Een veel voorkomende vraag van een verhuurder is hoe de huurprijs van een huurwoning kan worden bepaald. In de praktijk bestaat een huurprijs meestal uit een kale huurprijs, servicekosten en/of nutsvoorzieningen. Ook komt men geregeld een zogenaamde ‘all-in huurprijs’ tegen. Voor het vaststellen van huurprijs dient een verhuurder rekening te houden met meerdere wetten en regelgeving in het huurrecht. Verhuurders en huurders zijn als uitgangspunt vrij een huurprijs overeen te komen, maar een zekere oplettendheid bij het aangaan van de huurovereenkomst is voor de verhuurder wel een vereiste. Advocaat huurrecht Joyce ten Brinke zal in dit blog ingaan op een ‘all-in huurprijs’ en een stappenplan uiteenzetten dat als leidraad kan worden gebruikt bij het bepalen van de huurprijs voor een huurwoning.
Wat is een all-in huurprijs?
In de praktijk zie ik geregeld een ‘all-in huurprijs’ voorbijkomen, met name bij kamerverhuur. Men spreekt over een ‘all-in huurprijs’ als de kale huurprijs, servicekosten en/of nutsvoorzieningen niet van elkaar gescheiden zijn. Er is slechts één totale huurprijs overeengekomen, waarin alles is inbegrepen en waaruit niet duidelijk is op te maken welk deel van de huurprijs wordt toegerekend aan kale huur en welk deel aan servicekosten en/of nuts. Als zowel de verhuurder als de huurder hierover tevreden zijn, doen zich geen problemen voor. Op het moment dat er echter een geschil ontstaat, zal duidelijk moeten worden welk deel van de prijs betrekking heeft op het enkele gebruik van de woning (de ‘kale huur’) en welk deel als voorschot op de servicekosten moet worden beschouwd. Zo kan een huurder bij een all-in-huurprijs bijvoorbeeld niet nagaan of de betaalde huurprijs boven een maximale huurprijsgrens ligt. Een huurder kan in zo’n geval de Huurcommissie inschakelen om de huurprijs (alsnog) op te splitsen en te laten toetsen.
Verder mag een verhuurder bij een all-in-huurprijs de huur niet verhogen en de servicekosten en kosten nutsvoorzieningen afrekenen. Het hanteren van een all-in-huurprijs brengt aldus veel nadelen met zich (en zal ik om die reden niet aanraden). Een goede opsplitsing van de kale huurprijs, servicekosten en/of nutsvoorzieningen zorgt daarentegen voor overzichtelijkheid voor zowel de verhuurder als de huurder. Onderstaand stappenplan kan als leidraad worden gebruikt bij het vaststellen van een huurprijs.
Stap 1: Wat is de liberalisatiegrens?
Het is belangrijk om allereerst te bepalen met wat voor soort woning u te maken heeft: een sociale huurwoning of een woning in de vrije sector? Dit is belangrijk omdat de regels voor sociale huurwoningen en vrije sectorwoningen verschillen. Denk hierbij aan de maximale huur die u kunt vragen voor de woning, huurverhogingen, huurtoeslag en dergelijke.
De zogenaamde ‘huurliberalisatiegrens’ (ook wel genoemd: ‘liberalisatiegrens’ of ‘huurtoeslaggrens’) bepaalt of een huurder een sociale huurwoning bewoont of een woning in de vrije huursector. Kort gezegd betekent dit dat als de kale huurprijs bij de start van de huurovereenkomst lager dan of gelijk is aan de op dat moment geldende huurliberalisatiegrens, sprake is van een sociale huurwoning. In het geval de aanvangshuurprijs hoger is, is sprake van een geliberaliseerde woning in de vrije huursector. Het moet in dat geval wel gaan om een zelfstandige woning. De liberalisatiegrens voor een zelfstandige woonruimte in 2020 ligt op meer dan € 737,14. Op de website van de Rijksoverheid kunt u een volledig overzicht vinden van de huur liberalisatie grenzen in de verschillende jaren.
Als blijkt dat sprake is van een sociale huurwoning, geldt een maximale huurprijs via het zogenaamde ‘woningwaarderingsstelsel’, ook wel het ‘puntensysteem’ genoemd. Voor een geliberaliseerde zelfstandige huurwoning in de vrije huursector geldt deze maximale huurprijs niet. Huurder en verhuurder hebben dan contractsvrijheid: ze mogen in samenspraak of door onderhandeling vrij bepalen wat de huurprijs zal bedragen.
Om vast te stellen of sprake is van een sociale huurwoning met een maximale huurprijs, kunt u gebruik maken van het eerder genoemde puntensysteem, dat ook wel het woningwaarderingsstelsel (WWS) genoemd wordt. Het puntensysteem bepaalt de maximale huurprijs voor een sociale huurwoning. Dit puntensysteem ofwel woningwaarderingsstelsel geldt aldus niet voor huurwoningen in de vrije sector, maar kan wel worden gehanteerd om te bepalen of u zich in de vrije huursector bevindt (en dus niet te maken heeft met een maximale huurprijs).
Stap 2: Het totaal aantal punten op basis van het woningwaarderingsstelsel
Het puntensysteem geeft de kwaliteit van een huurwoning in punten weer. Een andere naam voor het puntensysteem is het woningwaarderingsstelsel. Zo krijgt elk onderdeel in de woning een aantal punten toebedeeld. Denk daarbij aan de oppervlakte van de huurwoning, maar ook het sanitair van de woning, kamer of appartement.
U kunt als verhuurder zelf de punten en maximale huurprijs van de woning (of de kamer, of het appartement) uitrekenen. U kunt daarvoor de huurprijscheck van de Huurcommissie gebruiken. Let u erop dat u hierbij het goede formulier gebruikt. Ofwel voor een zelfstandige woonruimte of voor een onzelfstandige woonruimte (bijvoorbeeld een studentenkamer). Wees u zich ervan bewust dat ook een huurder het formulier kan gebruiken om te checken of de kale huurprijs juist is berekend. Het totaal aan punten levert uiteindelijk een maximale kale huurprijs op. De bijbehorende maximale kale huurprijs kunt u opzoeken via tabellen met huurprijzen. Als u deze tabel erbij pakt (website Huurcommissie), zult u zien dat de tabel doorloopt tot 250 punten (met een huurprijs tot € 1298,74 voor een zelfstandige woonruimte per 1 juli 2019).
Let op! Is het totaal aantal punten en de daarbijbehorende kale huurprijs van een zelfstandige woonruimte zodanig dat de prijs boven de huurliberalisatiegrens ligt (in 2020: € 737,14)? Dan bevindt u zich in de vrije huursector. U mag in dat geval zélf de kale huurprijs bepalen en overeenkomen met een huurder. U bent dus in dat geval niet gebonden aan de maximale huurprijs zoals staat bepaald in de tabel van de Huurcommissie.
Het is belangrijk om deze stap te doorlopen. Doet u dit niet, dan loopt u het risico dat een huurder naar de Huurcommissie stapt. Een huurder kan onder omstandigheden zijn of haar aanvangshuurprijs laten toetsen door de Huurcommissie. De Huurcommissie zal twee zaken toetsen: in de eerste plaats wordt vastgesteld of de overeengekomen huurprijs in redelijke verhouding staat tot de kwaliteit van de woonruimte (via het woningwaarderingsstelsel / puntensysteem). Is dit niet het geval – omdat het aantal punten niet overeenkomt met de bijbehorende kale huurprijs -, dan zal de huurprijs worden verlaagd tot het bedrag dat nog net als redelijk kan worden aangemerkt (dus de maximale huurprijsgrens). Deze vaststelling gaat terug tot de ingangsdatum. In de tweede plaats zal de Huurcommissie vaststellen of de woning gebreken kent. Gebreken in een woning kunnen een huurprijsvermindering met zich brengen. Oordeelt de Huurcommissie dat de huurprijs niet redelijk is? Dan dient u het teveel betaalde aan huurpenningen (met terug werkende kracht) terug te betalen aan de desbetreffende huurder.
Mocht de huurder van een woning in de vrije huursector de aanvangshuurprijs willen toetsen, dan zal de Huurcommissie – indien u via het puntensysteem hebt gecontroleerd of de woning daadwerkelijk in de vrije huursector valt (en dit het geval is) – de huurprijs doorgaans in verhouding met de kwaliteit van de woonruimte, redelijk vinden (voor zover geen sprake is van gebreken). Als u de woning, voordat u de kale huurprijs vaststelt, checkt aan de hand van het puntensysteem (het WWS), kunt u aldus voorkomen dat de Huurcommissie op een later moment zal oordelen dat de huurprijs toch niet redelijk is (omdat het eigenlijk een sociale huurwoning betreft, welke gebonden is aan een maximale kale huurprijs).
Stap 3: Stel vast of de woning een eigen meter heeft voor de levering van gas, elektra en water
Als het goed is hebt u na het doorlopen van de eerste twee stappen de kale huurprijs van de woning, kamer of appartement kunnen bepalen. Betreft het een sociale huurwoning, dan bent u gebonden aan een maximale huurprijs. Betreft het een geliberaliseerde zelfstandige woning in de vrije huursector, dan staat het u vrij om zélf een kale huurprijs te bepalen en overeen te komen met een huurder. Deze kale huurprijs ziet op het gebruik van de woning. In veel gevallen zal een verhuurder ook een prijs willen vaststellen voor de bijkomende leveringen en diensten. Dit betreft doorgaans een maandelijks voorschot-bedrag voor de servicekosten.
Indien de woning een eigen meter heeft voor de levering van gas, elektra en water, spreekt men over nutsvoorzieningen. Alle overige leveringen en diensten worden overige servicekosten genoemd. Onder servicekosten valt de vergoeding voor in verband met het bewonen van de woonruimte geleverde overige zaken en diensten. Voor deze overige servicekosten gelden aanvullende regels die niet gelden voor nutsvoorzieningen. Om die reden is het onderscheid in de huurovereenkomst van belang.
Heeft de woning geen eigen meter voor de levering van gas, elektra en water, dan spreekt men over servicekosten. In dat geval wordt met deze term ‘servicekosten’ alle leveringen en diensten bedoeld. Dus ook de levering van gas, elektra en water kunnen hier onder worden gebracht.
De totale huurprijs kan dus bestaan uit een kale huurprijs, voorschot nutsvoorzieningen én een voorschot servicekosten (wél een eigen meter). Voor zover geen sprake is van een eigen meter bestaat de totale huurprijs uit een kale huurprijs en een voorschot servicekosten.
Stap 4: Bepaal de hoogte van het maandelijks voorschot servicekosten en/of nutsvoorzieningen
Op grond van de wet is een verhuurder verplicht om binnen een half jaar na afloop van een kalenderjaar de werkelijke servicekosten te verrekenen met het betaalde voorschotbedrag. Dit kunt u doen door een gespecificeerde afrekening op te stellen, waarin u uiteenzet welke servicekosten zijn gemaakt en welk voorschotbedrag daarvoor is betaald. De afrekening vindt dus plaats op basis van de facturen die u hebt ontvangen en hebt betaald.
Op het moment dat u geen overeenstemming hebt bereikt met de huurder over de afrekening, kan een huurder een verzoek indienen bij de Huurcommissie. De Huurcommissie kan dan de betalingsverplichting van de huurder vaststellen. Het is aldus van belang om in de huurovereenkomst goed uiteen te zetten voor welke kostenposten de huurder servicekosten en/of nutsvoorzieningen gaat betalen. De specifieke kostenposten die in de huurovereenkomst staan opgesomd (en aldus zijn overeenkomen bij aanvang van de huurovereenkomst), kunnen worden meegenomen in een latere afrekening.
Het voorschot bedrag per kostenpost dient redelijk te zijn én de kosten moeten ook daadwerkelijk gemaakt zijn. Het is dus niet mogelijk om winst te maken op het voorschotbedrag.
De stookkosten, kosten voor elektriciteit en kosten voor water mét een eigen verbruiksmeter, kunnen worden doorberekend aan de huurder.
Voor zover de woonruimte geen eigen meter heeft voor de elektriciteit, gas en water, kunnen deze kosten alsnog worden doorberekend aan de huurder onder de term servicekosten. Volgens de Huurcommissie is het mogelijk om daarnaast nog andere kostenposten door te berekenen aan de huurder. Denk daarbij bijvoorbeeld aan een gebruiksvergoeding voor:
- roerende zaken;
- een kostprijs voor vuilniszakken;
- een huismeester;
- signaallevering (televisie, internet);
- verzekeringen;
- glazenwassen;
- schoonmaakkosten;
- tuinonderhoud;
- onderhoud installaties;
- ontstoppen leidingen en rioleringen;
- schoorsteenvegen en reinigen ventilatiekanalen;
- lampen vervangen;
- ongediertebestrijding;
- schilderwerkzaamheden;
- fondsen;
- administratiekosten;
Ik wijs u erop dat per kostenpost weer mogelijke uitzonderingen gelden. Meer informatie over deze specifieke kostenposten staat in het beleidsboek servicekosten en nutsvoorzieningen van de Huurcommissie (online te downloaden). Ook kunt u eventueel het Besluit servicekosten raadplegen.
Een huurder is in beginsel verplicht om op zijn kosten de kleine herstellingen te verrichten. Het is mogelijk deze kosten, indien u deze werkzaamheden uitvoert of laat uitvoeren, door te berekenen aan de huurder. Wat kleine herstellingen zijn in de zin van de wet, kunt u vinden in het Besluit kleine herstellingen (zie hiervoor o.a. de website van de Rijksoverheid). Wees u echter van bewust dat het mogelijk is dat de kosten voor een kleine reparatie, alsnog voor rekening van een verhuurder kunnen komen. Bijvoorbeeld als de reparatie niet eenvoudig is uit te voeren en er hoge kosten mee gemoeid gaan. Daarnaast dienen grote reparaties en groot onderhoud voor rekening van de verhuurder te komen. Hiervan kan niet ten nadele van de huurder worden afgeweken.
Huurrecht advocaat Nijmegen
Als u dit stappenplan hebt doorlopen kunt u zelf de huurprijs onderverdelen in een kale huurprijs, servicekosten en/of nutsvoorzieningen. Loopt u toch tegen problemen aan bij aanvang van een huurcontract, het bepalen van de huurprijs, servicekosten of nutsvoorzieningen? Of juist tijdens de huurovereenkomst, bijvoorbeeld bij de afrekening servicekosten of door een (dreigende) Huurcommissie procedure? Neem dan gerust – vrijblijvend – contact op met een van de advocaten van IJzer Advocaten uit Nijmegen. IJzer Advocaten beschikt over een gedegen kennis en kunde op het gebied van het huurrecht, wonen en huurprijzen. Als advocaat huurrecht staan wij mensen bij niet alleen in Nijmegen, maar ook in andere plaatsen als Arnhem, Den Bosch, Venlo, Maastricht, Eindhoven, Roermond, Tilburg, Breda, Rotterdam, Amsterdam, Utrecht, Den Haag, Delft, Leiden, Haarlem, Den Helder, Zwolle, Amersfoort, Almere, Lelystad, Groningen, Leeuwarden, Assen, Enschede, Hoogeveen.