De invoering van de Wet betaalbare huur en daarmee de nieuwe puntentelling confronteert verhuurders van woonruimten met ingrijpende veranderingen. Waar woningen voorheen met een huurprijs boven de € 879,66 en minstens 136 tot 149 punten in de vrije sector vielen, zijn nu minimaal 187 punten nodig voor een niet-gereguleerde huurprijs. Heeft de woning niet voldoende punten om in de vrije sector te komen, dan is de huurprijs gemaximeerd en kan de verhuurder zelfs een boete krijgen als de huur te hoog is.
Eerder schreven wij in een blog over de gevolgen van het nieuwe WWS voor bestaande contracten. In deze blog ga ik verder in op woningen in de in die blog genoemde ‘categorie 2’. Dit zijn woningen waarvan de huurprijs bij aanvang van de huurovereenkomst (voor 1 juli 2024) boven de liberalisatiegrens lag, maar die volgens het nieuwe WWS op 1 juli 2024 minder dan 144 punten waard zijn. Voor deze categorie is het overgangsrecht van toepassing.
Verhuurders in deze categorie hebben de kans om tot 1 juli 2025 (!) verbeteringen aan te brengen om zo het puntentotaal te verhogen tot ten minste 144 punten. Hierdoor blijft de woning in de vrije sector, en blijft de huurprijs ongereguleerd zolang het contract loopt.
Maar wat gebeurt er als de huurder niet wil meewerken aan deze noodzakelijke verbeteringen? Heeft de huurder het recht om medewerking te weigeren, of is hij verplicht om toegang te verlenen aan de verhuurder voor het uitvoeren van de werkzaamheden? De antwoorden op deze vragen liggen verscholen in artikel 7:220 lid 1 en 2 van het Burgerlijk Wetboek (BW). In deze blog bespreken we welke rechten en verplichtingen beide partijen hebben.
Artikel 7:220 BW: Dringende werkzaamheden versus renovatie
Artikel 7:220 BW regelt de rechten en plichten van verhuurders en huurders wanneer er werkzaamheden aan het gehuurde moeten worden uitgevoerd. Hierbij wordt een onderscheid gemaakt tussen dringende werkzaamheden en renovatie. Artikel 7:220 BW:
- Indien gedurende de huurtijd dringende werkzaamheden aan het gehuurde moeten worden uitgevoerd (…) moet de huurder daartoe gelegenheid geven (…).
- Lid 1 is van overeenkomstige toepassing [dus: de huurder moet gelegenheid geven] wanneer de verhuurder met voortzetting van de huurovereenkomst wil overgaan tot renovatie van [het gehuurde] en daartoe aan de huurder een, gelet op het belang van de verhuurder en de belangen van de huurder en eventuele onderhuurders, redelijk voorstel doet. Een dergelijk voorstel wordt schriftelijk gedaan. Onder renovatie wordt zowel sloop met vervangende nieuwbouw als gedeeltelijke vernieuwing door verandering of toevoeging verstaan.
Aan dringende werkzaamheden moet de huurder dus altijd medewerking verlenen. Bij renovatie geldt als aanvullende voorwaarde voor medewerking dat de verhuurder een redelijk voorstel doet. Wat is het verschil?
Dringende werkzaamheden
Dringende werkzaamheden zijn werkzaamheden die niet tot na het einde van de huurtermijn kunnen worden uitgesteld of, anders gezegd, werkzaamheden die bij uitstel tot extra kosten of tot schade of nadeel zouden leiden. De dringendheid is niet beperkt tot een bouwkundige noodzaak. Wanneer het gaat om dringende werkzaamheden, is de medewerking van de huurder verplicht.
Als de huurder toch niet meewerkt, kan in kort geding (als er sprake is van spoedeisendheid) van de rechter worden gevorderd om de huurder te verplichten toegang te verschaffen tot het gehuurde c.q. al hetgeen te doen om de dringende werkzaamheden mogelijk te maken. Uiterlijk binnen 2 maanden, afhankelijk van de spoedeisendheid en de agenda van de rechtbank, kan een vonnis worden verkregen van de rechter.
Een concreet voorbeeld: Stel dat er een waterleiding in een huurwoning ernstig beschadigd is en dreigt te breken. Als de verhuurder deze leiding niet onmiddellijk repareert, kan dit leiden tot waterschade in de woning, met alle financiële gevolgen van dien. Dit soort werkzaamheden kwalificeert als dringend en de huurder mag niet weigeren om toegang te verlenen voor de reparatie, ongeacht de ongemakken die dit met zich meebrengt.
Renovatie
Onder renovatie wordt verstaan zowel sloop met vervangende nieuwbouw als gedeeltelijke vernieuwing door verandering of toevoeging. De Hoge Raad heeft uitgemaakt dat het bij renovatie om een fysieke verandering of toevoeging moet gaan die leidt tot een toename van het huurgenot.
In tegenstelling tot dringende werkzaamheden, heeft de verhuurder bij renovaties de plicht om een redelijk voorstel te doen aan de huurder. Pas indien het voorstel redelijk is, is de huurder verplicht om medewerking te verlenen. Dit voorstel moet inzicht geven in:
- De aard van de werkzaamheden;
- De noodzaak van de medewerking van de huurder;
- De financiële gevolgen voor de verhuurder;
- De eventueel aan het voorstel verbonden huurprijsverhoging;
- De mogelijke vervangende woonruimte voor de huurder gedurende de renovatie.
Als de huurder niet meewerkt, dient het voorstel voorgelegd te worden aan de rechter. De rechter beoordeelt dan of het voorstel redelijk is en of de huurder dit voorstel dient te accepteren. De hoofdregel is dat zo’n uitspraak in een bodemprocedure moet worden gedaan. Onder omstandigheden kan de rechter in een kortgedingprocedure vooruitlopen op de uitkomst van een eventuele bodemprocedure, omdat niet van de verhuurder verlangd kan worden dat hij de uitkomst van die procedure afwacht.
Een voorbeeld van renovatie kan zijn het plaatsen van voorzetwanden met isolatiemateriaal. Deze renovatie leidt tot een verbetering van de woning en het woongenot, maar kan tijdelijk overlast veroorzaken voor de huurder. In dit geval moet de verhuurder een redelijk voorstel doen waarin hij uitlegt waarom de renovatie noodzakelijk is en welke gevolgen dit voor de huurder heeft.
Verbeteringen voor puntentelling: Dringende werkzaamheden of renovatie?
De vraag die opkomt bij het verbeteren van een woning om het puntentotaal te verhogen tot minimaal 144 punten, is of deze werkzaamheden onder dringende werkzaamheden of renovatie vallen. Dit onderscheid is van belang omdat het bepaalt of de verhuurder eerst een redelijk voorstel moet doen, of dat de huurder zonder meer verplicht is om mee te werken aan de werkzaamheden.
Argument voor dringende werkzaamheden
Het is aannemelijk dat de verbeteringen aan de woning om het puntentotaal te verhogen als dringende werkzaamheden kunnen worden aangemerkt. De verhuurder heeft immers een harde deadline van 1 juli 2025 om de woning op minimaal 144 punten te krijgen. Als de verhuurder deze deadline niet haalt (en de huurder of gemeente de huurprijs ter discussie stelt) wordt de huurprijs gereguleerd, wat leidt tot financiële schade in de vorm van een lagere huurprijs. Deze schade is direct en onomkeerbaar, wat betekent dat de verhuurder niet kan wachten tot het einde van de huurperiode om de werkzaamheden uit te voeren.
Argument voor renovatie
Ook kan betoogd worden dat het verhogen van het puntentotaal een vorm van renovatie is. De aanpassingen aan de woning – zoals het vervangen van oude installaties, het plaatsen van dubbelglas of het aanbrengen van isolatie – kunnen worden gezien als verbeteringen die het woongenot van de huurder vergroten. In dit geval zou de verhuurder een redelijk voorstel moeten doen, waarin de gevolgen van de renovatie voor de huurder worden uiteengezet. Dit kan bijvoorbeeld huurprijsverhogingen omvatten, aangezien de woning door de verbeteringen meer waard wordt.
Conclusie: Dringende werkzaamheden of renovatie?
Hoewel de lijn tussen dringende werkzaamheden en renovatie soms dun kan zijn en in sommige gevallen de werkzaamheden zowel als dringende werkzaamheden als renovatie kunnen worden gekwalificeerd, zijn wij van mening dat in het geval van woningverbeteringen voor de puntentelling aannemelijker is dat het gaat om dringende werkzaamheden. De verhuurder zou immers financiële schade lijden als hij de woning niet voor 1 juli 2025 verbetert. De aanpassingen kunnen dus niet wachten tot het einde van de huurperiode. De huurder is daarom verplicht om medewerking te verlenen.
Desondanks is het altijd raadzaam om als verhuurder op tijd in overleg te treden met de huurder en zo mogelijk al meteen een redelijk voorstel te doen – ook als dat wellicht niet vereist is. Wil je zeker weten dat je het traject vanaf het begin goed inzet? Neem dan contact met ons op om samen de strategie te bepalen. Wij kunnen ook helpen om de aanpak en timing voor vervolgstappen te bepalen.