Vanaf 2025 verandert er veel voor verhuurders in Arnhem. De gemeente breidt de verhuurvergunningplicht uit naar meerdere wijken. Verhuur je woonruimte in Arnhem? Dan is de kans groot dat je binnenkort een vergunning nodig hebt. In deze blog lees je wat er voor jou verandert en waar je op moet letten.
Wat is een verhuurvergunning?
Sinds de invoering van de Wet goed verhuurderschap is het voor gemeenten mogelijk om strenge regels aan verhuurders op te leggen. In een verhuurverordening kan een verbod worden opgenomen om te verhuren zonder verhuurvergunning. De verhuurvergunningplicht voor de verhuur van reguliere woonruimte kan alleen worden ingevoerd in gebieden waar de leefbaarheid onder druk staat. De gemeente moet dit goed onderbouwen.
Met de Verhuurverordening Arnhem 2025 heeft de gemeente een verhuurvergunningplicht vastgesteld voor:
- het verhuren van woonruimten in 13 wijken*; en,
- voor verblijfsruimten voor arbeidsmigranten in de hele gemeente.
*) Arnhemse Broek, Geitenkamp, Klarendal, Malburgen Oost (Noord en Zuid), Malburgen West, Presikhaaf (Oost en West), Centrum, Spijkerkwartier, Vredenburg/ Kronenburg, De Laar en Elderveld.
Voor verhuur als hospes/hospita is een meldplicht in de verordening opgenomen.
De maatregelen zouden moeten bijdragen aan het verbeteren van de woonkwaliteit, het tegengaan van overlast en het beschermen van huurders.
Wanneer moet ik een vergunning aanvragen?
De gemeente heeft ervoor gekozen om de vergunningplicht gefaseerd in te voeren. Voor het huisvesten van arbeidsmigranten geldt de verhuurvergunningplicht al. In de komende twee jaar wordt de vergunningplicht stapsgewijs uitgebreid naar de aangewezen (13) wijken. Met een apart (uitwerkings)besluit wordt steeds bekend gemaakt in welke aangewezen wijken de vergunningplicht van kracht wordt.
Vanaf 15 augustus 2025 geldt de verhuurvergunningplicht, samen met de meldplicht voor hospes/hospita-verhuur, voor de wijken Malburgen-West en Geitenkamp.
Voor lopende verhuringen geldt een overgangstermijn van minimaal 6 maanden na invoering van de verordening. Het is verstandig om de vergunning op tijd aan te vragen.
Welke voorwaarden mag de gemeente stellen?
Burgemeester en wethouders mogen voorwaarden verbinden aan de verhuurvergunning, maar alleen over specifieke onderwerpen. De wet bepaalt dat die voorwaarden – uitsluitend – mogen gaan over:
- de maximale huurprijs;
- een verplicht onderhoudsplan; en,
- de manier waarop je als verhuurder moet aantonen hoe je invulling geeft aan de regels voor goed verhuurderschap.
De vergunning kan bijvoorbeeld voorschrijven dat de huurprijs niet boven een bepaald maximum mag uitkomen, of dat de verhuurder verplicht is om bepaalde onderhoudsmaatregelen te treffen. Ook kan worden geëist dat de verhuurder laat zien hoe de regels voor goed verhuurderschap worden nageleefd.
Gemeenten hebben de ruimte om zelf te bepalen hoe zij met deze bevoegdheid omgaan. Wel moeten de voorwaarden in juiste verhouding staan tot het doel van de verhuurvergunning. Op grond van het evenredigheidsbeginsel mogen de eisen niet zwaarder zijn dan nodig om het beoogde doel – zoals het verbeteren van de leefbaarheid of bescherming van huurders – te bereiken. Verhuurders doen er daarom goed aan om de vergunningvoorschriften kritisch te beoordelen.
Voorschrift over de maximale huurprijs?
Voorschriften over de huurprijs kunnen alleen worden gegeven voor kamerverhuur of voor zelfstandige woonruimte waarvan de puntentelling niet boven de liberalisatiegrens uitkomt. De voorwaarde houdt dan in dat de huur niet hoger mag zijn dan op basis van het puntenstelsel is toegestaan. Burgemeester en wethouders stellen het aantal punten vast in de verhuurvergunning. Dat kan betekenen dat je als verhuurder de huurprijs in een lopende huurovereenkomst moet verlagen, ook als de huurder al niet meer via de Huurcommissie kan afdwingen dat de (aanvangs)huurprijs wordt getoetst.
Let op: als je het niet eens bent met de puntentelling in de verhuurvergunning, is het verstandig bezwaar tegen (dit onderdeel van) de verhuurvergunning aan te tekenen. Wil je nog wijzigingen aanbrengen om het aantal punten te verhogen, dan is het meestal raadzaam dat tijdens de bezwaarperiode te doen. Als de huurder medewerking hieraan weigert, is het mogelijk een kort geding op te starten ter verkrijging van deze medewerking op korte termijn.
Als de voorwaarden ingrijpen in bestaande huurovereenkomsten – bijvoorbeeld door het verplicht verlagen van de huurprijs – dan is de kans aanwezig dat dit juridisch niet houdbaar is. Ook in dat geval is het van belang om op tijd bezwaar te maken tegen de verhuurvergunning. De in huurrecht en ruimtelijk bouwrecht gespecialiseerde advocaten van IJzer Advocaten Nijmegen kunnen u hierin bijstaan.
Vergunning afgewezen?
De gemeente hanteert alleen de wettelijke gronden voor het weigeren van een verhuurvergunning. Er zijn dus geen aanvullende, eigen weigeringsgronden opgenomen in de verordening. De aanvraag kan in de volgende gevallen worden geweigerd.
- Als er een vergunning ontbreekt die nodig was om de woonruimte te mogen realiseren (bouwvergunning of afwijken van het omgevingsplan);
- Als de gemeente in de voorafgaande acht jaar handhavend heeft opgetreden tegen de verhuurder op grond van de Wet goed verhuurderschap, de gebruiks- en bouwregels van het omgevingsplan of andere met huisvesting samenhangende voorschriften, waaronder de zorgplicht uit de Huisvestingswet;
- Als één of meer woningen van de verhuurder in beheer zijn genomen;
- Als de verhuurder niet door de Bibob-toets komt.
Als jouw aanvraag wordt geweigerd, dan is het belangrijk om op tijd bezwaar aan te tekenen. De bestuursrechtspecialisten van IJzer Advocaten kunnen je adviseren over hoe het bezwaar het beste kan worden ingestoken.
Handhaving bij verhuur, wat zijn de regels en gevolgen?
Handhaving van regels in de verordening en de verhuurvergunning kan in verschillende vormen plaatsvinden. Hiervoor heeft de gemeente de Beleidsregels handhaving Wet goed verhuurderschap Arnhem vastgesteld.
Sancties
Burgemeester en wethouders kunnen bij overtreding van regels een last onder bestuursdwang of een last onder dwangsom opleggen om de overtreding te stoppen en de situatie te herstellen.
Daarnaast voorziet de verordening in het opleggen van boetes. De boetes kunnen fors zijn:
- Een eerste boete kan oplopen tot €20.000,- ineens;
- Bij herhaalde overtreding kan de boete oplopen tot €80.000,-.
Een boete is een bestraffende sanctie. Daarom moet het besluit tot boeteoplegging aan specifieke eisen voldoen. Daarnaast biedt de wet (en de verordening) de mogelijkheid om besluiten tot boeteoplegging openbaar te maken, inclusief de gegevens van de verhuurder.
Voorwaarden voor handhaving
Als de gemeente handhaaft, is het belangrijk om te beoordelen of er daadwerkelijk sprake is van een overtreding. Vervolgens moet worden nagegaan of de opgelegde sanctie in verhouding staat tot de overtreding en of de escalatieladder uit het beleid correct is toegepast.
Openbaarmaking boete
De openbaarmaking van de boete mag pas plaatsvinden tien dagen nadat het besluit tot openbaarmaking is genomen. Zo heb je als verhuurder de mogelijkheid om een voorlopige voorziening te vragen bij de rechter, met als doel om de openbaarmaking (voorlopig) tegen te houden.
Intrekken van de verhuurvergunning
Onderdeel van de escalatieladder is het intrekken van de verhuurvergunning. De verhuurvergunning kan worden ingetrokken in de volgende gevallen.
- Bij herhaalde overtreding van de regels voor ‘goed verhuurderschap’ of van vergunningvoorschriften;
- Als bij de aanvraag onjuiste of onvolledige gegevens zijn verstrekt;
- Als een bijbehorende omgevingsvergunning voor bouw of gebruik is ingetrokken;
- Als een onttrekkings-, omzettings- of splitsingsvergunning is ingetrokken;
- Bij overtreding van regels rond de huisvestingsvergunningplicht of omgevingsvergunningplicht voor bouwen of gebruiken;
- Als een bestuurlijke boete van de zwaarste categorie is opgelegd vanwege overtreding van de Huisvestingswet 2014, zoals herhaalde overtreding van huisvestingsvergunningplicht, van verboden voor onttrekking, samenvoeging, omzetting of verbouwing en overschrijding van het maximaal aantal toeristische verhuringen of toeristische verhuur zonder vergunning;
- Als de Bibob-toetsing daar aanleiding voor geeft.
Het intrekken van de verhuurvergunning is een ingrijpende maatregel en mag dan ook niet snel mogen worden toegepast. Als de verhuurvergunning wordt ingetrokken terwijl de woning nog verhuurd is, zal de gemeente de woning in beheer nemen. Deze inbeheername is het zwaarste middel van de escalatieladder. De gemeente moet daar dus zeer zorgvuldig mee omgaan.
Blijf kritisch!
Als verhuurder is het belangrijk om kritisch te blijven. Niet elke verhuursituatie valt automatisch onder de werking van de verordening. Vraag je dus altijd af, valt mijn situatie onder de reikwijdte van de verordening en ben ik verplicht om een verhuurvergunning te hebben? Ook bij handhaving is zorgvuldigheid geboden. De eerste vraag moet altijd zijn of er daadwerkelijk sprake is van een overtreding. Laat je bij twijfel goed informeren.
Heb je vragen over de verhuurvergunning of over handhaving? Neem dan contact op met één van onze specialisten. Wij helpen je graag verder.