In eerdere blogs heb ik als advocaat onteigeningsrecht de onteigeningsprocedure in grote lijnen uiteengezet. In deze blog komt de schadevergoeding aan bod: naar voren komt wie in aanmerking komt voor een schadeloosstelling bij onteigening, hoe de omvang van deze vergoeding wordt bepaald, welke andere kosten worden vergoed en hoe deze procedure in zijn werk gaat.
Het begin van de discussie over schadeloosstelling
In onze voorgaande blogs hebben wij al belicht dat de onteigening een sterk gereguleerde procedure betreft. Zo moet de overheid, indien deze wil onteigenen, eerst een toestemming van de Kroon (de specialisten van de overheid) ontvangen. Dit oordeel moet vervolgens worden bevestigd door een rechter. Er zijn dus twee stappen. Allereerst is er de procedure bij de Kroon, gevolgd door de procedure bij de rechter.
In de procedure bij de rechter zijn er vervolgens twee smaken. Allereerst is het mogelijk dat de overheid die wil onteigenen, verzoekt om een vervroegde onteigening. In dat geval wordt eerst geoordeeld of de onteigening überhaupt rechtmatig is, en of de Kroon juist heeft geoordeeld. Als de rechter de onteigening goedkeurt, dan kan – bij vervroegde onteigening – de beoogde onroerende zaak van de burger daadwerkelijk worden onteigend. Terwijl deze zaken worden onteigend, zal de procedure omtrent de hoogte van de schadeloossteling worden gevoerd. Bij vervroegde onteigening is er dus éérst een oordeel over de onteigening, en vervolgens een aparte procedure omtrent de omvang van de schadeloosstelling.
Naast de vervroegde onteigening bestaat de reguliere onteigening. Indien de overheid voor deze variant kiest, betekent dit dat de rechter in één keer over zowel de rechtmatigheid van de onteigening als de omvang van de schadeloosstelling oordeelt. Zolang er géén oordeel over deze beide onderdelen bestaat, kan bij de reguliere onteigening niet daadwerkelijk worden onteigend. Deze variant van de procedure wordt eigenlijk nooit gekozen door de overheid, omdat deze langer duurt. Waar de overheid bij de vervroegde onteigening direct na het oordeel over de rechtmatigheid van de onteigening aan de slag kan, moet bij de reguliere onteigening – in tegenstelling tot de vervroegde onteigening – worden gewacht op het oordeel omtrent de schadeloosstelling voordat de grond daadwerkelijk kan worden onteigend.
Dit houdt in dat de discussie over de schadeloosstelling kan plaatsvinden in een aparte procedure, namelijk wanneer voor vervroegde onteigening is gekozen, of kan plaatsvinden tegelijkertijd met de procedure over de rechtmatigheid van de onteigening zelf. In beide gevallen is het te voeren debat hetzelfde. De argumenten, belanghebbenden en regels zijn hetzelfde in zowel de reguliere als de vervroegde onteigening. Het enkele verschil dat bestaat, is dat de burger in de vervroegde procedure diens eigendom al kwijt zal zijn wanneer de discussie over de schadeloosstelling begint.
Procedure omtrent de schadeloosstelling
De procedure omtrent schadeloosstelling kan dus een aparte discussie inhouden, nadat er een vonnis voor onteigening is verkregen (in de procedure betreffende vervroegde onteigening), of een onderdeel zijn van de algehele discussie (in het geval van de reguliere onteigening). Hoewel de procedures inhoudelijk vrijwel hetzelfde zijn, is de vorm in het geval van de vervroegde onteigening wat anders. Er is dan immers al een vonnis verkregen dat de overheid toestaat om te onteigenen. Er bestaat op dat moment enkel nog onduidelijkheid over de te betalen vergoeding. Dit brengt een verschil mee in de te voeren procedure.
De vervroegde onteigening
Bij de vervroegde onteigening is er reeds een vonnis dat de onteigening goedkeurt. In dat geval zal, nadat het vonnis is gewezen en vóórdat de eigendom wordt overgeschreven in de registers, een plaatsopname moeten geschieden. Dit noemt men de ‘descente’.
De descente is bedoeld om vast te leggen wat exact wordt onteigend, en wat daardoor ook dient te worden vergoed. Bij deze descente wordt een dagen tijdstip vastgesteld, waarbij alle – op dat moment – betrokken partijen bijeenkomen. Hiermee worden ook echt álle partijen bedoeld. De rechter-commissaris, de griffier, de partijen en hun advocaten en adviseurs, én door de rechtbank benoemde deskundigen.
Tijdens de descente heeft de rechter-commissaris de regie, de leiding. Eerst zullen partijen bijeenkomen op een locatie in de buurt van de te onteigenen zaken. Bij deze eerste bijeenkomst zullen de partijen aan de rechter alle feiten en omstandigheden voorleggen die zij van belang achten voor de juiste vaststelling van de schadeloosstelling. Hoewel de partijen zich hierbij formeel tot de rechter wenden, zijn het juist de deskundigen tot wie men zich in de praktijk richt. Deze hebben immers de kennis en zijn belast met het opstellen van een zwaarwegend advies omtrent de hoogte van de schadevergoeding. Na de uiteenzetting van de partijen worden te onteigenen zaken bezocht, en zullen de deskundigen foto’s maken, zodat zij deze later kunnen gebruiken in het op te stellen advies.
Na de descente geeft de wet aan dat de deskundigen een advies opstellen en aan de rechtbank verstrekken. Vervolgens kunnen partijen tegen dit deskundigenrapport bezwaar maken, welke volgens ter zitting worden besproken. De praktijk heeft zich echter al jaren anders ontwikkeld. In de praktijk zullen de deskundigen, voordat zij een definitief advies opstellen, eerst een conceptversie verstrekken aan de partijen. Vervolgens zullen de deskundigen de opmerkingen van de partijen naar aanleiding van het concept verwerken in een definitief advies. Het definitieve advies wordt daarna ingediend bij de rechtbank.
De volgende stap is de zitting, en het pleidooi van beide partijen. Dit is het laatste moment voor partijen om diens visie op het advies van de deskundigen te geven en de rechtbank te overtuigen dat de hoogte van de schadeloosstelling hoger, lager of geadviseerde bedrag moet zijn. Omdat deze zitting sterk gericht zal zijn op het advies van de deskundigen, zullen deze deskundigen ook aanwezig zijn om tekst en uitleg te geven.
Na het pleidooi zal de onteigende een opgave moeten doen van de gemaakte kosten die hij of zij vergoed wenst te zien. Hoewel dit officieel tijdens de zitting moet worden besproken, en dus vóór de zitting moet gebeuren, wijst de praktijk uit dat dit vaak na de zitting gebeurt. Er wordt dan nog een schriftelijk debat gevoerd over de vergoedbaarheid van deze opgegeven posten. De kosten die kunnen worden opgegeven zijn overigens zéér ruim, nu de wet een algehele schadeloosstelling voorschrijft. In deze blog zal dit verder worden toegelicht.
Na de zitting en de opgave v an kosten zal binnen enkele weken het vonnis omtrent de hoogte van de schadeloosstelling volgen. Er zijn dan dus twee vonnissen gewezen. Één over de rechtmatigheid van de onteigening, en één over de omvang van de schadevergoeding. De rechter zal in dit vonnis bepalen wat de exacte omvang van de schadevergoeding zal zijn.
De reguliere onteigening
In de reguliere procedure is er géén sprake van een vonnis dat de onteigening al toestaat. In dit geval zal het debat omtrent de vergoeding dus plaatsvinden binnen de algehele procedure omtrent de rechtmatigheid van de onteigening. Maar, ook in deze situatie markeert de descente – de plaatsopname – het begin van het debat omtrent de vergoeding. Verder verloopt de procedure vrijwel gelijk, en zullen dezelfde stappen worden gezet in deze procedure. Het grote verschil tussen de beide situatie is de omstandigheid dat de burger in deze omstandigheid nog niet is onteigend, en er dus nog geen definitief oordeel is gegeven over de rechtmatigheid van de onteigening an sich.
De reguliere onteigening komt echter, juist vanwege het feit dat hier slechts één algehele behandeling van beide vraagstukken (rechtmatigheid van onteigenen én hoogte schadeloosstelling) plaatsvindt, weinig voor. In deze procedure moet de overheid immers lang wachten voordat zij de grond daadwerkelijk kan gaan onteigenen, aangezien er één vonnis wordt gewezen waarin deze beide vragen moeten zijn beantwoord.
Wie heeft recht op schadeloosstelling bij onteigening?
In een procedure omtrent schadeloosstelling is het ook belangrijk om te weten wie exact in aanmerking komen voor een schadeloosstelling. Theoretisch zou dit enkel de eigenaar van de te onteigenen zaken zijn. De praktijk leert echter dat diverse burgers kunnen worden geraakt door een onteigening. Denk hierbij aan de onteigening van grond die is verpacht, of waar een ander op een andere manier gebruik van maakt. Volgens artikel 3 van de Onteigeningswet is allereerst de eigenaar van een onroerende zaak gerechtigd tot een schadeloosstelling. Dit is echter niet de enige partij, nu artikel 3 en 4 Onteigeningswet ook de rechthebbende van een opstal, erfpacht, vruchtgebruik, gebruik, bewoning, beklemming of huurkoop recht hebben op een schadeloosstelling.
De Hoge Raad heeft daarnaast een bijzondere constructie bedacht voor de economische eigenaar van een te onteigenen zaak. Wanneer bijvoorbeeld een te onteigenen stuk grond aan een burger toebehoort, maar een ander het economisch gebruikt, kan deze persoon die de zaak gebruikt diens schade verhalen bij de eigenaar die wordt onteigend. Deze eigenaar kan de schade vervolgens opvoeren in de procedure omtrent schadeloosstelling, waardoor de schade alsnog wordt vergoed. De economisch eigenaar heeft dus geen directe claim tegen de overheid, maar kan via een omweg toch diens schade – via de te onteigenen eigenaar – verhalen.
Wat wordt vergoed bij onteigening?
De meest relevante vraag ten aanzien van de schadeloosstelling is natuurlijk welke kosten en schade exact moet worden vergoed. De wet geeft in artikel 40 Onteigeningswet aan dat het gaat om de schade die een rechtstreeks en noodzakelijk gevolg is van de onteigening. Uit dit artikel vloeien twee vereisten voort, waaraan een te vergoeden schadepost moet voldoen. Allereerst moet het gaan om schade die rechtstreeks voortkomt uit de onteigening. Ten tweede moet de schade noodzakelijk volgen uit de onteigening. Dit houdt in dat er een zeer groot scala aan kosten bestaat, welke moeten worden vergoed.
Over het algemeen zijn er drie categorieën schadeposten die voor vergoeding in aanmerking komen. Allereerst – en het meest voor de hand liggend – is de werkelijke waarde van hetgeen dat wordt onteigend. Dit is eenvoudigweg de waarde van hetgeen dat wordt afgenomen. De tweede categorie is de waardevermindering van het overblijvende. Dit is de vermindering in de waarde van de zaken die niet worden onteigend, omdat het onteigende wordt ontnomen. Denk hierbij aan de situatie dat een deel van een perceel wordt onteigend, en het restant van het perceel hierdoor in waarde daalt. Tenslotte is er de derde categorie, namelijk de bijkomende schade. Dit is de meest omvangrijke categorie, aangezien het alle denkbare bijkomende schadeposten bevat.
Deze laatste categorie omvat een groot aantal aan schadeposten die kunnen voldoen aan de criteria van vergoeding (rechtstreeks en noodzakelijk gevolg van onteigening). Hieronder vallen bijvoorbeeld mogelijke verhuiskosten, makelaarskosten en wederinrichtingskosten indien de onteigening is gericht op een woonruimte. Bij bedrijven en ondernemingen kan inkomensschade of reconstructieschade (schade voor het elders voortzetten van het bedrijf) worden vergoed, afhankelijk van de levensvatbaarheid van de onderneming of bedrijf.
Tenslotte kent het onteigeningsrecht nog een laatste bijzonderheid. De kosten van de juridische bijstand en bijstand van deskundige adviseurs worden geheel vergoed, zowel in de procedure bij de Kroon als bij de rechtbank. Er wordt dus niet gewerkt met het forfaitaire stelsel van proceskostenvergoeding. Wel dient de ingeroepen bijstand redelijk te zijn, maar adviseurs en advocaten worden vrijwel in iedere situatie geacht redelijke bijstand te zijn, welke voor gehele vergoeding in aanmerking komt.
IJzer Advocaten Nijmegen
Indien u vragen heeft over de onteigening, of u wordt geconfronteerd met een onteigeningsprocedure, kan u altijd vrijblijvend contact opnemen met de advocaten van IJzer Advocaten te Nijmegen. Onze advocaten en specialisten in het bestuursrecht en onteigeningsrecht zijn meer dan bereid om u te begeleiden of uw vragen te beantwoorden. Voor direct contact met onteigeningsadvocaat Stef Nuijen kunt u contact opnemen via telefoonnummers 024 – 30 30 365 of 06 20 38 36 98, of per e-mail: stef@ijzeradvocaten.nl.