Bij de verkoop van een woning is transparantie van groot belang om juridische problemen te voorkomen. Toch komt het regelmatig voor dat een koper na de overdracht verborgen gebreken ontdekt, zoals vochtproblemen, verzakkingen of een defecte cv-installatie. Deze gebreken kunnen leiden tot conflicten tussen koper en verkoper over non-conformiteit. In deze blog bespreken we wat verborgen gebreken zijn, hoe de aansprakelijkheid wordt verdeeld tussen koper en verkoper en hoe specifieke clausules in de NVM-koopovereenkomst – zoals de ouderdomsclausule – de risicoverdeling beïnvloeden. Tot slot geven we praktische tips om risico’s te beperken.
Wat zijn verborgen gebreken?
Verborgen gebreken zijn gebreken aan een woning die niet zichtbaar waren bij de bezichtiging en waarvan de koper niet hoefde te verwachten dat ze aanwezig zouden zijn. Deze gebreken kunnen ervoor zorgen dat de woning niet voldoet aan de koopovereenkomst. Volgens artikel 7:17 van het Burgerlijk Wetboek (hierna: ‘BW’) moet een woning voldoen aan de verwachtingen die een koper op basis van de overeenkomst mocht hebben.
Volgens artikel 7:17 BW wordt non-conformiteit vastgesteld aan de hand van gerechtvaardigde verwachtingen. Daarbij speelt mee wat de koper had mogen verwachten op basis van de staat van de woning, de prijs, en eventuele mededelingen van de verkoper. Hoewel dit artikel een belangrijke basis vormt, is het van regelend recht. Dat betekent dat partijen in de koopovereenkomst mogen afwijken van de wettelijke regeling, wat vaak gebeurt in standaard koopovereenkomsten zoals het NVM-model.
Voorbeelden van verborgen gebreken zijn:
- Vocht- en schimmelproblemen;
- Structurele gebreken, zoals verzakkingen of houtrot;
- Installaties die niet naar behoren functioneren, zoals een defecte cv-ketel;
- Milieuproblemen, zoals bodemverontreiniging of de aanwezigheid van asbest.
Indien een woning zulke gebreken heeft, kan de koper zich beroepen op non-conformiteit. De verkoper is dan mogelijk aansprakelijk, tenzij anders is afgesproken in de koopovereenkomst.
De rol van de NVM-koopovereenkomst
De NVM-koopovereenkomst bevat bepalingen die afwijken van de wettelijke regeling in artikel 7:17 BW. Deze bepalingen verschuiven het risico voor gebreken deels naar de koper, maar kennen ook nuances. De overeenkomst is opgesteld door een samenwerkingsverband van de Nederlandse Coöperatieve Vereniging van Makelaars en Taxateurs in onroerende goederen (NVM), Vastgoedpro, VBO Vereniging van Makelaars en Taxateurs, de Consumentenbond en Vereniging Eigen Huis. Het doel van deze modelovereenkomst is om partijen een duidelijk kader te bieden bij het sluiten van een koopovereenkomst voor woningen, inclusief specifieke afspraken die afwijken van het wettelijke systeem.
Hieronder bespreken we de relevante clausules.
- Artikel 6.1:
“De onroerende zaak zal aan koper in eigendom worden overgedragen in de staat waarin deze zich bij het tot stand komen van deze koopovereenkomst bevindt, derhalve met alle daarbij behorende rechten en aanspraken, heersende erfdienstbaarheden en kwalitatieve rechten, zichtbare en onzichtbare gebreken en vrij van hypotheken, beslagen en inschrijvingen daarvan. Koper aanvaardt deze staat en daarmee ook de op de onroerende zaak rustende publiekrechtelijke beperkingen voor zover dat geen ‘bijzondere lasten’ zijn.”
Dit artikel legt het risico voor zichtbare en onzichtbare gebreken in eerste instantie bij de koper.
- Artikel 6.3:
“De onroerende zaak zal bij de eigendomsoverdracht de feitelijke eigenschappen bezitten die nodig zijn voor een normaal gebruik als: [……]. Indien de feitelijke levering eerder plaatsvindt, zal de onroerende zaak op dat moment de eigenschappen bezitten die voor een normaal gebruik nodig zijn.
Verkoper staat niet in voor andere eigenschappen dan die voor een normaal gebruik nodig zijn. Gebreken die het normale gebruik belemmeren en die aan koper bekend of kenbaar zijn op het moment van het tot stand komen van deze koopovereenkomst komen voor rekening en risico van koper. Voor gebreken die het normale gebruik belemmeren en die niet aan koper bekend of kenbaar waren op het moment van het tot stand komen van deze koopovereenkomst is gehouden met de aftrek ‘nieuw voor oud’.
Verkoper is niet aansprakelijk voor overige (aanvullende) schade, tenzij verkoper een verwijt treft.”
Dit artikel nuanceert de exoneratie in artikel 6.1 door te eisen dat de woning geschikt moet zijn voor normaal gebruik.
- Artikel 20: Ouderdomsclausule
Als een oudere woning wordt verkocht, wordt vaak een ouderdomsclausule opgenomen. Deze clausule verschuift het risico van gebreken verder naar de koper. Een voorbeeld van de ouderdomsclausule luidt:
“Het is koper bekend dat de onroerende zaak meer dan 60 jaar oud is, wat betekent dat de eisen die aan de bouwkwaliteit gesteld mogen worden aanzienlijk lager liggen dan bij nieuwe woningen. In afwijking van artikel 6.3 van deze koopakte en artikel 7:17 lid 1 en 2 BW komt het geheel of ten dele ontbreken van een of meer eigenschappen van de onroerende zaak voor normaal en bijzonder gebruik en het eventueel anderszins niet-beantwoorden van de zaak aan de overeenkomst voor rekening en risico van koper.”
Deze clausule legt vrijwel alle risico’s van gebreken door ouderdom bij de koper en beperkt de aansprakelijkheid van de verkoper.
De mededelingsplicht van de verkoper
De verkoper heeft een wettelijke verplichting om de koper te informeren over bekende gebreken. Dit wordt de mededelingsplicht genoemd. Als een verkoper nalaat om bekende gebreken te melden, kan hij aansprakelijk worden gesteld. Deze mededelingsplicht kent de volgende grenzen:
- Bekende gebreken melden:
De verkoper moet gebreken melden waarvan hij op de hoogte is en die de waarde of het gebruik van de woning beïnvloeden. Een concreet voorbeeld hiervan is een verkoper die ernstige schimmelproblemen in de badkamer verbergt door eroverheen te schilderen zonder de koper hierover te informeren.
- Specifieke wensen van de koper:
Als de koper aangeeft dat bepaalde aspecten belangrijk zijn (bijvoorbeeld een goed geïsoleerd dak), moet de verkoper hierop ingaan.
- Grenzen aan de plicht:
De verkoper hoeft geen gebreken te melden waarvan hij zelf niet op de hoogte is, of die voor de koper redelijkerwijs zichtbaar waren.
De onderzoeksplicht van de koper
De koper heeft een eigen verantwoordelijkheid om de staat van de woning te onderzoeken. Dit betekent dat de koper alert moet zijn op zichtbare gebreken en vragen moet stellen bij twijfels. Het laten uitvoeren van een bouwkundige keuring is hierbij een belangrijke stap. Van koper wordt immers verwacht dat hij nagaat -of laat nagaan- of de zaak aan de door hem te stellen eisen voldoet. Als de koper zijn onderzoeksplicht verwaarloost, kan dit zijn mogelijkheden om de verkoper aansprakelijk te stellen beperken. Het spreekwoord ‘wat niet weet, wat niet deert’ gaat hier niet op.
Jurisprudentie over normaal gebruik
De Hoge Raad heeft in meerdere arresten verduidelijkt wat ‘normaal gebruik’ inhoudt. In het arrest De Rooij/Van Olphen werd bijvoorbeeld vastgesteld dat een woning geschikt moet zijn om veilig in te wonen, met een redelijke mate van duurzaamheid en zonder wezenlijke aantasting van het woongenot. Dit sluit aan bij de verwachtingen die een koper redelijkerwijs mag hebben op basis van de koopovereenkomst, de prijs en de staat van de woning.
Praktische tips voor verkopers en kopers
Voor verkopers:
- Wees transparant: Meld bekende gebreken en wees zorgvuldig bij het invullen van de vragenlijst in de koopovereenkomst.
- Overweeg een bouwkundige keuring: Dit kan verrassingen achteraf voorkomen.
- Laat de koopovereenkomst controleren door een jurist of advocaat.
Voor kopers:
- Voer een bouwkundige keuring uit: Dit biedt inzicht in eventuele gebreken.
- Lees de koopovereenkomst zorgvuldig, met extra aandacht voor artikel 6.1, 6.3 en 20.
- Win juridisch advies in bij twijfel over de implicaties van de clausules.
Conclusie – Advocaat verkoop woning
Verborgen gebreken en non-conformiteit kunnen leiden tot complexe juridische conflicten. De NVM-koopovereenkomst biedt een afwijkende regeling waarin exoneratie en conformiteit worden gecombineerd. Door een goede voorbereiding, duidelijke communicatie en het naleven van de mededelings- en onderzoeksplicht, kunnen zowel verkopers als kopers veel problemen voorkomen.
Advocaat non-conformiteit en gebreken
Wilt u graag meer informatie over non-conformiteit van een woning en over de gebreken, of heeft u een specifieke vraag? Neem dan contact op met Anton Smetsers van IJzer Advocaten.