Voor een huurovereenkomst die betrekking heeft op een kantoorruimte of overige bedrijfsruimte is in de wet een bijzondere ontruimingsbescherming vastgelegd. Het gaat hier om een restcategorie van gehuurde ruimten (‘gebouwde onroerende zaken’), die niet vallen onder de huurregimes voor woonruimte of winkelruimte (‘290-bedrijfsruimte’). Kort gezegd houdt deze ontruimingsbescherming in dat als de huurovereenkomst eindigt, u als huurder niet direct het gehuurde hoeft te ontruimen. En als verhuurder hebt u er vice versa rekening mee te houden dat uw huurder niet direct weg hoeft te zijn.
Onderscheid tussen de huur van een winkel en de huur van een kantoor of overige ruimte
Voor de toepasselijkheid van de ontruimingsbescherming dient én geen sprake te zijn van een woonruimte, én geen sprake te zijn van een winkelruimte die onder het regime van ‘290-bedrijfsruimte’ valt. Voor een huurder van een woonruimte of een 290-bedrijfsruimte gelden namelijk andere huurbeschermingsbepalingen, die de huurder méér bescherming bieden. Of een gehuurde ruimte wél of géén woonruimte betreft, is vaak gemakkelijk vast te stellen. Kort door de bocht is een ruimte een woonruimte als hierin op basis van de huurovereenkomst bewoning plaatsvindt. Er bestaat echter nog wel regelmatig discussie over de vraag of een gehuurd gebouw dient te worden gekwalificeerd als een zogenaamde ‘230a ruimte’ (lees: kantoorruimte en restcategorie) of een ‘290 bedrijfsruimte’ (lees: winkelruimte). De zogenoemde 290 bedrijfsruime wordt ook wel aangeduid met de term ‘middenstandsbedrijfsruimte’ en omvat doorgaans in het bijzonder winkel- en horecapanden. Om te kunnen spreken van een 290 bedrijfsruimte moet sprake zijn van een voor publiek toegankelijk lokaal voor rechtstreekse levering van roerende zaken of dienstverlening (bijvoorbeeld een verkooppunt). Daarnaast dient de bedrijfsruimte o.a. bestemd te zijn voor een:
- kleinhandelsbedrijf, of
- restaurant of cafébedrijf, of
- afhaaldienst of besteldienst, of
- ambachtsbedrijf.
Betreft het géén woonruimte of een 290-bedrijfsruimte zoals hierboven beschreven, dan valt de gehuurde ruimte onder de restcategorie. Namelijk de 230a ruimte met ontruimingsbescherming. De restcategorie is van toepassing op bijvoorbeeld de verhuur van praktijkruimten voor beroepsuitoefening. Denk daarbij aan een kantoorruimte, reisbureaus, opslagruimten, maar ook sportaccommodaties. Bij de kwalificatievraag is medebepalend, wat huurder en verhuurder – mede in aanmerking genomen de inrichting van de gehuurde zaak – bij het sluiten van de huurovereenkomst voor ogen hebben gehad.
Ontruimingsbescherming advocaat
Uit de wet volgt dat een huurder van een 230a pand niet direct tot ontruiming hoeft over te gaan nadat de huurovereenkomst (tegen zijn zin) is beëindigd. De huurder heeft deze ontruimingsbescherming echter niet in het geval hij is veroordeeld tot ontruiming wegens niet nakoming van zijn verplichtingen, hij zélf de huur heeft opgezegd of als hij uitdrukkelijk in de beëindiging daarvan heeft toegestemd.
De verhuurder dient een ontruiming schriftelijk aan te zeggen. Een huuropzegging en de aanzegging tot ontruiming zal doorgaans plaatsvinden tegen hetzelfde tijdstip (tegen dezelfde datum). Van belang is dat een huuropzegging echter niet zonder meer ook een aanzegging in houdt. Daarnaast heeft de ontruiming in beginsel pas werking als deze de huurder ook daadwerkelijk heeft bereikt. Dit betekent dat het voor een verhuurder raadzaam is om – naast de huuropzegging – ook expliciet de aanzegging tot ontruiming per aangetekende post te verzenden aan de huurder. De huurder geniet vervolgens ontruimingsbescherming gedurende twee maanden na het tijdstip waartegen de ontruiming is aangezegd. Dit wil zeggen dat als de verhuurder de huurovereenkomst opzegt en aanzegt tegen 1 mei 2020, de huurder ontruimingsbescherming geniet tot 1 juli 2020. De termijn begint niet eerder te lopen, dan nadat de verhuurder de ontruiming daadwerkelijk heeft aangezegd. De huurder kan zich in de tussentijd tot de rechter wenden om de ontruimingsbescherming te laten verlengen. Dit verzoek van de huurder schorst zijn verplichting om tot ontruiming over te gaan, tot het moment dat de rechter hierover heeft beslist.
Verzoek huurder om verlenging ontruiming huur
De termijn van twee maanden waarbinnen van de huurder actie wordt verlangd (het indienen van het verzoek tot verlenging), is een vervaltermijn. Dit betekent dat door het verlopen van de termijn, de huurder het recht verliest om een verzoek tot verlenging in te dienen. Een te laat ingediend verzoek van de huurder zal leiden tot niet-ontvankelijkheid. Niet-ontvankelijkheid houdt in dat het verzoek zonder inhoudelijke beoordeling wordt afgewezen. De termijn kan ook niet worden gestuit, geschorst of verlengd. Indien de huurder en verhuurder in gesprek zijn om mogelijk toch nog samen tot een voortzetting van de huur te komen, zal de huurder wellicht de onderhandelingen niet willen frustreren door een verlengingsverzoek in te dienen bij de rechter. In dat geval is het mogelijk dat de verhuurder en huurder overeenkomen dat de inmiddels gedane ontruimingsaanzegging wordt ingetrokken. Onder bijzondere omstandigheden is het mogelijk dat een huurder, bij het ontbreken van zo’n afspraak, alsnog erop mocht vertrouwen dat de verhuurder zijn ontruimingsaanzegging had ingetrokken. De verhuurder kan dit voorkomen door tijdig en ondubbelzinnig aan de huurder te laten weten dat hij, ondanks de onderhandelingen, de ontruimingsaanzegging handhaaft.
Beoordeling rechter, verzoek huurder advocaat
De rechter wijst het verzoek van de huurder alleen toe als zijn belangen door de ontruiming ernstiger wordt geschaad dan die van de verhuurder bij voortzetting van de huurovereenkomst. Bij de beoordeling door de rechter kunnen meerdere omstandigheden een rol spelen. Denk daarbij aan (onder meer):
- of de huurder op korte termijn een geschikte vervangende bedrijfsruimte kan vinden;
- de duur van de huurrelatie;
- hoe lang de opzegtermijn is geweest;
- of de huurder zijn investeringen al heeft kunnen afschrijven.
De rechter zal het verzoek afwijzen indien de verhuurder aannemelijk heeft gemaakt dat van hem niet kan worden gevergd dat de huurder langer het recht op het gebruik van het pand behoudt. Het betreft een verplichte afwijzingsgrond van de rechter. Hiervan kan sprake zijn als de huurder zich schuldig heeft gemaakt aan:
- onbehoorlijk gebruik van het pand;
- ernstige overlast (ondervonden door verhuurder of medegebruikers);
- wanbetaling.
Als het verlengingsverzoek door de rechter wordt afgewezen, zal hij tevens het tijdstip van de ontruiming vaststellen. Hiertegen staat geen hoger beroep open.
Termijn verlenging huurder
Wijst de rechter het verzoek van de huurder tot verlenging toe? In dat geval kan de verlenging worden uitgesproken voor een termijn van ten hoogste één jaar na het eindigen van de overeenkomst. De huurder heeft vervolgens nog tweemaal de mogelijkheid om de termijn te verlengen (telkens met maximaal één jaar). Dit verzoek tot verlenging van de huurder moet uiterlijk één maand voor het verstrijken van de termijn worden ingediend. Tijdens de verlenging is de huurovereenkomst al beëindigd, het kan dus zo zijn dat partijen het niet eens zijn over de hoogte van de tegenprestatie voor het gebruik van het pand (gedurende de verlenging). De rechter kan in zo’n geval een redelijk bedrag (gezien het huurpeil) vaststellen. Voor het overige blijven gedurende deze verlenging de rechten en verplichtingen uit de huurovereenkomst tussen huurder en verhuurder van kracht.
Advocaat huurovereenkomst, oplettendheid vereist!
Tot slot merk ik nog op dat het mogelijk is dat partijen bij een 230a ruimte, huurbescherming overeenkomen voor een 290 bedrijfsruimte. De huurder heeft in dat geval recht op de verderstrekkende huurbescherming in plaats van ontruimingsbescherming. Het is namelijk mogelijk om niet ten nadele van de huurder af te wijken van de ontruimingsbescherming.
Het omgekeerde komt ook voor: namelijk dat partijen bij een 290 bedrijfsruimte de ontruimingsbescherming overeenkomen, zoals reeds is uiteengezet. De verhuurder heeft in dat geval het huurobject niet goed gekwalificeerd. De huurder zal in dat geval toch aanspraak kunnen maken op de verderstrekkende huurbescherming zoals voor een bedrijfsruimte geldt. Schijn bedriegt. Dit betekent dat voor de verhuurder en huurder een zekere mate van oplettendheid is vereist ten aanzien van het juiste wettelijke regime (met name bij een huurbeëindiging), omdat niet de tekst van de huurovereenkomst bepalend is voor een juiste kwalificatie van het huurobject (woonruimte / bedrijfsruimte / overige ruimte).
Hebt u, verhuurder, moeite met het kwalificeren van uw gebouwde onroerende zaak? Of denk u als huurder recht te hebben op ontruimingsbescherming? Neemt u dan gerust vrijblijvend contact met mij, Joyce ten Brinke, of een van de andere advocaten van IJzer Advocaten uit Nijmegen. Advocatenkantoor IJzer Advocaten is specialist op het gebied van huurrecht winkelruimte, bedrijfsruimte en kantoorruimte.