Grote verhuurders staan voor een grote uitdaging: hun bezit moet in de komende jaren in rap tempo verduurzaamd worden. Voor de belegger in vastgoed is dat interessant omdat het energielabel in de puntentelling een groot verschil kan maken. Voor woningcorporaties maakt verduurzaming vaak onderdeel uit van de lokale prestatieafspraken. In alle gevallen is het aantrekkelijk om te zorgen dat huurders meer geld overhouden om de huur te kunnen betalen.
Renovatieplannen stuiten vaak op weerstand. Sommige huurders willen graag dat alles bij het oude blijft. Of ze hebben er geen vertrouwen in dat de plannen van de verhuurder echt tot veel verbetering leiden. Wanneer moet een huurder meewerken? En hoe zit het nou precies met die 70%-regeling?
Dringende werkzaamheden
Iedere huurder moet zijn verhuurder in staat stellen om dringende werkzaamheden uit te voeren. Dat zijn alle werkzaamheden die ‘niet zonder nadeel kunnen worden uitgesteld’. Denk daarbij aan schilderwerkzaamheden of het vervangen van een gebroken ruit, maar ook aan het vernieuwen van oude riolering of het vernieuwen van een rotte dakconstructie. Bij zulke werkzaamheden is de 70%-regeling dus helemaal niet aan de orde.
Renovatie
Aan een renovatie – een ‘vernieuwing door verandering of toevoeging’ – moet een huurder ook meewerken, maar pas nadat de verhuurder een redelijk voorstel heeft gedaan. De lijn tussen dringende werkzaamheden en renovatiewerkzaamheden is soms dun. Als vuistregel geldt dat renovatiewerkzaamheden leiden tot meer huurgenot. Denk aan het plaatsen van een extra toilet of een (nieuwe) berging.
Als de huurder niet met het voorstel instemt, moet je als verhuurder naar de rechter om medewerking af te dwingen. Je moet dan aantonen dat je voorstel redelijk was. Vindt de rechter het voorstel niet redelijk, dan hoeft de huurder niet mee te werken.
Complexgewijze renovatie: 70%-regeling
Als de renovatie een complex van 10 of meer woningen beslaat, kan de 70%-regeling helpen. Op basis daarvan wordt het makkelijker om te bewijzen dat het voorstel redelijk was. Vanaf het moment dat 70% van de huurders heeft ingestemd met het voorstel treedt de regeling in werking.
De verhuurder stuurt alle huurders een schriftelijke bevestiging dat 70% van de huurders heeft ingestemd. Na die brief heeft de huurder 8 weken de tijd om de kantonrechter te vragen om een oordeel over de redelijkheid. Daarbij geldt voor de rechter als uitgangspunt dat het voorstel redelijk was. De huurder moet dus het tegendeel aantonen.
Als de huurder niet op tijd een procedure opstart, dan wordt hij geacht alsnog ingestemd te hebben. Discussie over de redelijkheid is dan niet meer aan de orde.
Procedure
De huurder die niet heeft ingestemd met het voorstel, zal in de praktijk de deur niet open doen. Om zijn medewerking af te mogen dwingen is een juridische procedure nodig. Zo’n procedure neemt al snel een paar maanden in beslag, dus schakel ons op tijd in! Voor vrijblijvend overleg kunt u contact opnemen met mij, advocaat huurrecht woonruimte Joyce ten Brinke, of een van de andere advocaten van IJzer Advocaten uit Nijmegen.
[De oorspronkelijke auteur van dit blog is niet meer werkzaam bij IJzer Advocaten. Voor meer informatie nodigen wij u uit contact op te nemen met de advocaten die bij dit blog vermeld worden.]