Als een verhuurder werkzaamheden aan een gehuurde woning of bedrijfsruimte wil gaan verrichten, kan het voor zowel de verhuurder als de huurder van belang zijn of deze werkzaamheden nader in te kleuren zijn als ‘renovatiewerkzaamheden’ of ‘dringende werkzaamheden’. Aan een ‘renovatie’ kunnen andere (rechts)gevolgen verbonden worden dan aan ‘dringende werkzaamheden’.
Verschil tussen renovatie en dringende werkzaamheden
In de huurrecht-praktijk blijkt het niet altijd even makkelijk te bepalen wanneer sprake is van renovatie en wanneer sprake is van dringende werkzaamheden. Het verschil is ook niet altijd even duidelijk. Het antwoord op de vraag of sprake is van renovatie of dringende werkzaamheden hangt af van de grondslag en/of intentie van de te verrichten werkzaamheden.
Het verschil tussen dringende werkzaamheden en renovatiewerkzaamheden is dat dringende werkzaamheden, werkzaamheden zijn die niet zonder nadeel kunnen worden uitgesteld. Deze werkzaamheden móeten gedaan worden om nadeel te voorkomen. Een verhuurder kan dus niet wachten tot het einde van de huurovereenkomst om deze werkzaamheden te (laten) verrichten. Het hoeft daarbij overigens niet alleen maar te gaan om reparaties. Het kan ook heel goed gaan om werkzaamheden die verricht moeten worden om schade te voorkomen.
Een ander verschil is dat een huurder dringende werkzaamheden altijd heeft te dulden c.q. gedogen. Dat is niet het geval bij renovatiewerkzaamheden. Bij renovatiewerkzaamheden zal een verhuurder eerst een redelijk voorstel aan zijn huurder moeten voorleggen.
Ik vind het als huurrecht advocaat Nijmegen ook van belang te vermelden dat, wanneer er meerdere werkzaamheden aan een gehuurd object worden verricht, ook sprake kan zijn van zowel dringende werkzaamheden als van renovatiewerkzaamheden. Deze combinatie van beiden soorten werkzaamheden wil in de praktijk nog wel eens mis gaan. Het is daarom voor de verhuurder en huurder van belang de te verrichten werkzaamheden nader te specificeren. Dit omdat, zoals eerder aangeven, aan dringende werkzaamheden andere consequenties kunnen zitten dan aan renovatiewerkzaamheden.
Huur en verhuur advocaat – rechtsgevolgen
Zo kan bij dringende werkzaamheden een huurder bijvoorbeeld recht hebben op een huurprijsvermindering gedurende de periode dat overlast wordt ervaren van deze werkzaamheden. Mogelijk komt een huurder zelfs een ontbindingsvordering toe van de huurovereenkomst en kan hij vervolgens mogelijk ook aanspraak maken op een schadevergoeding.
Mocht sprake zijn van renovatiewerkzaamheden waardoor een huurder van woonruimte moet (!) verhuizen gedurende deze werkzaamheden, dan maakt die huurder aanspraak op een verhuiskostenvergoeding. Dit is niet het geval als een huurder zijn woonruimte moet verlaten door dringende werkzaamheden. Een reden daarvoor is dat renovatiewerkzaamheden geen noodzaak met zich brengen en dringende werkzaamheden wel. Dat betekent dat een huurder gecompenseerd moet worden op het moment dat hij vanwege de renovatiewerkzaamheden de gehuurde woning moet verlaten.
Regels bij huur en verhuur
Bestaat er bij u discussie over of sprake is van dringende werkzaamheden of van renovatiewerkzaamheden? Of heeft u wellicht andere vragen? Neem dan gerust contact op met mij, Mark Wagemans advocaten huurrecht, of een van de andere advocaten van IJzer Advocaten. Ons advocatenkantoor te Nijmegen is gespecialiseerd in huurrecht.
In de volgende blog zal ik overigens voorbeelden geven wanneer sprake is van dringende werkzaamheden en wanneer sprake is van renovatiewerkzaamheden. Ook zal ik voorzien in een uiteenzetting wanneer sprake kan zijn van een noodzakelijke verhuizing een wanneer niet.