildatum. Bij toetsing van de aanvangshuurprijs is dat de ingangsdatum van de huur.

Het is denkbaar dat er voor een woning geen geldig energielabel is vastgesteld op het moment dat een woning wordt verhuurd. Misschien was er wel een label, maar is dat intussen verlopen. Of er is een vereenvoudigd label, dat dus niet meetelt voor de puntentelling. Volgens de toelichting dient de puntentoekenning voor de energieprestatie in dat geval plaats te vinden aan de hand van het bouwjaar. Dit geldt ook indien op een later moment alsnog een geldig energielabel wordt bepaald.

De nieuwe wet gooit het uitgangspunt dat de kwaliteit beoordeeld dient te worden overboord: voortaan is niet de kwaliteit van de woonruimte, maar het energielabel op de peildatum bepalend.

De minister is er in de toelichting duidelijk over dat dit een bewuste keuze is. De reden voor die wijziging is dat de minister het WWS deels een andere functie geeft: het systeem krijgt meer de functie van een controlemechanisme op basis waarvan strafmaatregelen kunnen worden opgelegd. Daarvoor is het belangrijk dat er zo min mogelijk discussie mogelijk is over het aantal punten waar de woning voor in aanmerking komt. Hier gaat dat naar onze mening ten koste van de redelijkheid. Dit lijkt ook niet in lijn met artikel 11 lid 5 Uhw, dat onveranderd is gebleven. Dat artikel luidt:

“De huurcommissie beoordeelt de kwaliteit van de woonruimte en de redelijkheid van de huurprijs naar de toestand op de datum van ingang van de huurovereenkomst”.

Juist, de kwaliteit! Het laatste woord is hier nog niet over gezegd. Voor nu moeten we uitgaan van de inhoud van het Besluit huurprijzen woonruimte.

Vraag een nieuw energielabel op tijd aan

Helaas moeten wij het hiermee doen. De verhuurder in deze zaak kan bij de rechter vorderen dat het later verkregen energielabel wordt meegenomen in de puntentelling. Dit zal bij nieuwe overeenkomsten niet mogelijk zijn. Of misschien met het juiste betoog wel, maar dan pas na een lang juridisch gevecht.

Bij IJzer Advocaten benadrukken we voortdurend hoe belangrijk het is om je energielabel goed te controleren (#Checkjelabel) en indien nodig te vernieuwen. Een nieuw energielabel heb je al vanaf € 300,00 en is 10 jaar geldig. Dit is aanzienlijk lager dan een huurverlaging van € 1.559,40 per maand voor onbepaalde tijd. Het is dus opletten geblazen, en tijdig handelen.

Wil je weten of je label meetelt voor de puntentelling? Download hier gratis het #Checkjelabel-stappenplan!