Vanaf 1 juli 2024 geldt een nieuwe verjaringstermijn voor huurverhogingen bij de verhuur van woonruimte. Voorheen kon je als verhuurder – met het juiste indexatiebeding – achteraf huurverhogingen doorvoeren en tot 5 jaar aan achterstallige verhoging opeisen. Nu wordt die termijn sterk verkort.
Wat is de nieuwe verjaringstermijn voor huurverhoging?
De verjaringstermijn voor het invorderen van een huurverhoging wordt 2 jaar. Als je de huurverhoging niet hebt aangekondigd, is de termijn korter en verjaart de vordering al na 1 jaar. Je moet de huurder dus binnen een jaar na de ingangsdatum van de verhoging informeren dat de huur verhoogd is.
De nieuwe termijn is ingevoerd bij de verlenging van de Wet maximering huurprijsverhogingen geliberaliseerde huurovereenkomsten in 2024. Over die verlenging schreven we eerder al in deze blog. In deze nieuwe blog lees je meer over de gevolgen van de nieuwe verjaringstermijn voor de indexatie van de huurprijs.
Op welk moment moet je de verhoging mededelen?
De wet schrijft dus voor dat je de huurder over de verhoging informeert. Wanneer moet je de verhoging meedelen? Daar is de wet niet duidelijk over. De korte verjaringstermijn is van toepassing als je als verhuurder “in enig jaar” de huurder niet geïnformeerd hebt over het in dat jaar opeisbaar worden van de huurverhoging. Wij gaan er daarom van uit dat je eventueel met een jaar terugwerkende kracht de verhoging alsnog kunt aankondigen.
Wat verjaart er precies?
De nieuwe verjaringstermijn ziet op de vordering tot betaling van een huurverhoging. De termijn ziet dus niet op:
- de verhoging (indexatie) zelf
- de huurprijs zelf
- de latere verhogingen
– De indexatie loopt gewoon door
Als je een automatische indexatie hebt afgesproken (inflatiecorrectie) dan wordt de huur ieder jaar vanzelf verhoogd – ook als je dat niet hebt aangekondigd. Dat betekent dat als je bijvoorbeeld 5 jaar lang geen indexatie hebt aangekondigd, je de huurprijs in jaar 6 wel naar het inflatieniveau van dat jaar mag brengen. De maximering van de huurverhoging staat daar niet aan in de weg, want de huur is in de voorgaande jaren gewoon verhoogd. Als een of meer van de jaarlijkse indexaties hoger waren dan het maximum, moeten ze wel worden beperkt tot het maximum.
– De huurprijs blijft gewoon verschuldigd
De verjaringstermijn ziet alleen op de huurverhoging. Voor de huurprijs zelf blijft gewoon de verjaringstermijn van 5 jaar gelden. En het lijkt alleen te gaan om de betaling van de huurverhoging direct nadat die is ingegaan. Als de huurverhoging eenmaal is aangekondigd en (enige tijd) betaald, zal voor de nieuwe (verhoogde) huurprijs de reguliere verjaringstermijn van 5 jaar gelden. Het lijkt erop dat dat ook geldt als de huurder onregelmatige bedragen betaalt, waarbij de ene keer wel en de andere keer niet de (hele) huurverhoging betaald wordt. De verkorting van de verjaringstermijn is vooral bedoeld om te voorkomen dat een huurder onverwachts met een hoge navordering wordt geconfronteerd.
– Je behoudt het recht om in de toekomst verhogingen te eisen
De verjaring ziet ook niet op het recht om de huurprijs te verhogen. Dat recht – mits afgesproken – verjaart niet helemaal. Het gaat alleen om het recht om betaling van de huurverhoging(en) uit het verleden te eisen.
Belangrijke kanttekening: het recht op betaling verdwijnt niet
Het feit dat de vordering verjaard is, betekent niet dat je er geen recht meer op hebt. Je kunt de betaling alleen niet meer afdwingen in een procedure. Je mag de vordering wel nog verrekenen met iets wat de huurder van jou tegoed heeft. Bijvoorbeeld met de waarborgsom bij het einde van de huur.
Hoe zit het met vorderingen uit het verleden?
Als er geen overgangsrecht zou zijn, dan zou deze nieuwe regeling ertoe leiden dat achterstallige huurverhogingen uit het verleden ineens verjaren. Om dat te voorkomen geldt er een overgangstermijn van 1 jaar voor de invoering van de nieuwe verjaringstermijn. Tot en met 30 juni 2025 kun je de verjaring van de in het verleden niet geïncasseerde huurverhogingen dus alsnog stuiten met 5 jaar terugwerkende kracht. Door die stuiting wordt de verjaring voor één jaar uitgesteld. Je moet dan wel binnen die periode een procedure starten of een andere nieuwe stuitingshandeling verrichten.
Hoe werkt de verjaringstermijn precies?
Een aantal voorbeelden zijn in dit PDF-bestand in beeld gebracht. Daarbij gelden de volgende uitgangspunten:
- de huur is ingegaan op 1 juli 2020;
- de aanvangshuur is € 1.000,00;
- de huur wordt steeds op 1 juli automatisch verhoogd met de maximaal toegestane huurverhoging.
– Als je de huurverhoging hebt meegedeeld
Heb je de huurverhoging binnen een jaar na de ingangsdatum van die verhoging meegedeeld? Dan geldt een verjaringstermijn van 2 jaar. Heb je bijvoorbeeld op 1 juli 2023 de huurverhoging aangekondigd, maar betaalt de huurder niet (het eerste voorbeeld in de PDF)? Als je (pas) op 1 juni 2026 actie onderneemt om te incasseren, is het verhoogde deel van de huur over de periode 1 juli 2023 tot en met 31 mei 2024 verjaard (€ 2.818,78). Dat deel kun je dan in een procedure niet meer vorderen. Je kunt dat bedrag t.z.t. wel verrekenen met de eventuele waarborgsom.
De huur wordt dan wel verhoogd naar het niveau dat op basis van de huurverhogingen in de voorgaande jaren is ontstaan. De maximering van de huurverhoging staat daar niet aan in de weg, omdat de huur ‘eigenlijk’ jaarlijks geïndexeerd is. De huur is vanaf 1 juli 2026 € 1.225,87.
– Als je de huurverhoging niet hebt meegedeeld
Heb je de huurverhoging nooit aangekondigd, totdat je op 1 oktober 2026 een bericht verstuurt waarin je (1) de huurverhoging aankondigt per 1 juli 2026 en (2) de verjaring van de indexaties uit het verleden stuit? Dan is de huurverhoging over de periode van 1 juli 2021 tot en met 30 september 2026 verjaard (€ 5.832,04). Dat deel kun je dan in een procedure niet meer vorderen. Je kunt dat bedrag t.z.t. wel verrekenen met de eventuele waarborgsom.
Je kunt de achterstallige indexatie vanaf 1 oktober 2025 t/m 30 september 2026 incasseren (€ 2.857,54). De huur wordt dan wel verhoogd naar het niveau dat op basis van de huurverhogingen in de voorgaande jaren is ontstaan. De maximering van de huurverhoging staat daar niet aan in de weg, omdat de huur ‘eigenlijk’ jaarlijks geïndexeerd is. De huur is vanaf 1 juli 2026 € 1.225,87.
– In de overgangsperiode
Heb je de huurverhoging nooit aangekondigd, totdat je op 1 juni 2025 een bericht verstuurt waarin je (1) de huurverhoging aankondigt per 1 juli 2025 en (2) de verjaring van de indexaties uit het verleden stuit? Op het moment van de aankondiging is de nieuwe verjaringstermijn nog niet van toepassing. Je kunt de verjaring van de huurverhogingen in de afgelopen 5 jaar dus nog stuiten. De huurverhoging over de periode van 1 juli 2021 tot en met 31 mei 2025 is dus nog niet verjaard (€ 5.154,43).
De verjaring van die vordering is gestuit door je bericht van 1 juni 2025. Door het in werking treden van de nieuwe verjaringstermijn werkt de stuiting tot en met 31 mei 2026; vóór die datum moet je opnieuw gestuit hebben. Dat kan met een nieuwe stuitingsbrief, of door het opstarten van een procedure.
Vragen?
Heb je vragen over verjaring van huurverhogingen? Of andere huurgerelateerde zaken? Wij denken graag met je mee. Je kunt ons bereiken via 024 – 30 30 365 of info@ijzeradvocaten.nl.