U bent huurder of verhuurder van een woonruimte waarop het woningwaarderingsstelsel van toepassing is. Bij de totstandkoming van de huurovereenkomst bent u een kale huurprijs overeengekomen én een voorschot met betrekking tot de servicekosten. Maar hoe nu verder? Blijft het hierbij of hebben verhuurder en huurder over en weer nog méér van elkaar verwachten? In deze blog wordt bij een aantal onderwerpen kort stil gestaan die kunnen veranderen tijdens een huurovereenkomst.
Wanneer is het woningwaarderingsstelsel van toepassing?
Het woningwaarderingsstelsel is van toepassing op alle onzelfstandige woonruimtes (ook wel ‘kamers’, ‘kamerhuur’ of ‘kamerverhuur’ genoemd) en op bepaalde zelfstandige woonruimtes. Onzelfstandige woonruimtes – kamers – kenmerken zich eenvoudig gezegd doordat deze niet geheel op zichzelf kunnen functioneren, bijvoorbeeld omdat de woonruimte geen eigen toilet, badkamer, keuken of voordeur heeft. Zelfstandige woonruimtes kunnen wel geheel op zichzelf functioneren.
Het woningwaarderingsstelsel is op een zelfstandige woonruimte van toepassing, wanneer de aanvangshuurprijs, dat wil zeggen de huurprijs die bij het sluiten van de huurovereenkomst is afgesproken, gelegen is onder de op dat moment geldende huurtoeslaggrens. In 2018 bedraagt de huurtoeslag grens € 710,68. In 2019 bedraagt de huurtoeslag grens € 720,42. Ligt de huurprijs onder deze normen? Dan spreken we van een ‘niet-geliberaliseerde’ zelfstandige woning, en is het woningwaarderingsstelsel (ook wel het ‘puntensysteem’ genoemd) van toepassing. Ligt de huurprijs boven deze normen? Dan spreken van een ‘geliberaliseerde’ woonruimte, en is het woningwaarderingsstelsel niet van toepassing. Maar let op: in sommige gevallen kan de aanvangshuurprijs met terugwerkende kracht worden aangepast, zodat deze aanvankelijk níet, maar later wél onder de huurtoeslag grens valt. Ook dan is het woningwaarderingsstelsel gewoon van toepassing.
Advocaat huurverlaging
Een huurprijs kan op verzoek van de huurder worden verlaagd. Dit voorstel dient te voldoen aan een aantal vormvereisten. Zo moet in het voorstel tot verlaging van de huurprijs én de oude, én de nieuwe (voorgestelde) kale huurprijs vermeld worden. Ook dient de huurder het percentage of het bedrag waarmee de kale huurprijs in het voorstel wordt verlaagd te vermelden, en de datum waarop de voorgestelde kale huurprijsverlaging ingaat.
Wordt aan alle vormvereisten voldaan, dan kan het zomaar zijn dat een verhuurder niet instemt met het huurprijsverlagingsvoorstel van de huurder. De verhuurder heeft over het algemeen immers belang bij een zo hoog mogelijke huurprijs. De huurder kan dan op grond van artikel 7:254 van het Burgerlijk Wetboek een verzoek indienen bij de Huurcommissie. De Huurcommissie gaat dan beoordelen of het voorstel van de huurder redelijk is. De Huurcommissie zal vervolgens een uitspraak doen over de redelijkheid van de voorgestelde huurprijsverlaging door huurder. In de uitspraak zal de Huurcommissie aangeven of een verlaging redelijk is. Als een verlaging redelijk is, geeft de Huurcommissie de omvang van de verlaging van de kale huurprijs aan die zij redelijk acht. Ook wordt de ingangsdatum van de gewijzigde huurprijs vastgesteld.
Puntensysteem
Bij de beoordeling van een verzoek tot huurprijsverlaging hanteert de Huurcommissie het puntensysteem van het woningwaarderingsstelsel (wws), zoals hiervoor al kort besproken. Daar hebben een verhuurder en huurder rekening mee te houden. Let altijd goed op dat wel het juíste waarderingsstelsel wordt gebruikt bij de vaststelling van de kale huurprijs. Dit omdat er aparte waarderingsstelsels bestaan voor onzelfstandige woonruimte (kamers) en zelfstandige woonruimte (sociale huur).
In het woningwaarderingsstelsel speelt ook de WOZ-waarde van een woonruimte een (belangrijke) rol. Dit omdat de WOZ-waarde een grote invloed heeft op het totaal aantal punten, en aldus op de kale huurprijs.
Advocaat servicekosten en jaarafrekening
Naast de kale huurprijs, betaalt de huurder vaak ook een voorschot aan servicekosten én nutsvoorzieningen aan de verhuurder. Onder nutsvoorzieningen is te verstaan: kosten voor gas, elektriciteit en water waarvoor de huurder een eigen meter heeft. Servicekosten zijn alle andere kosten voor leveringen en diensten die de verhuurder bovenop de kale huurprijs berekent (denk daarbij aan schoonmaakkosten en tuinonderhoud).
Relevant om te vermelden is dat als in een gehuurde woonruimte geen eigen meter aanwezig is voor gas, elektriciteit en water, deze kosten óók onder servicekosten vallen.
Voor een verhuurder is het belangrijk dat de voorschotten goed worden vastgelegd in de huurovereenkomst. Dit om een discussie met de huurder te voorkomen. Het moet voldoende duidelijk zijn voor welke diensten / leveringen een huurder een voorschot heeft betaald.
Verzoek afrekening servicekosten
Een verhuurder is op grond van de wet verplicht een eindafrekening van de servicekosten en nutsvoorzieningen te verstrekken. Verstrekt een verhuurder geen eindafrekening dan kan de huurder na het verstrijken van de wettelijke termijn van een halfjaar na het verstreken kalenderjaar (meestal zal dat vanaf 1 juli zijn), zonder enige kennisgeving aan verhuurder, een verzoek indienen bij de Huurcommissie om de betalingsverplichting van huurder vast te stellen.
Als een verhuurder wel de eindafrekening van de servicekosten verstrekt, blijkt daaruit of een huurder bij moet betalen of dat de huurder nog geld terug krijgt. Belangrijk om te vermelden is dat met de afgifte van een eindafrekening alleen maar een opeisbare vordering kan ontstaan voor verhuurder of huurder als zij overeenstemming bereiken over de eindafrekening. Als verhuurder en huurder geen overeenstemming bereiken, betekent dat op grond van de eindafrekening géén opeisbare vordering ontstaat. Verhuurder kan geen bijbetaling afdwingen en huurder kan geen terugbetaling afdwingen via bijvoorbeeld een deurwaarder.
Als een huurder of verhuurder meent een vordering te hebben op de ander, dan kan tot uiterlijk 2,5 jaar na afloop van het kalenderjaar bij de Huurcommissie of rechtbank een verzoek worden ingediend. De Huurcommissie of rechter zal zich dan buigen over de eindafrekening en de omvang van de servicekosten die de huurder aan verhuurder verschuldigd is.
Specificatie servicekosten
Voor verzoeken die betrekking hebben op de servicekosten (dus niet de nutsvoorzieningen indien de huurder een eigen meter heeft), is de verhuurder verplicht aanvullende informatie te verstrekken. Hiervoor bestaat een formulier ‘specificatie servicekosten’. Dit formulier is te vinden op website van de Huurcommissie onder de zoekterm ‘specificatie servicekosten’. Als het gehuurde niet over een eigen meter beschikt, dient de verhuurder de verbruiken (gas/water/elektra) wel op te nemen – naast de andere leveringen en diensten (schoonmaak etc.) – in dit formulier. Naast dit formulier dient de verhuurder alle onderliggende facturen te verstrekken.
Verzoek voorschotbedrag nutsvoorziening
Als het gehuurde beschikt over een eigen meter en het verzoek heeft alleen betrekking op de nutsvoorziening, dan is een verhuurder niet verplicht om alle facturen te verstrekken. Volstaan kan dan worden met het versturen van een recente afrekening.
Beleidsboek nutsvoorzieningen en servicekosten
Voor meer informatie over de nutsvoorzieningen en servicekosten wordt verwezen naar het Beleidsboek nutsvoorzieningen en servicekosten van de Huurcommissie. In dit Beleidsboek staan de verschillende procedures genoemd die bij de Huurcommissie gevoerd kunnen worden. Het Beleidsboek is te vinden de website van de Huurcommissie, onder de zoekterm ‘beleidsboek nutsvoorzieningen en servicekosten’. In hoofdstuk 4 zijn mogelijke kostenposten uiteengezet. Denk daarbij bijvoorbeeld aan:
- warmtevoorzieningen;
- elektriciteit, gas en water;
- roerende zaken die krachtens de huurovereenkomst ter beschikking zijn gesteld, waaronder bijvoorbeeld roerende apparatuur voor het verwarmen van water, keuken apparatuur, kachel, meubilering, stoffering en overige inboedel;
- kleine herstellingen die voor rekening van de huurder komen, maar door de verhuurder zijn verricht;
- huisvuil, denk aan het verstrekken van vuilniszakken, het in gebruik geven van een vuilniscontainer, het vervoeren van huisvuil binnen het complex;
- huismeester, in het kader van toezicht, veiligheid en personele ondersteuning bij de bewoning;
- signaallevering, diensten in het kader van centrale opvang en doorlevering van een signaal voor radio, televisie, computer of andere elektronische apparatuur;
- elektronische apparatuur, het in gebruik geven van roerende elektronische rand apparatuur en het verrichten van kleine herstellingen aan de apparatuur; verzekeringen;
- gemeenschappelijke ruimten;
- administratiekosten.
Advocaat huurprijs woonruimte Nijmegen
Hebt u vragen over de vaststelling van de huurprijs van een woonruimte? Neemt u dan gerust vrijblijvend contact met ons, IJzer Advocaten, huurrecht advocaat Nijmegen en Arnhem, op. Ons advocatenkantoor maakt graag tijd vrij om eens vrijblijvend te ‘sparren’ of kennis met u te maken. Onze contactgegevens vindt u op onze ‘Contact’-pagina. Huurrecht advocaat Mark Wagemans, jurist huurrecht Joyce ten Brinke.