Wat zijn de rechtsgevolgen van een gemengde huur- en zorgovereenkomst?

Woningcorporaties verhuren een deel van hun woningen aan zorginstellingen. Een zorginstelling kan deze woonruimtes gebruiken voor de huisvesting van zorgbehoevenden, bijvoorbeeld door middel van een onderhuur-constructie. Zo kan een zorginstelling een geheel complex huren van een woningstichting of een belegger, en vervolgens de noodzakelijke zorg leveren. Het is ook mogelijk dat de woningen rechtstreeks ter beschikking worden gesteld aan de zorgbehoevenden. 

Voor zowel een zorginstelling als voor een volkshuisvestingsorganisatie is het van belang om te weten welk regime op de overeenkomst van toepassing is. Heeft een huurder huurbescherming als het zorgcontract gekoppeld is aan de huurovereenkomst? En hoe zit dit als de zorgovereenkomst is beëindigd? 

Huurovereenkomst zorginstelling

Een juiste kwalificatie van de overeenkomst is van belang, omdat het huurrecht voor woonruimte in veel gevallen dwingend is. Dit betekent dat van een groot aantal wettelijke artikelen niet ten nadele van de huurder kan worden afgeweken. Daarnaast kunnen bepalingen in het huurrecht conflicteren met de bepalingen in het algemeen contractenrecht. Een woningcorporatie zal in dat geval moeten weten welke regels zij zal moeten hanteren.

In de praktijk kunnen drie verschillende categorieën van elkaar worden onderscheiden:

  1. De zorginstelling levert als eigenaar van het gebouw zowel de zorg alsook de woonruimte aan de zorgbehoevende bewoner. Zij maken hierover samen afspraken. 
  2. De zorginstelling levert de zorg en volkshuisvesting stelt een woonruimte ter beschikking aan de zorgbehoevende bewoner. De zorginstelling en volkshuisvesting maken onderling afspraken over deze samenwerking.
  3. De woningcorporatie verhuurt een gebouw aan een zorginstelling. Het is de zorginstelling die vervolgens de woonruimte in combinatie met zorg ter beschikking stelt aan de zorgbehoevende bewoner.

Het is voor de kwalificatie van de overeenkomst van groot belang om eerst te bepalen in welke categorie we zitten. De reden daarvoor is dat per categorie andere omstandigheden een rol spelen bij de beoordeling van de overeenkomst(en). 

Woningcorporatie stelt woning ter beschikking

Ter illustratie zal ik een voorbeeld hanteren dat ingaat op de tweede categorie.

Stel: een zorginstelling levert de zorg aan een zorgbehoevende en een woningcorporatie stelt een woonruimte ter beschikking aan deze persoon. Dit betekent automatisch dat de zorginstelling en de woningcorporatie onderling afspraken zullen moeten maken over deze samenwerking. De zorgbehoevende sluit één contract met de woningcorporatie en één contract met de zorginstelling.

Het uitgangspunt is dat op de huurovereenkomst het huurrecht van toepassing is en op de zorgovereenkomst het algemene contractenrecht, eventueel aangevuld met recht dat specifiek geldt voor zorgcontracten. Immers, sprake is van twee verschillende afzonderlijke overeenkomsten. 

Volgens dit uitgangspunt zou een huurder de zorgovereenkomst kunnen beëindigen en tegelijkertijd (vanwege de huurovereenkomst) een beroep kunnen doen op zijn of haar huurbescherming. De huurder kan om die reden blijven wonen in zijn of haar woning terwijl de zorg beëindigd is. 

Dit is anders indien er een onlosmakelijk verband bestaat tussen de twee overeenkomsten. Strikt genomen betekent dit dat er sprake is van één gemengde overeenkomst. Een gemengde overeenkomst is een overeenkomst die aan de omschrijving van twee of meer door de wet geregelde bijzondere soorten van overeenkomsten voldoet. 

Overheerst in die onlosmakelijk verbonden overeenkomsten het zorg-element, dan zal een beroep op de bepalingen in het huurrecht (bijvoorbeeld een beroep op huurbescherming / ontruimingsbescherming) onaanvaardbaar worden geacht. Het gevolg is dat het huurcontract eindigt zodra de zorgovereenkomst is beëindigd. Het staat in dat geval de huurder niet vrij om de zorgovereenkomst te beëindigen en vervolgens een beroep te doen op zijn/haar huurbescherming. 

Onlosmakelijk verband zorg en huurovereenkomst

Er zijn verschillende aanknopingspunten die een rol kunnen spelen bij de beantwoording van de vraag of sprake is van een onlosmakelijk verband tussen huur- en zorgovereenkomsten. Bijvoorbeeld:

  1. Er is een juridische verbinding tussen de twee overeenkomsten, doordat in de overeenkomsten over en weer naar elkaar wordt verwezen;
  2. In de huurovereenkomst staat dat de huurder akkoord gaat met het sluiten van de zorgovereenkomst;
  3. De zorg en services worden gedurende de volledige looptijd van de huurovereenkomst aan huurder aangeboden;

Een onlosmakelijk verband leidt ertoe dat een zorgovereenkomst niet opzegbaar is zonder gelijktijdige opzegging van de huurovereenkomst. 

Zorg-element overheerst

Bij de bepaling of het zorg-element overheerst spelen alle omstandigheden een rol. Bij deze vaststelling zal onder andere moeten worden gekeken naar de soort zorg die wordt geleverd en de intensiteit daarvan. 

Advocaat huisvesting

Een juiste vastlegging van de gemaakte afspraken voorkomt dat een zorgbehoevende ten onrechte beroep doet op zijn of haar huurbescherming. Als u hulp nodig hebt bij het bepalen van de inhoud van de overeenkomst, kan u geheel vrijblijvend contact opnemen met advocaat huisvesting J. ten Brinke van IJzer Advocaten. Dit geldt ook voor de verhuur door een toegelaten instelling van een geheel complex aan een zorginstelling. Hiervoor gelden namelijk weer andere aandachtspunten. Mr. Ten Brinke is telefonisch bereikbaar via 024 – 30 30 365 of 06 – 21 45 67 56. Per e-mail is zij bereikbaar via joyce@ijzeradvocaten.nl.

IJzer Advocaten adviseert landelijk woningcorparaties en volkshuisvesting over verhuur. U kunt ons dus ook benaderen als uw organisatie woonruimte verhuurt in bijvoorbeeld Alkmaar, Amersfoort, Amsterdam, Apeldoorn, Arnhem, Breda, Delft, Den Bosch, Den Haag, Deventer, Dordrecht, Ede, Eindhoven, Emmen, Enschede, Groningen, Haarlem, Leeuwarden, Leiden, Maastricht, Middelburg, Roermond, Roosendaal, Rotterdam, Tilburg, Utrecht, Venlo, Vlissingen, Zaanstad, Zoetermeer, Zutphen of Zwolle.