Met het voorstel voor de Wet betaalbare huur heeft de minister het ontwerp ingediend voor een wet waarmee de huurprijzen van woningen in het middensegment (‘de middenhuur’ of ‘middeldure huur’) gereguleerd wordt. Dat is een grote verandering in het stelsel voor huurbescherming bij woonruimte. Hoe zit die wet in elkaar? En wat is de stand van zaken?

Wat verandert de Wet betaalbare huur?

In het huidige stelsel van huurprijsbescherming zijn er twee soorten huur: geliberaliseerde huur en niet geliberaliseerde huur. De huurprijs op de eerste dag van de huurovereenkomst (de aanvangshuur) bepaalt of de huur geliberaliseerd is of niet. Er is een puntenstelsel (het woningwaarderingsstelsel) waarmee wordt bepaald wat de kwaliteit van de woning is. Het aantal punten bepaalt wat de maximaal redelijke huurprijs is. De huurder kan de puntentelling binnen 6 maanden laten toetsen door de Huurcommissie. Als de woning genoeg punten haalt voor een huurprijs boven de liberalisatiegrens, dan blijft de huur hetzelfde. Krijgt de woning te weinig punten, dan verlaagt de Huurcommissie de huurprijs naar de maximaal redelijke huurprijs. Als een geliberaliseerde huurprijs niet binnen 6 maanden getoetst wordt, is de huurovereenkomst definitief geliberaliseerd.

De Wet betaalbare huur verandert drie dingen. (1) De grens van het aantal punten waarboven de huurprijs niet verlaagd kan worden, wordt naar boven opgeschoven (tot aan de bovengrens van de middenhuur, 186 punten). (2) De puntentelling wordt dwingend gemaakt voor woningen die in de middenhuur of lager vallen; dat wil zeggen dat verhuurders verplicht zijn maximaal de huur op basis van de puntentelling te hanteren. (3) De huurprijs van woningen met 186 punten of minder kan voortaan op ieder moment omlaag bijgesteld worden op basis van de puntentelling.

Verder wordt in het kader van de middenhuur gewerkt aan een aanpassing van het woningwaarderingsstelsel (WWS). Daarover lees je meer in deze blog (volgt).

1. Introductie van de middenhuur

De Wet betaalbare huur voegt een categorie toe: de middeldure huur (middenhuur). De liberalisatiegrens blijft bestaan, maar komt op 186 punten te liggen. Voor alle woningen met minder dan 187 punten gaan de meeste regels gelden die nu voor de niet-geliberaliseerde huur gelden. Er ontstaan dus drie categorieën:

  • Sociale huur: maximaal 147 punten / huurprijs tot € 879,66 (niveau 1 januari 2024)
  • Middenhuur: 148 t/m 186 punten / huurprijs van € 879,66 tot en met € 1.123,13 (niveau 1 januari 2024)
  • Geliberaliseerde huur: minimaal 187 punten / huurprijs vanaf € 1.123,14 (niveau 1 januari 2024)

Waar het huidige stelsel alleen onderscheid maakt op basis van de aanvangshuurprijs, kan het onderscheid in het nieuwe stelsel ook gebaseerd zijn op het aantal punten dat de woning waard is. Een woning valt in de sociale huur of de middenhuur op basis van de aanvangshuurprijs, maar als de huurprijs op basis van het aantal punten lager had moeten zijn valt de woning toch in die (lagere) categorie van huurbescherming.

Voorbeeld 1: Een woning met 190 punten en een huurprijs van € 950,00 per maand valt in de bescherming van de middenhuur, ook al had de huurprijs hoger mogen zijn.

Voorbeeld 2: Een woning met 90 punten en een huurprijs van € 1.200,00 per maand valt in de bescherming voor sociale huur, ook al was de aanvangshuur hoger dan de liberalisatiegrens.

2. Dwingend maken WWS

Het woningwaarderingsstelsel wordt dwingend gemaakt. Hoe zit dat? In het huidige systeem moet de huurder actie ondernemen als de huur niet in overeenstemming is met de puntentelling. Hij moet zelf een puntentelling maken en zijn huurprijs voorleggen aan de Huurcommissie. Het is voor de verhuurder niet strafbaar om een andere huurprijs af te spreken dan de maximale huurprijs op basis van de puntentelling.

In het nieuwe stelsel is de verhuurder verplicht om de huurder een puntentelling te overhandigen bij het aangaan van de huur. Dat wordt onderdeel van de informatieplicht op grond van de Wet goed verhuurderschap. In die wet wordt daarnaast een verbod opgenomen op het afspreken van een huurprijs die hoger is dan wat op basis van de puntentelling is toegestaan. De gemeente kan dat verbod handhaven, bijvoorbeeld door een boete op te leggen.

De Wet goed verhuurderschap geeft de gemeente nu ook de bevoegdheid om een boete op te leggen voor een te hoge huurprijs, maar alleen als de maximale huurprijs als voorwaarde is opgenomen in de verhuurvergunning. Zo’n vergunning is alleen in enkele specifieke wijken van toepassing. Onder de huidige regelgeving kan er dus geen boete worden opgelegd als de huurprijs niet blijkt te kloppen met de puntentelling.

3. Huurprijsverlaging voor woningen t/m 186 punten

Op dit moment kan een geliberaliseerde huurprijs niet meer verlaagd worden als de huurder niet op tijd naar de Huurcommissie stapt. De Wet betaalbare huur brengt daar verandering in: is de woning 186 of minder punten waard en is de huurprijs te hoog, dan kan de Huurcommissie de huurprijs op verzoek van de huurder verlagen.

Deze nieuwe regel gaat gelden voor nieuwe huurcontracten die worden gesloten nadat de Wet betaalbare huur in werking is getreden. Voor woningen waarvan het puntenaantal onder de ‘oude’ liberalisatiegrens ligt, werkt dat anders. Daarvoor gaan de nieuwe regels gelden vanaf 1 jaar na de inwerkingtreding van de nieuwe wet. Dat betekent dat verhuurders van zulke woningen één jaar de tijd hebben om aanpassingen aan de woning te doen zodat die meer punten krijgt.

Dit onderdeel van de nieuwe wet is voer voor discussie. In een deel van de gevallen grijpt de wet namelijk in op bestaande rechten van verhuurders: huurprijzen die nu vast staan, kunnen straks worden opgebroken. Maar ook meer in het algemeen worden verhuurders gedupeerd die op basis van verwachte huurprijzen investeringen hebben gedaan in hun woningbestand, maar nu op langere termijn rekening moeten houden met significant lagere inkomsten. Daar komt bij dat, gelijktijdig met de introductie van de Wet betaalbare huur, de puntentelling wordt gewijzigd. Met name op het gebied van de energieprestatie kan een woning daardoor veel punten verliezen, nu voor slechtere energielabels zelfs minpunten worden toegekend.

Wat is de stand van zaken van de Wet betaalbare huur?

Het wetsvoorstel is ingediend bij de Tweede Kamer op 5 februari 2024. Daar wordt het voorstel inhoudelijk besproken en kunnen er aanpassingen (amendementen) worden gedaan door Kamerleden. Uiteindelijk wordt er over het wetsvoorstel gestemd. Als de Tweede Kamer heeft ingestemd met het wetsvoorstel, moet de Eerste Kamer het voorstel nog inhoudelijk behandelen en erover stemmen. Daarna wordt de wet gepubliceerd en wordt bepaald wanneer de wet in werking treedt. De minister streeft ernaar de wet per 1 juli 2024 in werking te laten treden.

De eerstvolgende stap is de inhoudelijke bespreking in de Tweede Kamer. In eerste instantie gebeurt dat door de indiening van schriftelijke vragen op 29 februari 2024. Op basis van de eerste signalen is het nog maar de vraag of er voldoende steun is voor het wetsvoorstel.

Vragen over de regulering van de middenhuur?

Wil je weten hoe je een woning kunt aanpassen om de punten te verhogen, of hoe je kunt afdwingen dat je huurder daaraan meewerkt? Wil je weten hoe het precies zit met het overgangsrecht? Of heb je andere vragen over de Wet betaalbare huur? Neem contact met ons op via info@ijzeradvocaten.nl of 024 – 30 30 365.