Het woningwaarderingsstelsel (WWS) is een op punten gebaseerd systeem om de maximale toegestane huurprijs van een woning vast te stellen. Hoe hoger de kwaliteit van de woning is, hoe meer punten een woning krijgt en des te hoger de huurprijs mag zijn. Het puntensysteem van het WWS staat uitgewerkt in het Besluit huurprijzen woonruimte (Bhw).
Ontwerpbesluit huurprijzen woonruimte
Op 6 februari 2024 heeft de minister het ontwerpbesluit Besluit huurprijzen woonruimte aangeboden aan de Tweede Kamer waarmee hij het huidige WWS wil wijzigen. Met deze wijzigingen wordt invulling gegeven aan een aantal voorgenomen maatregelen die onderdeel uitmaken van het wetsvoorstel betaalbare huur. Over het wetsvoorstel betaalbare huur leest u meer in onze eerdere blog.
De puntentelling gaat behoorlijk op de schop. Verhuurders moeten er rekening mee houden dat een eerder gemaakte berekening van de maximale huurprijs op basis van de huidige puntentelling lager (maar in sommige gevallen ook hoger) kan uitpakken onder de nieuwe puntentelling. Het kan ook zijn dat een woning onder de nieuwe regels geldt als een onzelfstandige woning, bijvoorbeeld als er meer dan 2 bewoners gebruik van maken. Daarover leest u meer in deze blog.
In deze blog bespreken we andere belangrijke wijzigingen in de puntentelling.
Energieprestatie
Een opvallende verandering van de aankomende wet is het berekenen van aftrekpunten aan woningen met slechte energielabels (E, F en G) en toekenning van extra punten voor goede energielabels (A en hoger). Hoe lager het energielabel, des te hoger het aantal aftrekpunten dat wordt toegekend. Hoe hoger het energielabel, des te hoger het aantal extra punten dat wordt toegekend. Het idee hierachter is om verhuurders aan te sporen om hun woningen te verduurzamen, maar ook dat een goed geïsoleerde woning waardevol is voor de huurder.
De peildatum
In de toelichting wordt uitgelegd dat het waarderen plaatsvindt naar de toestand van de woonruimte op de peildatum wanneer de puntentelling plaatsvindt door de gemeente of de Huurcommissie. Dit is op het moment dat de huurovereenkomst aanvangt.
Het is denkbaar dat er voor een woning geen geldig energielabel is vastgesteld op het moment dat een woning wordt verhuurd. De puntentoekenning voor de energieprestatie dient in dat geval plaats te vinden aan de hand van het bouwjaar. Dit geldt ook indien op een later moment alsnog een geldig energielabel wordt bepaald.
De Hoge Raad heeft vorig jaar geoordeeld dat de Huurcommissie ook rekening dient te houden met het energielabel dat is opgesteld ná de ingangsdatum van de huurovereenkomst. Het gaat bij het toekennen van de punten om de kwaliteit van de woonruimte en niet of een energielabel staat geregistreerd. Hierover leest u meer in onze eerdere blog. De nieuwe ontwerpregeling gooit dat uitgangspunt overboord: voortaan is niet de kwaliteit van de woonruimte, maar het energielabel tijdens de aanvangsdatum bepalend.
De minister is er in de toelichting duidelijk over dat dit een bewuste keuze is. De reden voor die wijziging is dat de minister het WWS deels een andere functie geeft: het systeem krijgt meer de functie van een controlemechanisme op basis waarvan strafmaatregelen kunnen worden opgelegd. Daarvoor is het belangrijk dat er zo min mogelijk discussie mogelijk is over het aantal punten waar de woning voor in aanmerking komt. Hier gaat dat naar onze mening ten koste van de redelijkheid.
Punten bij renovatie (geschrapt)
Volgens het huidige woningwaarderingsstelsel kunnen aan een woning punten voor renovatie worden toegekend. Om voor punten voor dit onderdeel in aanmerking te komen, dient er voor de renovatie een investering te zijn gedaan van minimaal € 10.000. Per geïnvesteerd bedrag van € 1.000 wordt met 0.2 punten gewaardeerd. Deze punten kunnen worden doorberekend vanaf het jaar waarin de renovatie is gerealiseerd en gedurende de vijf daaropvolgende kalenderjaren. Dus in totaal maximaal 6 jaar. Bij een investering van € 20.000 betekent dit een extra 4 punten voor de komende 6 jaar.
Omdat er een risico zou bestaan op dubbeltelling, door de betere waardering van goede energielabels, is ervoor gekozen om punten bij renovatie in zijn geheel te schrappen. Hiervoor kunnen voor dit onderdeel geen punten meer worden verkregen.
Waar de minister aan voorbij lijkt te gaan is dat een investering ook kan zien op punten die niet mee worden genomen in de energieprestatie. Zo kan een nieuwe keuken of badkamer het huurgenot van de huurder aanzienlijk verhogen, echter zal dit niet resulteren in een hoger energielabel. En voor verhuurders die recent een renovatie hebben uitgevoerd – of daar op dit moment mee bezig zijn – zal deze wijziging als een onwelkome verrassing komen die hun begroting flink in de war kan schoppen.
Rijksmonument en woningen gelegen in beschermd stads- en dorpsgezicht
Op dit moment worden 50 extra punten toegekend als een woning bestaat uit of deel uitmaakt van een rijksmonument. Als er sprake is van een beschermd dorps- of stadsgezicht, dan geldt in het huidige WWS een maximale huurprijsopslag van 15%.
De huidige 50-puntenopslag wordt omgevormd tot een 30% maximale prijsopslag. Dit betekent dat eerst het puntenaantal van de woning moet worden bepaald, en de daarbij horende huurprijs. Vervolgens mag boven op deze huurprijs een opslag van 30% worden gerekend. Met het nieuwe WWS worden monumenten daarnaast ook uitgezonderd van minpunten voor het onderdeel energieprestatie.
Met betrekking tot een woning in beschermd stads- en dorpsgezicht geldt dat zij geen extra huurprijsopslag van 15% meer kunnen krijgen. De minister acht, omdat voor de prijsopslag niet uitmaakt of het om een klein onderdeel van een gebouw of een complete gevel gaat, deze opslag ongericht en disproportioneel. Daarom is ervoor gekozen om deze prijsopslag maar in zijn geheel te schrappen.
Wel wordt het mogelijk om niet alleen voor rijksmonumenten, maar ook voor gemeentelijke en provinciale monumenten een toeslag te rekenen. Daarvoor geldt wel een lagere toeslag van 15%.
Bestel het nieuwe rekenmodel
Wilt u weten hoe de wijzigingen in het ontwerpbesluit in uw concrete geval uitpakken? Om uw woning door te rekenen hebben wij een rekenmodel ontwikkeld. Daarmee kunt u eenvoudig en snel de maximale huurprijs berekenen die op basis van het ontwerp toegestaan is.
Het model voor zelfstandige woonruimte koopt u hier in onze webshop! U heeft het model al voor de prijs van een maand middenhuur! Er is ook een model voor onzelfstandige woonruimte (kamerverhuur); dat vindt u hier. De rekenmodellen zijn ook geschikt als u als bemiddelaar of financieel adviseur uw klanten wilt kunnen adviseren.