Stel, u bent eigenaar van een woonruimte. Niet ondenkbaar is dan de gedachte dat het voor uw rechten en verplichtingen nauwelijks verschil zal maken of die woonruimte een appartement is of een ‘normale’ woning (een grondgebonden woning). Immers, u wordt ook ‘eigenaar’ (appartementseigenaar) genoemd, u betaalt ook onroerende zaakbelasting en u bent ook, voor de aankoop van uw appartement, bij de bank een lening aangegaan waarvoor u de bank een recht van hypotheek op uw appartement hebt gegeven. Tóch bestaan er wezenlijke verschillen tussen de rechten en verplichtingen die u, als appartementseigenaar, hebt met betrekking tot uw appartement, en de rechten en verplichtingen die een eigenaar van een normale, grondgebonden woning heeft.
Appartement of (grondgebonden) woning
Zo is een belangrijke beperking die wél kan gelden bij een appartement maar die níet van toepassing is bij een normale woning, een verbod om een appartement aan een ander in gebruik te geven, bijvoorbeeld door het appartement (kamergewijs) te verhuren. In dit blog zal ik op deze beperking nader ingaan. Ik zal daarbij telkens refereren aan een appartement als ik het heb over een deel van een gebouw, en aan een woning als ik het heb over het gehele gebouw.
Het onderscheid tussen een appartement en een woning is terug te voeren op een van de meest relevante verschillen: een appartement maakt in tegenstelling tot een woning deel uit van een groter geheel, van een meer omvattend gebouw.
Mede-eigendom, exclusief gebruiksrecht en inspraak binnen een VvE
Dit betekent dat, waar de woning slechts met één eigenaar (met één eigendomsrecht) heeft te maken, de gerechtigde tot een appartement samen met de andere appartementsgerechtigden mede-eigenaar is van dat grotere, meer omvattende gebouw. Dat betekent dat een appartementsrecht zowel een aandeel in een gemeenschap omvat (de appartementsgerechtigde is mede-eigenaar van het gebouw) maar natuurlijk óók het recht geeft om exclusief gebruik te maken van een deel van die gemeenschap (het privégedeelte of het appartement sec). Daarnaast is de appartementsgerechtigde bevoegd om samen met de andere appartementseigenaars te overleggen over het gebruik en beheer van het grotere, meer omvattende gebouw binnen de Vereniging van Eigenaars (VvE).
Deze drie elementen (kort gezegd: 1) mede-eigendom, 2) exclusief gebruik privégedeelte en 3) beslissingsbevoegdheid) zijn niet los van elkaar te zien. Zo vraagt mede-eigendom van het gebouw waarin het appartement gevestigd is, inspraak van alle eigenaars bij het gebruik en beheer van dat gebouw. Daar staat tegenover dat het exclusieve recht gebruik te maken van een privégedeelte juist zo min mogelijk inspraak van anderen duldt. Sterker nog: inmenging in iemands woonruimte wordt als een al te grote inmenging in iemands privéleven gezien. Vergelijk in dat kader de beperkte mogelijkheden die een verhuurder heeft om zogenaamde ‘zelf aangebrachte veranderingen’ tegen te houden. En die verhuurder is niet zelden zélf eigenaar van de woonruimte!
Botsende belangen van appartementsgerechtigden
De neiging van een appartementsgerechtigde zal daarmee enerzijds zijn te menen dat hij ‘eigenaar’ is van zijn woonruimte (van zijn privégedeelte). Waarbij dit eigendomsrecht, zoals bij een woning, een alles omvattend recht is dat binnen redelijke grenzen hem de vrijheid geeft naar eigen inzicht te handelen. Anderzijds zal de neiging bestaan te menen dat hij inspraak heeft in het gebruik van (ten minste) het gemeenschappelijke deel.
Het vraagt daarbij weinig fantasie om te bedenken dat, juist op het punt van het gebruik van een privégedeelte door één of enkele appartementsgerechtigden, botst met het belang van de andere appartementsgerechtigden. De vraag die dan rijst, is waar het recht van de appartementsgerechtigde eindigt en dat van de VvE begint. In een eerder blog werd al gewezen op het belang van de splitsingsakte, het modelreglement en het huishoudelijk reglement. Dit blog is hier te raadplegen.
Beperking aan het exclusief gebruiksrecht
Voor het privégedeelte heeft een exclusief gebruiksrecht te gelden. Dit recht om met uitsluiting van anderen het appartement te gebruiken is in zekere zin te vergelijken met het eigendomsrecht bij een woning. De appartementsgerechtigde is bevoegd het privégedeelte te gebruiken en te beheren en is verantwoordelijk voor het onderhoud van het privégedeelte. Anders dan bij het eigendomsrecht echter, kan het gebruiksrecht van de appartementsgerechtigde verregaand worden beperkt.
In een eerder blog wees advocaat vastgoedrecht Joyce ten Brinke al op het feit dat de akte van splitsing, het modelreglement en het huishoudelijk reglement eisen kunnen stellen aan de huurder van een appartement (of van een onzelfstandige wooneenheid binnen dat appartement). Uitgegaan wordt daarbij van het gegeven dat verhuur toegestaan is.
Dat hoeft evenwel geen vanzelfsprekendheid te zijn. Aan het in gebruik geven van het appartement kunnen zwaarwegende bezwaren kleven. Voorstelbaar is dat tijdelijk gebruik voor logies (bijvoorbeeld de exploitatie van een bed & breakfast) op tegenstand stuit van de overige bewoners, die een schrikbeeld hebben van feestende gezelschappen die de nachtrust ernstig komen verstoren.
Dit ‘in gebruik geven’ kan worden beperkt – zelfs geheel worden verboden. Goed is daarbij te beseffen dat ‘gebruik’ aanzienlijk breder is dan enkel ‘verhuur’. Anders gezegd: verhuur is een vorm van gebruik. Die beperking dient dan wel uit de splitsingsakte te volgen (waarvan het modelreglement deel uitmaakt).
Verbod om te verhuren
Dit betekent dat de mogelijkheid een appartement in gebruik te geven aan een ander – op wat voor manier dan ook – afhankelijk is van de overeengekomen relatie tussen de verschillende appartementsgerechtigden. Anders gezegd: samen kunnen de appartementsgerechtigden afspreken dat het in gebruik geven van een privégedeelte slechts beperkt mogelijk is. De appartementsgerechtigden zullen dit dan wel móeten afspreken; zonder afspraak mag een appartement in beginsel in gebruik gegeven worden, ongeacht of dit in gebruik geven bestaat uit het verhuren van het appartement ten behoeve van kamerbewoning, aangewend wordt voor de huisvesting van werknemers of ieder weekeinde gebruikt wordt voor ‘short stay’. De gebruiker van het privégedeelte mag dan óók gebruik maken van de gemeenschappelijke gedeelten!
Let op: dit geldt ook voor het in gebruik geven van een deel van het gehuurde. Ik wees al op de mogelijkheid van kamerbewoning; een parkeerplaats of berging die onderdeel uitmaakt van het privégedeelte mag, alsdan, óók in gebruik gegeven worden!
Deze mogelijkheid – deze mogelijkheden – mogen beperkt worden. De akte van splitsing kan bijvoorbeeld bepalen dat de appartementen (uitsluitend) bestemd zijn te gebruiken als woning. Deze bestemming heeft een inherente beperking; niet alleen hiervan evident afwijkend gebruik (bijvoorbeeld als bedrijfsruimte) is daarmee uitgesloten, maar ook de al eerder genoemde verhuur voor short stay.
Daarnaast kan de akte van splitsing bepalen dat ook andere vormen van in gebruik geven – vormen die zich wél laten verenigen met de bestemming – niet zijn toegestaan of slechts onder voorwaarden, zoals een verplichting de huurder zich schriftelijk te doen verbinden (voor zover van belang) aan de bepalingen uit de akte van splitsing, het modelreglement én het huishoudelijk reglement. Ook kan – en mag – de gedeeltelijke verhuur (zoals kamerverhuur) in de akte van splitsing worden verboden.
Verbod om het appartement volledig te verhuren
Andersoortig gebruik (anders dan de bestemming), gedeeltelijk gebruik (kamerverhuur) of overlastgevend gebruik (‘short stay’) mogen aldus beperkt -of geheel verboden worden. Ligt dat anders bij het verhuren van het (volledige) appartement (conform de bestemming wonen)?
Dat ligt ingewikkelder. Een algeheel verhuurverbod beperkt het eigendomsrecht van de appartementsgerechtigde aanzienlijk. Maar we stelden al eerder vast dat de appartementsgerechtigde géén eigenaar was en, wellicht belangrijker, dat de rechten van een appartementsgerechtigde wezenlijk afwijken van die van de eigenaar van een woning. Of: het eigendomsrecht behoort aan alle gezamenlijke appartementsgerechtigden waarmee zij – via de akte van splitsing – wel degelijk bevoegd zijn een dergelijk verregaande beperking op te leggen.
Probleem is echter dat én de wet niet, én de wetsgeschiedenis niet hierop een eenduidig antwoord geven. Van belang daarbij is dat er een relatief grote verscheidenheid is aan wijzen van ‘in gebruik geven’. Daarmee is bij de beoordeling van een dergelijke bepaling telkens van belang vast te stellen wát de beperking precies omvat (‘in gebruik geven’ is geheel verboden of enkel verhuur) en hoe deze (specifieke) beperking zich verhoudt tot het recht van de appartementseigenaar (althans in verregaande mate) vrijelijk te kunnen beschikken over zijn appartement.
En dat is niet alles. Het belang van de gezamenlijke appartementsgerechtigden werd al vaker aangehaald; de gezamenlijke appartementsgerechtigden (lees: de VvE)mogen onder omstandigheden óók beslissen om in een specifiek geval toestemming te geven om, ondanks een gegeven beperking, het in gebruik geven tóch toe te staan. Daarbij dient te worden gerealiseerd dat hierbij een zekere redelijkheid in acht te nemen is. De VvE zal een zekere bestendige lijn te handhaven hebben.
Advocaat appartementsrecht
Mag ik mijn appartement verhuren? En: waar heb ik rekening mee te houden als ik, ondanks een verhuurverbod, mijn appartement al heb verhuurd? Maar ook: op welke manier is in dergelijke situaties door een VvE te handelen? Komt u er zelf niet uit of wilt u eens vrijblijvend overleggen, aarzel dan niet om contact op te nemen met advocaat appartementsrecht Anton Smetsers of met een van de andere vastgoed advocaten van IJzer Advocaten uit Nijmegen. IJzer Advocaten, advocaten in vastgoed, helpen u graag op weg.