Eigendom van een woonruimte omvat het recht om, bij uitsluiting van anderen, gebruik te maken van die woonruimte. In een aantal gevallen zal een eigenaar niet zelf gebruik willen maken van zijn woonruimte. Denkbaar is de situatie dat ouders voor hun studerende zoon of dochter een appartement kopen dat voorts in gebruik gegeven wordt aan die zoon of dochter en aan (een aantal) vrienden. Verkamering van een appartement is zelfs een veelvoorkomende situatie, maar mag een appartement wel verhuurd worden?
Advocaat vastgoedrecht Joyce ten Brinke van IJzer Advocaten over het verhuren van een appartement.
De eigenaar van een appartement – of beter: de gerechtigde tot het exclusief gebruiksrecht van het privé gedeelte in het in appartementen gesplitste complex – heeft te rekenen met een aantal bijzonderheden. Zo is de juridische kwalificatie (‘gerechtigde tot het exclusief gebruiksrecht’ in plaats van ‘eigenaar’) niet zonder belang. De appartementsgerechtigde heeft, immers, óók een aandeel in het complex waarvan het appartement deel uitmaakt, is bevoegd mee te beslissen over, bijvoorbeeld, het onderhoud van het complex en is gehouden om, samen met de andere appartementsgerechtigden, de kosten van het complex te dragen. Beslissingen over het complex worden binnen een (bijzondere) vereniging genomen (de Vereniging van Eigenaars of VvE). Iedere appartementsgerechtigde is lid van een VvE.
Daarmee is de positie van een appartementsgerechtigde wezenlijk anders dan die van de eigenaar van een huis. De appartementsgerechtigde heeft rekening te houden met de gezamenlijke belangen en is bevoegd over deze belangen mee te praten. Juist deze bijzondere positie heeft tot gevolg dat de appartementsgerechtigde ook bij de verhuur van diens appartement (of in bredere zin: het in gebruik geven van diens appartement) rekening te houden heeft met een aantal bijzondere regelingen.
Hoe zat het ook alweer – splitsing in appartementen
Een appartement ontstaat als een gebouw wordt gesplitst in appartementsrechten. Voor deze splitsing een notariële akte vereist, gevolgd door de inschrijving van die akte in de openbare registers. In de akte – de akte van splitsing – staat duidelijk omschreven in welke appartementsrechten het appartementencomplex wordt gesplitst. Daartoe is een(splitsings)tekening opgenomen en bevat het een appartementen index en een beschrijving. Zo wordt duidelijk op welke wijze de rechten op het gebouw kunnen worden verdeeld tussen de verschillende appartementsgerechtigden. De akte is daarmee, zogezegd, het fundament van de splitsing van het gebouw.
Naast de tekening, beschrijving en appartementen index, bevat de akte van splitsing ook een reglement. Dit reglement – dit splitsingsreglement – is daarmee onderdeel van de akte van splitsing. In de praktijk wordt vaak gebruik gemaakt van een standaardreglement dat ook ‘model splitsingsreglement’ wordt genoemd. In dit splitsingsreglement staat, bijvoorbeeld, welke kosten voor rekening van de gezamenlijke appartementsgerechtigden komen. Het splitsingsreglement kan óók een regeling bevatten waarin het gebruik van een privé gedeelte, zoals de afzonderlijke woning, gereguleerd wordt.
In veel gevallen bestaat naast de akte van splitsing en het splitsingsreglement, ook nog een zogenaamd ‘huishoudelijk reglement’. Veel – vooral – praktische zaken worden hierin geregeld door de VvE, zoals regels met betrekking tot het gebruik van van de gemeenschappelijke hal de lift of de gang. Interessant hierbij is, overigens, de overweging dat de VvE, anders dan bij de akte van splitsing of het splitsingsreglement, slechts een huishoudelijk reglement mag vaststellen voor zover dat binnen de bevoegdheid valt die de VvE heeft op grond van de akte van splitsing! Anders gezegd: de VvE mag niet méér of anders regelen dan zij op basis van de akte van splitsing mag regelen. Worden er tóch regels gesteld die buiten deze bevoegdheid gaan, dan is het maar zéér de vraag of de appartementsgerechtigde (in rechte) aan deze regels gebonden is. En juist dát gegeven maakt het in gebruik geven van een appartement aan iemand anders interessant.
Verhuur van een appartement
Een appartementsgerechtigde mag diens appartement (het privé gedeelte) aan een ander in gebruik geven. Daarmee hangt samen dat óók de aan de appartementsgerechtigde toekomende bevoegdheden met betrekking tot de gemeenschappelijke gedeelte aan een ander in gebruik geven mogen worden. Verhuren van een appartement is een vorm van in gebruik geven en is daarmee, in beginsel, toegestaan. De bevoegdheid van een appartementsgerechtigde kan, echter, worden beperkt. Gewezen wordt op, bijvoorbeeld, de modelreglementen 1992, 2006 en 2017 waarin is opgenomen dat van de gebruiker van het appartement – de huurder – verlangd wordt dat hij (schriftelijk) verklaart zich te houden aan het bepaalde in de akte van splitsing, het modelreglement en het huishoudelijk reglement. Reden hiervoor is gelegen in de overweging dat de gezamenlijke appartementsgerechtigden een (kleine…) samenleving vormen waarbij het voor het goed functioneren daarvan van belang is dat iedere bewoner zich aan dezelfde regels houdt en, anders dan bij een appartementsgerechtigde, is een gebruiker (een huurder) wettelijk níet gebonden aan de regels die (van rechtswege) wél voor de eigenaar van het appartement gelden. Of, anders gezegd, de huurder heeft (slechts) een contractuele relatie met de eigenaar van het appartement en níet (althans niet zonder meer) met alle appartementsgerechtigden.
Voor de volledigheid merk ik nog op dat het óók voorkomt dat een algeheel verbod om een appartement aan een ander in gebruik te geven (te verhuren) is opgenomen in de akte van splitsing of het modelreglement. Wees hier alert op. Of een dergelijke bepaling rechtsgeldig is, laat ik in dit blog verder buiten beschouwing.
De verplichtingen van de huurder in verband met de akte van splitsing
Laten we, om het niet onnodig moeilijk te maken, er in het navolgende vanuit gaan dat het appartement verhuurd. Andere vormen van het ‘in gebruik geven’ laat ik daarmee buiten beschouwing. De huurder hoeft zich op grond van de wet enkel te houden aan het in de akte van splitsing genoemde (model)reglement. Het betreft, bovendien, in beginsel enkel de voorschriften met betrekking tot het gebruik, het beheer en het onderhoud. Eventueel kunnen andere bepalingen in het modelreglement van toepassing worden verklaard op de huurder. Daarbij is ermee te rekenen dat de huurder enkel gebonden is aan de op het moment van aangaan van de huurrelatie bestaande bepalingen; een bepaling die ná de totstandkoming van een huurovereenkomst werd opgesteld, geldt níet ten aanzien van de huurder, tenzij de huurder hiermee instemt. Overigens, als de huurder deze instemming weigert, kan iedere andere appartementsgerechtigde de rechter verzoeker te bepalen dat de betreffende bepaling(en) óók ten aanzien van de huurder geldt.
Contractuele verplichtingen van de huurder ten opzichte van de VvE
Als gezegd, bestaat er in beginsel slechts een contractuele relatie tussen de appartementsgerechtigde verhuurder en de huurder. Dit is de huurovereenkomst en zal, in grote lijnen, met name zien op het gebruik van het appartement door de huurder, een regeling over herstel van gebreken en de opbouw van de maandelijks verschuldigde huurprijs c.a. Daarmee is er, echter, nog géén contractuele relatie tussen de huurder en de VvE. De VvE kan daarmee de huurder niet verplichten zich te houden aan, bijvoorbeeld, het huishoudelijk reglement.
Om een dergelijke situatie te voorkomen, bepalen (onder meer) de modelreglementen 1992, 2006 en 2017, dat een appartementsgerechtigde verplicht is om diens huurder contractueel te binden aan de bepalingen van de akte van splitsing (voor zover nodig), het (model)reglement (voor zover nodig) én het huishoudelijk reglement, daaronder begrepen de toekomstige bepalingen die de VvE bevoegd is te stellen betreffende het gebruik van de gemeenschappelijke ruimten.
Maar: Let op!
In veel gevallen volgt uit het (model)reglement dat ondanks het feit dat de appartementsgerechtigde het appartement aan een ander verhuurt (aan een ander in gebruik geeft), de appartementsgerechtigde onverminderd aansprakelijk blijft voor de nakoming van de verplichtingen die uit de akte van splitsing, het modelreglement en het huishoudelijk reglement voortvloeien. Daarmee is het, aldus, niet zonder meer een ‘standaard document’ dat ‘even te ondertekenen is door de huurder’ waarmee de verantwoordelijkheid aan de VvE overgedragen wordt. Het is een contractuele verplichting voor de huurder om zich aan alle regels te houden en het is een contractuele verantwoordelijkheid voor de verhuurder om hierop toe te zien (en, zonodig, in te grijpen).
Daarnaast is te realiseren dat de appartementsgerechtigde slechts gebonden is aan díe bepalingen uit het huishoudelijk reglement die binnen de bevoegdheid van de VvE zijn genomen. Een huurder die zich gebonden verklaart aan alle bepalingen van óók het huishoudelijk reglement, is daarmee (mogelijk) gebonden aan bepalingen die níet van toepassing zijn op de appartementsgerechtigde.
De huurder van het appartement dient zich daarmee te houden aan de regels uit de akte van splitsing, het (model)reglement én het huishoudelijke reglement. Doet de huurder dit niet, dan kan de VvE (ook) de huurder daarop aanspreken. Een VvE heeft daarnaast de bevoegdheid om een appartementsgerechtigde (of een huurder) (op grond van gewichtige redenen) het gebruik van het appartement te ontzeggen. Dit is slechts mogelijk in zéér uitzonderlijke gevallen.
Huurder let op – borg
Voorts kan een (model)reglement bepalen dat de VvE van een huurder kan verlangen zich jegens de VvE te verbinden als borg voor de schulden van de appartementsgerechtigde. De borg strekt zich in dat geval uit tot verplichtingen van de appartementsgerechtigde die opeisbaar zijn geworden ná het tijdstip dat de VvE aan de huurder heeft meegedeeld van deze bevoegdheid gebruik te willen maken.
Advocaat vastgoedrecht
Als eigenaar van een appartement is rekening te houden met de andere appartementsgerechtigden en met de VvE. De eigenaar van een appartement is daarmee gebonden aan de akte van splitsing, het (model)reglement en het huishoudelijk reglement. In beginsel mag iedere appartementsgerechtigde diens appartement (ook) verhuren. Gebondenheid van de huurder aan de regels die voor iedere appartementsgerechtigde gelden is daarbij niet vanzelfsprekend en, om dat te realiseren, is in een aantal gevallen een contractuele relatie noodzakelijk. Zowel voor een appartementsgerechtigde als voor een huurder is daarbij oplettendheid vereist.
Bent u eigenaar van een appartement en wilt u dit appartement gaan verhuren? Of bent u juist van plan een appartement te gaan huren? Neem dan gerust en vrijblijvend contact met mij, Joyce ten Brinke, op of met een van de andere advocaten van IJzer Advocaten.